Regionale verschillen in verduurzaming corporatiewoningen

| Door IVVD aj

Alle corporaties spannen zich in om hun woningvoorraad te verduurzamen. Toch zijn er aanzienlijke regionale verschillen en die verschillen zouden zelfs wel eens groter kunnen worden. Naast omvang van de corporatie, staat van het bezit en woondichtheid spelen de omgevingsfactoren naar alle waarschijnlijkheid een steeds grotere rol.

De verduurzaming van corporatiewoningen is een belangrijk speerpunt bij vrijwel alle corporaties. BNG Bank monitort de duurzaamheid van 339 woningcorporaties aan de hand van een methodologie ontwikkeld door Telos. Bij de beoordeling is niet alleen gekeken naar ecologische kenmerken van de corporaties, zoals de energiezuinigheid van de woningen, maar ook naar sociale en economische aspecten zoals de prijs/kwaliteitverhouding van woningen.

BNG Bank gebruikt de uitkomsten van dit onderzoek ook voor de uitgifte van duurzame social housing bonds. Populair gezegd een green bond. Het geld wat BNG Bank met deze obligaties ophaalt, wordt gebruikt voor leningen aan 91, op duurzaamheid relatief hoog scorende woningcorporaties. Daarbij worden de scores niet in absolute zin met elkaar vergeleken, maar op basis van tien verschillende typen corporaties.

VS6-8-BNG

 

Het macroplaatje
Opvallend is dat grote corporaties met relatief oud bezit en hoge woondichtheden relatief slecht scoren. Middelgrote corporaties en corporaties in het midden en oosten van Nederland scoren hoger. Daarbij zijn er overigens nog best grote verschillen tussen interne en externe duurzaamheid. Externe duurzaamheid meet vooral de omgevingskenmerken, terwijl de interne duurzaamheidsscore vooral de door de corporatie beïnvloedbare factoren meet. Bij de interne duurzaamheid treedt een scherpe polariteit tussen het westen en oosten van ons land naar voren. De woningcorporaties in Oost-Nederland scoren aanzienlijk hoger op interne duurzaamheid dan in West-Nederland. De regio’s rondom Amsterdam en Rotterdam springen in negatieve zin in het oog. De lagere scores hangen hier veelal samen met een hogere woningdichtheid, ouder bezit en relatief grote woningcorporaties.

Het microplaatje
Op microniveau, per woning, moet een corporatie complexe afwegingen maken. Over de ambitie (onafhankelijk van fossiele brandstoffen) bestaat weliswaar consensus, maar die is er niet over de weg daar naartoe. Zowel het tempo als het type van maatregelen verschilt sterk. In feite zijn er drie knoppen om de verduurzamingsopgave op te pakken:

  • Knop 1 betreft het besparen van energie door middel van isolatie en beïnvloeding van gedrag;
  • Knop 2 betreft het zelf opwekken van hernieuwbare elektriciteit;
  • Knop 3 betreft het verwarmen van de woning zonder gebruik te maken van fossiele brandstoffen.

Verduurzaming kan door in één keer alle drie de type maatregelen te nemen, met als meest duidelijke voorbeeld de nul-op-de-meter renovaties van corporaties die participeren in de stroomversnelling. Andere corporaties kiezen voor de ‘no-regret’-aanpak, waarbij gefaseerd in de tijd maatregelen worden genomen die elkaar aanvullen. Veelal kiest een corporatie voor isolatiemaatregelen en/of het aanbrengen van zonnepanelen om op een later moment het verduurzamen van de verwarming van het huis en het warm water op te pakken.

Energieservice contracten
Ofschoon het geborgd financieren via de balans van de corporatie tot de laagst mogelijke rentetarieven leidt, zijn sommige corporaties toch op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Dat kan te maken hebben met begrenzing aan hun borgingsruimte of met de omvang van de nieuwbouwopgave. Maar ook met zogenaamd gemengd bezit, waarbij de corporatie in VVE-verband moet kijken naar de financieringsoplossing voor de verduurzamingsinvesteringen.

Alternatieve financieringsvormen hebben vaak betrekking op energieservicecontracten waarbij betaald wordt op basis van geleverde energieprestaties en een externe partij de verantwoordelijkheid voor de investering neemt. Er zijn diverse Energie Service Bedrijven (ook wel energie service companies of ESCo’s genoemd) die de no-regret-aanpak eenvoudiger maken. Deze ESCo’s verhuren zonnepanelen, al dan niet in combinatie met dakvernieuwing en isolatie. Daarnaast zijn er ESCo’s die collectieve verwarmingssystemen aanbieden zonder gebruik van fossiele brandstoffen. Te denken valt aan WKO-systemen, externe warmtenetten of interne warmtenetten op basis van biomassa. (Zie ook https://www.bngbank.nl/financiering/ energieakkoord).

Regionale verschillen
De grootste uitdaging voor corporaties ligt niet in de isolatiemaatregelen en zonnepanelen. Onderhoud en isolatie behoren tot de kerncompetenties van corporaties en ook de uitrol van zonnepanelen is goed te organiseren. De grootste uitdaging is de transformatie van woningen naar een verwarmings- en warmwatersysteem zonder fossiele brandstoffen (van gas los).

Een recent onderzoek van Milieudefensie toont aan dat kosten en lasten van de warmtetransitie per regio sterk verschillen. In de stad zijn de kosten lager, omdat investeringen in bijvoorbeeld een warmtenet veel sneller rendabel zijn. Bij gespreide bebouwing buiten de steden zijn op elektriciteit gebaseerde oplossingen (warmtepompen, warmtepanelen) vaak de meest logische optie. Echter tegen aanzienlijk hogere kosten dan aansluiting op een warmtenet.

In de warmtetransitie bestaat geen ‘one-size-fits-all’ oplossing. Er zijn nu al aanzienlijke regionale verschillen en de warmtetransitie lijkt deze te versterken. Tegelijk zou het zo maar kunnen dat de warmtetransitie juist de corporaties in de stedelijke regio’s, die nu nog matig scoren op hun interne duurzaamheid, een grote kans biedt om hun score snel te verbeteren.

Caspar Boendermaker is specialist business development en duurzaamheid bij BNG Bank