Door een strategische bril naar gemeentelijk vastgoed kijken. Volgens vastgoedeconoom Henk Philippens van de gemeente Almere is dat de toekomst. Hij schreef het intern beleidsstuk ‘Van sturen op kosten naar sturen op waarde’ en pleit voor professionele portefeuillesturing.
Vastgoedsturing bij gemeenten wordt steeds verder geprofessionaliseerd. De stap van sturen op kosten naar sturen op waarde is hierbij van groot belang volgens Philippens. ‘De eerste stap is het optuigen van een centrale vastgoedorganisatie. Gemeenten willen inzichtelijk krijgen wat ze allemaal aan gemeentelijk vastgoed bezitten en dat vervolgens ook financieel transparant maken. Je ziet nu dat de koplopers, de gemeenten die de vastgoedafdeling goed op orde hebben, toe zijn aan vervolgstappen. Het gaat dan met name om het vormgeven van het strategische deel. Je wilt als vastgoedafdeling een dashboard hebben met knoppen waaraan je kunt draaien om het bestaande en toekomstige vastgoed zo waardevast mogelijk te houden of te maken.’
Strategisch sturen op vastgoed
‘In Almere hebben we de basis nu op orde en zijn we bezig met de volgende stap, het strategisch sturen op vastgoed. Dat was voor mij de aanleiding om het interne beleidsstuk Van sturen op kosten naar sturen op waarde te schrijven’, stelt Philippens. Dat Almere als groeistad zonder historisch vastgoed in een andere situatie zit dan veel andere gemeenten beseft Philippens terdege. ‘We hebben geen monumenten, brugwachtershuisjes of ander exotisch vastgoed. Als jonge stad hoeven wij niet te investeren in het onderhoud van deze monumenten. Daardoor is het voor ons makkelijker om met nieuwe ontwikkelingen en nieuwe technieken aan de slag te gaan. Aan de andere kant staan we straks voor een grote renovatie opgave. Door de groei heeft Almere heel veel gebouwen in een kort tijdsbestek neergezet.’
Almere is volgens Philippens niet toevallig voorbeeldstad als het gaat om duurzaam maatschappelijk vastgoed. ‘Bijna alle gemeentelijke gebouwen in Almere hebben label C of hoger. Daar is heel bewust op geïnvesteerd en daar plukken we nu en de komende jaren de vruchten van.’ Een mooi voorbeeld hoe extra investeren aan de voorkant op de lange termijn besparingen kan opleveren en een goed voorbeeld van sturen op waarde. ‘Een energiezuinig gebouw kost minder in gebruik én vertegenwoordigd ook nog eens een hogere waarde. Zo zie je dat extra investeren aan de voorkant loont. Maar het is soms lastig om iedereen binnen een gemeentebestuur daarvan te overtuigen.’
De raad bepaalt
Gemeenten zijn volgens Philippens vooral sterk budget gestuurd, waardoor er niet altijd slim wordt geïnvesteerd. ‘Commerciële partijen investeren meer in en sturen meer op vastgoed om daar later profijt van te hebben. Daardoor kun je in veel gevallen slimmere beslissingen nemen. Een gemeente is echter afhankelijk van het budget van de gemeenteraad; de raad bepaalt uiteindelijk waaraan en hoeveel geld er wordt uitgegeven.’ Volgens Philippens wringt daar de schoen. ‘We moeten een omslag maken in denken en kunnen niet uit blijven gaan van vaste budgetten. Soms is het slimmer om net iets meer te investeren aan de voorkant zodat de energie- of exploitatiekosten lager uitpakken. Op de lange termijn bespaar je zo geld en zorg je voor een hogere waarde van je vastgoed. Maar dat vraagt wel een omslag in denken.’
Bij sturen op waarde kijk je verder dan de budgetten, stelt Philippens. ‘Je kijkt naar onderhoudskosten, energieverbruik, de flexibiliteit van een gebouw en de locatie. Kortom: naar de toekomstige waarde van het pand en naar toekomstige ontwikkelingen. Zo kun je integrale beslissingen nemen die zorgen voor waardevast vastgoed en die de beleidsdoelen van de gemeente zo goed mogelijk ondersteunen.’ Sturen op waarde bij gemeentelijk vastgoed is volgens Philippens dan ook een stuk breder dan bij commercieel vastgoed. ‘Het gaat om ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelen én om financiële waarde.’
Sturen op waarde is volgens Philippens vooral een kwestie van ‘je gezond verstand gebruiken’. Complicerende factor bij gemeenten is dat er veel verschillende partijen zijn met verschillende belangen. ‘Een gemeente is een veelkoppig monster waar soms sprake is van tegenstrijdige belangen. Dat maakt het uitstippelen van beleid ingewikkeld. Maar je moet de discussie – en de wrijving die daarbij hoort – nooit uit de weg gaan. Waar kun je elkaar vinden? Daar draait het om.’
Als het aan Philippens ligt gaat Almere de komende jaren nog meer met een ‘strategische bril’ naar het vastgoed kijken. ‘We moeten zorgen voor duurzaam vastgoed, flexibel en toekomstbestendig. Vastgoed dat inspeelt op de vragen van de stad. Daarbij moeten we ook kijken naar het toepassen van de life cycle cost benadering en naar optimalisatie van de bezettingsgraad. Door zo integraal mogelijk naar het vastgoed te kijken, krijg je uiteindelijk waardevast vastgoed dat past bij de stad.’
Onderwijshuisvestingsschil
Almere groeit nog steeds, er komen nog steeds nieuwe wijken en stadsdelen bij, terwijl andere wijken alweer vergrijzen. Dat vraagt om een slimme aanpak als het gaat om de realisatie van scholen en buurthuizen. Als groeistad heeft Almere hier de nodige ervaring mee. ‘We hebben een flexibele onderwijshuisvestingsschil. Geen noodlokalen met barakken, maar semi-permanente gebouwen. Daarbij moet je soms voor onorthodoxe oplossingen kiezen. Zo hebben we rond de eeuwwisseling “schoolwoningen” gebouwd. Een gebouw waar ongeveer vijftien jaar les is gegeven en dat daarna is doorverkocht aan een belegger die het relatief gemakkelijk kon ombouwen tot een appartementencomplex. Dat heeft ons aan de voorkant wel meer gekost maar heeft uiteindelijk ook veel opgeleverd. Kijk, dan ben je slim bezig.’