Gebrek aan nieuwbouw vormt groot knelpunt voor de koopwoningmarkt

| Door IVVD wf

expertisecentrumDe nieuwbouwproductie van koopwoningen blijft zover achter bij de potentiële vraag, dat de doorstroming in de bestaande woningvoorraad stagneert. Het aantal te koop staande koopwoningen in de bestaande voorraad daalt hierdoor snel, met als gevolg een afnemende groei van het aantal verkochte woningen is de eerste helft van 2017. Het aantal door de NVM geregistreerde verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2017 (ruim 42.600) komt daardoor zelfs net onder het niveau van een jaar geleden. Ook het door het Kadaster geregistreerde aantal nieuwe hypotheken (ruim 84.400) ligt maar 2% boven het niveau van het eerste kwartaal van 2017, wat eveneens op een afnemende groei wijst. Deze druk op de koopwoningmarkt leidt wel tot verdere koopprijsstijgingen. De NVM meet een procentuele mutatie van de mediane koopprijs met +2,6%, en ook de Prijsindex Bestaande Koopwoningen neemt met 1,9% toe ten opzichte van het vorige kwartaal. Maar toch hapert ook het vertrouwen in de koopwoningmarkt onder de woonconsumenten enigszins. Na de stralende zon in het eerste kwartaal van dit jaar, komen er nu toch licht grijze wolken boven de koopwoningmarkt te hangen. Dit blijkt uit de woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2017.

De nieuwbouwmarkt komt nog steeds niet echt los.
Na de opwaartse trend in het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen tussen medio 2013 en medio 2015, is er de laatste twee jaar eerder sprake van een stabilisatie of dalende tendens met gemiddeld 8.500 verkochte woningen in de laatste vijf kwartalen. Het aantal nieuw aangeboden woningen ligt zelfs nog iets onder het niveau van 8.000 woningen per kwartaal en naast het aantal nieuw aangeboden woningen, neemt ook het aantal verkochte en opgeleverde woningen sinds de laatste twee kwartelen af; de pijplijn wordt langzaam kleiner. De nieuwbouwproductie blijft dus nog steeds ver achter bij de uitbreidingsbehoefte van zo’n 15.000 koopwoningen per kwartaal. Bovendien leidt dit gebrek aan primair woningaanbod tot een stagnatie van de doorstroming op de markt van bestaande koopwoningen. Mede daardoor neemt het aantal te koop staande woningen in de bestaande voorraad al ruim een jaar steeds verder af.

Afnemende groei in aantal verkochte woningen
Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen in het tweede kwartaal van 2017 (ruim 42.600 woningen) ligt weliswaar 10% hoger dan in het eerste kwartaal, maar deze stijging is veel geringer dan we de laatste jaren gewend waren. Ten opzichte van het zelfde kwartaal van vorig jaar is er zelfs sprake van een minimale daling van het aantal verkochte woningen. Het Kadaster registreerde bijna 58.400 transacties van woningen in dit tweede kwartaal van 2017; een stijging die past in het normale seizoenspatroon, maar waarvan de omvang wel geringer is dan in voorgaande jaren. Het is nog niet duidelijk of deze cijfers een correctie betekenen na het recordaantal verkopen in het eerste kwartaal van 2017, of toch een indicatie vormen voor een stagnatie in het aantal verkopen.

Grote vraagdruk leidt tot verdere koopprijsstijging
Minder woningaanbod leidt tot minder transacties, maar zorgt ook voor aanhoudende koopprijsstijgingen. De mediane verkoopprijs van alle door NVM-makelaars verkochte woningen komt in het tweede kwartaal van 2017 gemiddeld voor geheel Nederland 9% hoger uit dan een jaar geleden. Een zelfde beeld is te zien bij de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van alle transacties (gepubliceerd door het Kadaster en het CBS), die met bijna 8% is gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2016. De verkoopprijzen stijgen daarbij (veel) sneller in de Randstad en in de grotere steden dan in het ommeland.

Doorstroming op de koopwoningmarkt onder druk
Door de aanhoudende sterke koopprijsstijging neemt vooral voor de potentiële instromers de betaalbaarheid van koopwoningen verder af; zeker in combinatie met de in de afgelopen jaren aangescherpte financieringsvoorwaarden. Dit zet het vertrouwen in de koopwoningmarkt voor deze groep woonconsumenten onder druk. Daardoor wordt de doorstroming op de markt van bestaande koopwoningen niet alleen beperkt door gebrek aan woningaanbod aan de ‘bovenkant van de markt’, maar mogelijk ook door een gebrek aan instroom aan de ‘onderkant’.