Dynamis: Sterke terugval in het aantal transformaties van kantoren

| Door IVVD aj

In de eerste helft van 2017 is minder kantoorruimte uit de markt gehaald voor transformatie dan in de voorgaande jaren. In totaal is bij 206.000 m2 het initiatief genomen om het kantoor te onttrekken ten behoeve van transformatie, dit is 134.000 m2 minder dan halverwege 2016. Desalniettemin is het kantorenaanbod in Nederland fors gedaald ten opzichte van het begin van het jaar. In een halfjaar is de hoeveelheid beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 11% afgenomen, per 1 juli 2017 staat in de 27 geanalyseerde regio’s nog 5.628.000 m2 in aanbod. Deze daling is grotendeels het gevolg van het hoogste halfjaarlijkse opnamevolume sinds 2008. In de eerste zes maanden van dit jaar is 653.750 m2 kantoorruimte opgenomen.

Dit blijkt uit de vandaag gepubliceerde halfjaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten medio 2017 van Dynamis makelaars, vastgoedconsultants en taxateurs. In de rapportage worden 27 kantorenmarktregio’s geanalyseerd en beschreven.

dynamis_infographicsckmedio17

Makkelijk te transformeren panden raken op
Voor het eerst sinds 2013 is een stevige daling zichtbaar van het aantal initiatieven voor onttrekking van kantoren ten behoeve van transformatie. Aanleiding voor de afname is het verdwijnen van de makkelijk te transformeren panden, ook wel laaghangend fruit genoemd. Een gevolg is dat steeds nieuwere panden worden getransformeerd. Waar het mediane bouwjaar van de transformaties in 2014 nog 1974 betrof, is dit in de eerste helft van 2017 toegenomen naar 1980. Deze trend is vooral in de Randstad duidelijk zichtbaar. Het mediane bouwjaar is hier gestegen van 1973 naar 1990. Dit is opvallend te noemen te meer omdat vanuit bouwtechnisch oogpunt dergelijke panden lastiger goed exploiteerbaar zijn te herontwikkelen. Een voorbeeld hiervan is de Martinez-toren in Almere, die in 2010 is gebouwd en nu al uit de markt is gehaald om te worden getransformeerd naar onder andere een hotel.

Voor ontwikkelaars en beleggers zal het telkens lastiger worden om geschikt transformatieaanbod te vinden. Veel kantoren staan vaker op monofunctionele locaties, waardoor alleen een single asset transformatie onvoldoende is. Voor gebiedstransformaties liggen er nog wel kansen, waardoor totale kantorenclusters, zoals in Beukenhorst-West (Hoofddorp), kunnen worden vervangen door een nieuw te creëren woongebied.

Vanuit economisch oogpunt renovatie en nieuwbouw nodig
Een telkens groter deel van de huidige aangeboden kantoorruimte is van lage kwaliteit, dit is terug te zien in het aandeel kantoren dat al langer dan drie jaar, oftewel structureel, in aanbod staat. Op 1 januari 2016 was dit nog 10%, nu is het toegenomen naar 22%. In oppervlakte gaat het om 1.036.000 m2 kantoorruimte dat al langer dan drie jaar beschikbaar is voor verkoop of verhuur. Met het oog op de versnelde veroudering door de verplichtstelling van het energielabel C in 2023, is het van belang dat er alternatieve aanwendingen voor deze panden worden gevonden, omdat dit vaker panden betreft die naast deze leegstand ook niet voldoen aan het energiecriteria.

Naast het feit dat er kwantitatief een lagere beschikbaarheid van kantoorruimte is, ontstaat er inmiddels een zekere mate van schaarste van hoogwaardig kantooraanbod. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door opwaartse verhuisbewegingen, waarbij gebruikers de lagere huurprijzen hebben gebruikt om te verhuizen naar een kwalitatief betere en modernere huisvesting.

Voor economische groei is het van belang dat er genoeg ruimte wordt geboden aan bedrijvigheid en de afnemende kwaliteit van het aanbod komt de markt zo niet ten goede. Als echter naar het vergunningsvolume wordt gekeken dan blijkt dat het aantal nieuwe kantoren ook in de komende periode beperkt blijft. Waar in 2000 en 2001 nog 2,5 miljoen m2 kantoorruimte per jaar werd toegevoegd aan de voorraad, is dit in de laatste jaren nog maar 200.000 m² per jaar. Dit alles heeft te maken met het restrictieve overheidsbeleid. Om het aanbod aan te laten sluiten op de kwaliteitsvraag en de kantorenvoorraad te verduurzamen zal nieuwbouw en renovatie van kantoren nodig zijn.

Opnamerecord ondanks gebrek aan kwalitatief aanbod
Op de korte termijn zijn nog geen gevolgen te merken van de afnemende kwaliteit van het aanbod en de lage hoeveelheid nieuwbouw en renovatie. Het opnamevolume laat juist een tegenovergesteld beeld zien. In de eerste helft van 2017 is het hoogste opnamevolume sinds 2008 geregistreerd. Dit komt voort uit een hoge effectieve opname, afkomstig van start-ups en uitbreidingen van bestaande bedrijven. Dit wordt gestimuleerd door de positieve ontwikkeling van het Nederlandse bedrijfsleven, zo is het aantal kantoorgerelateerde bedrijven in tien jaar tijd verdubbeld.

Door de afnemende kwaliteit van het kantorenaanbod en het gebrek aan nieuwbouw is het de verwachting dat het opnamevolume op de lange termijn weer kan gaan afnemen. Als gevolg van de economische groei en het hoge aantal nieuwe kantoorgerelateerde bedrijven is het de verwachting dat over heel 2017 nog sprake zal zijn van een goed opnamejaar, richting een opnamevolume van 1,4 miljoen m². Maar om de kwaliteit van de Nederlandse kantorenvoorraad te waarborgen en zo het bedrijfsleven zo efficiënt mogelijk te laten functioneren, zal er meer oog moeten zijn voor renovaties en uitbreidingen op de kantorenmarkt indien er sprake is van een kwantitatief of kwalitatief te kort. Kansen liggen er dan ook bij het verplichte energielabel C label, dit kan er toe leiden dat binnen de komende jaren vele (duurzame) investeringen worden gedaan in het kwalitatief slechtere aanbod.