ONDERWIJSVASTGOED
24 Vastgoedsturing #4
hierbij aan bod. Met begrijpelijke criteria worden
dit soort aspecten beter meetbaar en
bespreekbaar.’
In het kader van duurzaamheidsbeleid moet er
volgens Berghuis niet alleen gekeken worden
naar vandaag, maar ook naar morgen. ‘We
kijken nu al naar de BENG-eisen (bijna energie
neutrale gebouwen) die vanuit overheidswege
worden opgelegd. Wat zijn de effecten daarvan
en wat moeten we de komende jaren in
aanbestedingen aanpassen om daarop uit te
komen? We moeten niet alleen kijken over een
tijdsbestek van vijf jaar, maar ook kijken wat er
gebeurt over tien jaar en wat over vijftien jaar.’
Investering versus exploitatielast
Samen met adviesbureaus en marktpartijen
kijkt Rotterdam bij nieuwbouw en renovatieprojecten
zowel naar de binnenmilieukant als
naar de oplossingskant. ‘Maar je moet daarbij
wel scherp letten op de investeringen. Wat
betekent een oplossing voor de exploitatie?
Haal je een energievoordeel of krijg je juist een
extra exploitatielast omdat je meer installaties
in onderhoud hebt? Daarbij is het ook belangrijk
dat de gebruikers het gebouw begrijpen.
De gebruikers zijn en blijven bepalend voor
hoe de duurzaamheid in de exploitatie echt
tot zijn recht komt’, stelt Berghuis.
Ook Mak ziet de gevaren van te ingewikkelde
gebouwen. ‘Maak het niet te moeilijk.
Een gebouw moet vanzelfsprekend zijn voor
gebruikers. Een onderdeel waar het helaas
nog te vaak fout op gaat zijn de installaties.
Er zijn veel faalfactoren: Is het gebouw goed
ontworpen? Is het zorgvuldig uitgevoerd?
Wordt het goed onderhouden? Wordt het
goed gebruikt? De risico’s zijn hierbij niet altijd
duidelijk. Slechte luchtkwaliteit zíe je niet. Het
binnenmilieu is een lastig aspect, daar is veel
aandacht voor nodig.’
Durf je rol te pakken
De deskundigheid en ervaring van bouwpartners
is zeer bepalend bij aanbesteden op
duurzaamheidsprestaties. Berghuis: ‘De keten
is zo belangrijk. Hoe goed zijn de deelnemers
op elkaar ingespeeld, dat is essentieel. De
samenwerking zal nog beter moeten worden
als we duurzaamheid in de volle breedte willen
aanpakken. Tegen de marktpartijen zou ik
willen zeggen: Durf je rol te pakken. Daarbij is
het voor opdrachtgevers belangrijk dat ze bij
voorselecties of onderhandse aanbestedingen
doelgericht zoeken naar de juiste partners. Dat
voortraject is heel belangrijk. Heb je eenmaal
de juiste partners gevonden, dan kun je echt
verrast worden door de aanbiedingen. Ook wij
zijn al een paar keer blij verrast door slimme,
doordachte oplossingen.’
Volgens Mak liggen er behoorlijke opgaven
bij onderwijsinstellingen en gemeenten als
het gaat om het verduurzamen van schoolgebouwen.
‘De regelgeving voor nieuwbouw
gaat richting BENG, dat heeft grote gevolgen
voor aanbestedingen, investeringen en
exploitatielasten. Die uitdagingen kunnen we
alleen het hoofd bieden als alle partijen goed
samenwerken en als ook de eindgebruiker
erbij betrokken wordt. Het is een verhaal van
samenwerken, en integraliteit is hierbij het
sleutelwoord. Dat geldt minstens in gelijke
mate voor de verduurzaming van bestaande
schoolgebouwen, waar de grootste opgave
voor het creëren van toekomstbestendige en
duurzame scholenvoorraad ligt.’ Å
Achterzijde Zalmplaatschool Hoogvliet
John Mak: ‘Maak
het niet te moeilijk.
Een gebouw
moet vanzelfsprekend
zijn
voor gebruikers’