INTERVIEW CASPAR BOENDERMAKER deze markt zich verder en neemt de vraag naar deze groene obligaties – en dus de schaarste – toe.’ Is de verduurzaming van het vastgoed goed van de grond gekomen? ‘Maatschappelijke vastgoedpartijen nemen vanuit hun maatschappelijke context duidelijk verantwoordelijkheid als het gaat om duurzaamheid. Iedereen wil dat een school een gezond binnenklimaat heeft en energiezuinig is. Daar kan je politiek bijna niet tegen zijn. De wil is dus aanwezig. Het ontbreekt echter vaak aan kennis en organisatiekracht. Het wiel wordt eigenlijk steeds opnieuw uitgevonden. 6 Vastgoedsturing #1 De opgedane kennis gaat steeds weer snel verloren.’ Hoe los je dat op? ‘De oplossing moet vooral gezocht worden in de organisatie. Een portefeuille-aanpak voor verduurzaming met bijvoorbeeld meerdere scholen kan goed werken om kennis te borgen en het proces goed in te richten. Een ander voorbeeld van een portefeuille-aanpak is de realisatie van Nul-op-de-Meter woningen. Eerst worden een aantal pilotprojecten uitgevoerd en de opgedane ervaring wordt vervolgens gedeeld, tussen woningcorporaties onderling, maar ook met de markt. Daarna volgt opschaling. Samenwerking tussen gemeenten kan ook een oplossing zijn. Bijvoorbeeld bij zwembaden kan de kennisopbouw bij de verduurzaming van het eerste zwembad in een gemeente gebruikt worden bij een volgend zwembad in een andere gemeente en zo verder. Ook voor de aanbesteding is dat goed. Doordat de uitvraag vergelijkbaar is, hoeven marktpartijen niet elke keer opnieuw veel kosten te maken om mee te kunnen doen.’ Werkt een ESCo-constructie ook goed? ‘Dat kan zeker goed werken, ook omdat prestatiegaranties worden gegeven. Wij hebben bijvoorbeeld de ESCo voor het energiezuiniger maken van negen gemeentelijke zwembaden in Rotterdam gefinancierd, niet in de laatste plaats vanwege de kennisopbouw. Maar eerlijk is eerlijk: wij hadden verwacht dat dit ESCo-contract meer dan slechts twee keer navolging zou krijgen. Dat is tegengevallen. De kennis die ermee is opgebouwd, wordt verder eigenlijk niet gebruikt.’ Zijn er andere financieringsconstructies? ‘Bij de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed kan een concept als “Huren als eigenaar” ook interessant zijn. Een door de gemeente opgezette stichting, op afstand maar wel onder toezicht van de gemeente, investeert dan in de renovatie en nieuwbouw van gebouwen en verhuurt die vervolgens. De stichting leent het geld daarvoor bijvoorbeeld bij ons, vaak weer wel met garantie van de gemeente. Voordeel is dat er andere boekhoudregels gelden voor een stichting dan een gemeente, bijvoorbeeld hoe je omgaat met de afschrijving of met de rekenrente. Er kan zo meer investeringsgeld beschikbaar komen voor de verduurzaming van het vastgoed. Het is ook makkelijker om andere gebruikers aan de investeringen te laten bijdragen, bijvoorbeeld via de inzet van het eigen onderhouds- en energiebudget. Dat kan belangrijk zijn bij het realiseren van bepaalde duurzaamheidsmaatregelen.’ Leidt de lage rente tot meer investering in duurzaamheid? ‘Ik denk dat je dat wel kan zeggen. Als je je business case nu niet rond krijgt, wat kan dan je dan nog meer verzinnen qua rente? De rente is bijna ongezond laag. Toch vindt men, zeker als het gaat om het energieakkoord, dat het allemaal sneller moet. Ik heb het gevoel dat de bottleneck voor die versnelling vooral ligt bij het mobiliseren van kennis en bij timing. Over kennis spraken we al. Het aspect timing is ook belangrijk. Je gaat geen zonnepanelen neerleggen als je over een paar jaar je dak moet vervangen.’ Å ‘‘ ‘Iedereen wil dat een school een gezond binnenklimaat heeft en energiezuinig is. Daar kan je politiek bijna niet tegen zijn’
Vastgoedsturing december 2016
To see the actual publication please follow the link above