Overschot kantoorruimte door sterke planologische positie gemeenten

| Door IVVD

kantoren-400x250In de kantorenmarkt is (vooral vanaf 2000) een structureel overaanbod ontstaan, terwijl de markt voor winkelvastgoed zich evenwichtig ontwikkelde. Promovenda Christine Oude Veldhuis stelt op basis van haar onderzoek dat dit vooral een gevolg is van de sterke gemeentelijke positie in de ruimtelijke ordening.

Oude Veldhuis heeft onderzocht welke gevolgen de nationale planologische beleidsvoering heeft gehad op het functioneren van de Nederlandse kantorenmarkt en de markt voor winkelvastgoed tussen 1960 en 2016. Beide vastgoeddeelmarkten hebben vergelijkbare structuren en eenzelfde dynamiek. Het dubbele karakter van vastgoedgebruikersmarkt en vastgoedinvesteerdersmarkt is daarin van belang, evenals het ontbreken van betrouwbare markt- en prijsinformatie. In de kantorenmarkt is een structureel overaanbod ontstaan, terwijl de markt voor winkelvastgoed zich evenwichtig ontwikkelde.

Deze verschillen hangen samen met verschillen in nationale planologische beleidsvoering. De grote investeringsvraag is in de kantorenmarkt gefaciliteerd door een royaal locatieaanbod. Dat heeft kunnen ontstaan door een combinatie van kenmerken die de Nederlandse ruimtelijke ordening typeren. Van belang zijn de sterke gemeentelijke positie in de ruimtelijke ordening en de geringe interventiebereidheid van provincies en rijksoverheid. Gemeenten zijn vrij in de ontwikkeling van kantorenlocaties. Belangen van actief grondbeleid en concurrentie tussen gemeenten droegen bij aan een royale ruimtereservering. Rond 1990 gaf nationale planologische beleidsvoering een extra stimulans aan veel gemeenten om kantoorplannen te ontwikkelen. Vanaf 2000 is de structurele onevenwichtigheid in de kantorenmarkt sterk toegenomen; de aanbodontwikkeling was veel groter dan de gebruikersvraag waardoor grote leegstand is ontstaan.

De aanbodontwikkeling van winkelvastgoed is daarentegen sinds de jaren zeventig gereguleerd door twee effectieve planologische maatregelen: het vestigingsbeleid en de onderzoeksplicht. Aanbodontwikkeling en gebruikersvraag naar winkelvastgoed waren daardoor beter in evenwicht dan op de kantorenmarkt. Het onderzoek leidt onder meer tot de aanbeveling om de bovenlokale coördinatie van gemeentelijke kantoorplannen bij de provincies neer te leggen.