Denk na, denk integraal

| Door IVVD aj

Het verplicht verduurzamen van bedrijfsvastgoed is een enorme opgave, waar je op verschillende manieren mee kan omgaan. Vastgoedadviseur Sander Koëter raakte geïnspireerd door de één, maar weet heel goed van de – terechte – sores van de ander.

Laatst was ik uit belangstelling in Vught, waar twee visionaire ondernemers het voormalige Fort Isabella willen omtoveren tot een vitale minisamenleving waar wonen, werken, recreatie en educatie samen­komen op één fantastisch terrein. Ik was echt onder de indruk van de pre­sentatie en veel aspecten van hun ver­haal boeiden mij mateloos, maar één in het bijzonder: de ambities op het gebied van duurzaamheid.

VS-5-2017-Sander-2Stel je voor: een kazerneterrein met zijn fundamenten in de zeventiende eeuw en gebouwen uit de jaren ‘10 en ‘20 van de vorige eeuw. De onder­nemers willen in veel van die (rijks)monumentale gebouwen apparte­menten realiseren. En ook bedrijven, horeca, sport en ontspanning, zorg­voorzieningen en – beperkt – detail­handel moeten er komen.

Een barak!
Een van de sprekers had het geksche­rend over: we moeten veel gebouwen van E-label V, van vergiet, naar E-la­bel A+ brengen. Wie zich een beetje in de bebouwing op het terrein had verdiept, en dat had ik natuurlijk, zag wel dat daar een pittige uitdaging ligt. Toch gaan de Vughtenaren ervoor en sterker: met één pand, waar een veterinaire kliniek in is gevestigd, is het al gelukt. En ook met een monu­mentale barak, een van de weinige overgebleven exemplaren in Neder­land, is het gelukt. Met een barak!

Waarom schrijf ik dit? Omdat er veel idealisme bij de ondernemers is. Zij hebben zeer ambitieuze plannen op het gebied van duurzaamheid, zowel met de bestaande, te renoveren panden als met de nieuwbouw die gaat verrijzen. Ze gaan er, conform de Energieagenda van de Rijksover­heid, nu al vanuit dat in 2050 geen gas meer mag worden gebruikt voor verwarming en koken. En dus sorte­ren ze reeds voor op spectaculaire innovaties op het gebied van ener­gievoorziening. Idealisme, ambitie én visie. Voor zulke ondernemers maak ik een hele diepe buiging.

Maar nu een andere realiteit
De Wet milieubeheer en de Energie Efficiëntie Richtlijn (de Nederlandse ‘vertaling’ van de European Energy Efficiency Directive) leggen vast­goedbezitters en -gebruikers ste­vige verplichtingen op als het gaat om verduurzaming van hun panden. Kijk voor de volledige voorschriften maar eens op de pagina ‘Activitei­tenbesluit Bouwen’ op de website van de Rijksdienst voor Onderne­mend Nederland RVO. Ik zal ze u hier besparen. Het doel is om vanaf 2023 in Nederland geen enkel kantoor meer in gebruik te hebben met een E-label slechter dan C. Eigenaren van energieslurpende kantoren hebben tot dat jaar de tijd om hun panden te verduurzamen en zuiniger te maken. Voor monumentale panden geldt vooralsnog een uitzondering. Dat de ondernemers in Vught naar label A+ streven is dus lovenswaardig.

Lagere energienota
Denk niet dat het hier om vrijblijvend­heid gaat. Ambtenaren van Omge­vingsdiensten en de ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport) zijn op jacht. De eerste boetes aan vast­goedeigenaren zijn al uitgedeeld. Nu nog proportioneel, maar dat gaat snel veranderen.

De opgave is niet gering. Het verduur­zamen van een pand kan aardig in de papieren lopen, een gemiddeld kan­toor moet al gauw 1,5 ton investeren. En let op, het is niet alleen de eige­naar of de verhuurder die in de buidel moet tasten. De huurder of gebrui­ker betaalt mee. Die krijgt daarvoor in ruil een hogere huur, maar een lagere energienota. Het is sowieso verstan­dig dat verhuurders met huurders afstemmen welke maatregelen geno­men kunnen worden en wie wat doet en wanneer. De looptijd van de huur­overeenkomst is natuurlijk van belang. De gezamenlijke aanpak heet Split Incentive en de eerder genoemde RVO-website biedt voorbeelden.

Integrale aanpak
In het scenario of plan van aanpak voor verduurzaming dienen naast de investeringen vooral ook de exploi­tatiekosten van het pand ná de ver­duurzaming een rol te spelen. De energierekening mag dan dalen, daar staan wellicht allerlei kostbare installa­ties voor te snorren. Een stijging in de exploitatiekosten van 10 tot wel 20% is geen uitzondering. Daarmee daalt het rendement op je vastgoed en daar kunnen de banken dan weer moeilijk over gaan doen. Banken die enerzijds hun vastgoedportefeuille willen ver­groenen, maar anderzijds niet staan te springen om de investeringen voor verduurzaming te financieren. Een wat dubieuze rol.

Ons specialisme is het om de gehele verduurzamingsoperatie integraal op zijn merites te beoordelen. Terugver­dientijden, de verhouding tussen de leeftijd van vastgoed en de opties die er zijn: renovatie, groot onderhoud, afstoten, slopen, de financierbaarheid van maatregelen, de verhuurbaarheid erna, exploitatiekosten, meerjaren­onderhoudsplannen en -begrotin­gen etc. De integrale beschouwing is aan te raden omdat veel acties rechtstreekse gevolgen hebben voor andere zaken.
Wij weten dat het voor velen een flinke puzzel is, dan wel gaat wor­den. Diep in mijn hart zou ik willen dat iedereen er zo over dacht als de ondernemers uit Vught.

VS-5-2017-Sander

Foto: Van Assendelft Fotografie Uden