Maatschappelijk verduurzamen mét een zakelijke bril

| Door IVVD aj

Woningcorporaties staan voor een enorme verduurzamingsopgave. Dat vraagt om actieve vastgoedsturing en samenwerking tussen corporaties en marktpartijen. Want enkel met een zakelijke benadering is de verduurzamingsslag betaalbaar te houden.

Wim Verstappen, assetmanager bij Wonen Limburg
Wim Verstappen, assetmanager bij Wonen Limburg

Die verduurzamingsopgave gaan we halen’, daarvan is Wim Verstappen, assetmanager bij Wonen Limburg, overtuigd. De Limburgse woningcorporatie staat de komende jaren voor een enorme opgave om de woningportefeuille verder te verduurzamen, maar Verstappen heeft er alle vertrouwen in. ‘We zijn al langer actief bezig op dit vlak. Zo hebben we een energiekalender opgesteld waarin we de planning hebben opgenomen. We kijken wat alle investeringen ons gaan kosten en wat het ons eventueel aan rendement oplevert. Zijn de plannen reëel? Zijn de beoogde aanpassingen betaalbaar? Alle kasstromen willen we hierbij transparant maken om echt goed te kunnen sturen op het vastgoed. Goede software-oplossingen om de grote hoeveelheden data te verzamelen en analyseren zijn in dit proces onontbeerlijk.’

Sinds 2013 werkt Wonen Limburg met de software van Reasult en die samenwerking bevalt goed. ‘Vijf jaar geleden zijn we begonnen met het Taxatie Management Systeem van Reasult. Hiermee zijn we nog actiever op ons vastgoed gaan sturen, maar we wilden meer. We wilden een systeem waarbij we verschillende scenario’s konden doorberekenen. Zodoende hebben we samen met Reasult de module MarktWaarde Investering (MWI) ontwikkeld. Daarmee kunnen we, simpel gesteld, aan de knoppen draaien om alle mogelijke uitkomsten te berekenen. Zo kun je berekenen wat de gevolgen zijn van duurzaamheidsinvesteringen en welke kosten en rendementen daarbij komen kijken.’

Doorberekenen van investeringstrajecten
‘Verduurzaming vraagt om grote investeringen van corporaties’, stelt Walter Wind, senior account manager bij Reasult. ‘Het is daarom belangrijk om investeringstrajecten goed door te rekenen en alle kasstromen rondom die investeringen transparant te maken. Corporaties moeten echt aan de voorkant de beoogde duurzaamheidsinvesteringen kunnen toetsen. Zo kunnen ze bepalen of de investeringen passen in de kaders die zijn vastgelegd in de wensportefeuille.’ Verstappen: ‘Met de module MWI kunnen we berekenen wat een investering voor de marktwaarde van ons vastgoed betekent. Modelmatig en op een objectieve manier. Wel zo prettig, want zo voorkom je discussies en houd je het zakelijk.’

‘Wonen Limburg kijkt heel bewust met een zakelijke bril naar de hele verduurzamingsuitdaging’, stelt Wind. ‘Niet om vervolgens een puur zakelijk besluit te nemen, want ze nemen nog steeds een maatschappelijk gewogen besluit. Maar ze maken de zakelijke kant wel heel transparant en leggen zodoende verantwoording af voor gemaakte keuzes.’ Verstappen: ‘Steeds meer corporaties gaan op deze manier werken en implementeren assetmanagement. Wat dat betreft zie ik een duidelijke kentering. Er wordt meer op marktwaarde gestuurd.’

Walter Wind, senior accountant bij Reasult
Walter Wind, senior accountant bij Reasult
Non-lineaire labelsprong
Voor 2021 moet de woningportefeuille van Wonen Limburg gemiddeld op label B zitten. En Wonen Limburg gaat nog verder. Vanaf 2025 wil de corporatie überhaupt geen panden met een label E, F of G meer in bezit hebben. Dat vraagt om de nodige investeringen. ‘Deze investeringen komen wel terug in je marktwaarde, maar dan non-lineair’, stelt Wind. ‘Een labelsprong van C naar B levert bijvoorbeeld minder marktwaardestijging op dan een labelsprong van B naar A. De gevraagde investeringen voor deze labelsprongen verschillen echter ook. Met de module MWI kun je al dit soort investeringen doorrekenen. Zodoende kun je de juiste afwegingen maken en heel transparant naar je stakeholders communiceren waarom je welke besluiten neemt. Het gaat tenslotte om maatschappelijk geld. In dit speelveld ondersteunen wij als Reasult corporaties.’

Ook de transitie naar een gasloze maatschappij wordt de komende decennia een stevige uitdaging voor woningcorporaties. ‘Daarvoor zijn enorme maatregelenpakketten nodig’, stelt Verstappen. ‘We zoeken daarbij naar samenwerking met andere partijen en duurzame oplossingen. De techniek ontwikkelt zich razendsnel en oplossingen zijn al snel achterhaald. We willen dan ook gefaseerd de transitie naar gasloos maken. Ook hierbij helpt de software van Reasult ons om intern doorberekeningen te maken. Zo kunnen we de juiste stappen op het juiste moment zetten.’

Koploper in duurzaamheid
Wonen Limburg behoort volgens Wind duidelijk bij het groepje koplopers als het gaat om verduurzaming in corporatieland. ‘Niet alleen qua verduurzaming zelf, maar ook in de manier waarop ze ernaar kijken, hoe ze het aanpakken, doorberekenen en hoe ze er transparant over communiceren naar stakeholders. Wonen Limburg zoekt daarbij ook duidelijk samenwerking met andere corporaties en met de zakelijke markt.’

Verstappen: ‘Dat is nodig ook, want corporaties alleen gaan het niet voor elkaar krijgen. Daarvoor zijn de benodigde investeringen simpelweg te hoog. Willen we de verduurzamingsambities betaalbaar houden dan is een zakelijke aanpak en samenwerking tussen alle partijen bittere noodzaak.’