DRIEGESPREK
22 Vastgoedsturing #3
de gemeente en om politiek draagvlak. Als je
echt naar gebiedsontwikkeling wilt gaan, naar
transformatie van wijken door bepaalde typen
woningen toe te voegen of juist weg te halen,
dan is de samenwerking tussen alle betrokken
partijen heel belangrijk. En daar hebben we
ook de institutionele beleggers bij nodig. Maar
partijen moeten dan wel allemaal bereid zijn
om het zoet én het zuur te nemen.’
En juist dáár wringt de schoen voor de belegger.
‘Er zit natuurlijk een grens aan wat wij
als belegger voor pensioenfondsen aan
risico’s kunnen nemen’, stelt Appeljan. ‘Het
geld waarmee wij werken is bestemd voor
de oudedagsvoorziening van bijvoorbeeld
de verpleegkundige en de metaalbewerker.
Daardoor is grootschalige gebiedsontwikkeling
voor ons een lastig thema. Maar als je aan
de voorkant duidelijke afspraken maakt, dan
kun je een deel van het risico wegnemen. En
tegenover meer zekerheid kan een wat lager
rendement staan.’
Volgens Pars is het belangrijk om van te voren
de posities van de partijen duidelijk te stellen.
‘Gemeentes kunnen maatschappelijk investeren,
corporaties kunnen dat ook, maar de
markt investeert alleen als het voldoende
rendement oplevert. Dat is een gegeven, dat
moet je accepteren.’ Pars heeft er dan ook niet
al te veel fiducie in dat de marktpartijen de
problemen in de woningmarkt op een goede
manier op kunnen lossen. ‘Je ziet nu in sommige
gevallen dat mensen die doorstromen
honderd of tweehonderd euro meer moeten
gaan betalen voor een minder product. Dat is
natuurlijk raar. Vandaar dat het nu belangrijk
is om goed te kijken wat er nodig is en daar
vervolgens met alle partijen goede afspraken
over te maken. Die maakbaarheid is nu nog
niet honderd procent aanwezig.’
Historie van de stad
Wat de discussie volgens Pars nog extra ingewikkeld
maakt is dat alle partijen te maken
hebben met de recente geschiedenis op de
woningmarkt in een stad. ‘Je begint eigenlijk
nooit op nul. Er liggen afspraken met
Peter Appeljan:
‘Het is nu tijd
om meer middeldure
huurwoningen
te
realiseren die
een beweging op
gang brengen’
marktpartijen uit het verleden, dat maakt het
geheel gecompliceerd. Om in deze situatie
toch toekomstbestendige wijken te creëren
ontkom je er niet aan om de samenwerking te
zoeken. We moeten zorgen dat we op basis
van prestatieafspraken komen tot een gezamenlijke
routekaart die ook een harde verplichting
in zich draagt om zaken te realiseren.
En daarbij moeten we verder kijken dan het
verdienmodel, want het gaat niet alleen om
het financiële vraagstuk. We moeten ook kijken
naar thema’s als verduurzaming en wonen
en zorg.’
Er ligt dus een behoorlijke uitdaging in de
woningmarkt te wachten. ‘De wereld is de
laatste decennia enorm veranderd’, stelt Olthof.
‘Wat mij vooral triggert is of de woonwereld
nog wel aansluit bij de leefwereld van de
mensen. We moeten toe naar een systeem
met meer flexibiliteit, een systeem dat meeademt
met de ontwikkelingen in de maatschappij.
Daarvoor is een grondige discussie
met alle betrokken partijen nodig en ik merk
dat die bereidheid er is. Voor gemeenten is
het zaak om in deze hele ontwikkeling actief
de regie te nemen.’ Pars vult aan: ‘En dat kan
ook. In steden als Breda en Tilburg hebben
we al jarenlang goede samenwerking met de
gemeente en dito prestatieafspraken. De basis
is er om door te pakken.’
Openheid en respect voor elkaars positie
is een vereiste voor een goede samenwerking,
denkt Appeljan. ‘Wij begrijpen dat de
gemeente de regie wil nemen, maar dan
moeten er wel duidelijke afspraken op papier
staan. Dan heb je het over echte samenwerking.’
Ook Pars denkt dat de samenwerking
tussen de verschillende partijen van de grond
kan komen. ‘Er liggen absoluut kansen in wijken
waar nu nog te weinig middeldure huurwoningen
staan, want we moeten toe naar
een gelijkmatiger overgang van sociaal naar
de vrije sector. Het grote gevaar is echter dat
er door de urgentie en door de regels van het
passend toewijzen verkeerde keuzes worden
gemaakt. Dat moeten we door goede samenwerking
zien te voorkomen.’ Å