Wim Fieggen, directeur IVVD – Niets doen is geen optie. Daarvoor gaan de veranderingen in het zorgvastgoed te snel en zijn missers te kostbaar. Bovenop de trends zitten, kennis opdoen en leren van transformaties in de eigen vastgoedsector is cruciaal.
Niets doen is geen optie. Daarvoor gaan de veranderingen in het zorgvastgoed te snel en zijn missers te kostbaar. Bovenop de trends zitten, kennis opdoen en leren van transformaties in de eigen vastgoedsector is cruciaal.
In de vele jaren dat ik werkzaam ben in de vastgoedsector ging het veelal alleen over groei. Over meer vierkante meters om in de groeiende behoefte te voorzien. Een steeds weer terugkerend thema was dat er van tijd tot tijd teveel meters werden gebouwd. In de tachtiger jaren van de vorige eeuw kwam ik in het Verenigd Koninkrijk in aanraking met de “crane count”. Een hoog cijfer (veel bouwkranen) duidde een komende crisis in het vastgoed aan. Het bijbouwen van vierkante meters ging dan even te snel. Het bleek keer op keer een goede indicatie voor een vastgoedcrisis. Maar door een lager bouwtempo kwam het ook steeds weer goed. Tot een aantal jaren geleden.
De vastgoedsector is wezenlijk veranderd
Het gaat niet meer om groei van het aantal vierkante meters (de kwantiteit), maar om flexibiliteit en kwaliteit van die meters. Ontwikkelingen in de technologie, de ICT, in duurzaamheid, maar ook in de bouw versnellen. Hierdoor verandert het speelveld snel. Ik kom het woord “agile” (wendbaar) steeds meer tegen. De vraag is hoe kan ik inspelen op de snel veranderende werkelijkheid. Ook certificeringssystemen als Breeam (maat voor duurzaamheid) hebben daar moeite mee. Er kunnen in dat systeem bijvoorbeeld geen punten verdiend worden voor niet gebouwde meters. Terwijl elke niet gebouwde meter zowat het summum van duurzaamheid is.
Bovenop de trends zitten is belangrijker dan ooit
Dat realiseerde ik mij toen ik vernam dat een gebouw bij de ene zorginstelling overbodig was geworden en op de vrachtwagen gezet werd naar een andere zorginstelling om daar aan de groeiende vraag aan vierkante meters te voldoen. Binnen een paar weken. Had ik wat gemist? Ja, het fenomeen “tijdelijke huisvesting” is in hoog tempo doorontwikkeld naar “flexibele huisvesting”. Hoge kwaliteit huisvesting en eindeloos aan te passen. Heel “agile”. Ik ben erin gedoken en realiseerde mij dat ik echt even had zitten slapen. In de woningbouw is “flexibele huisvesting” echt aan een opmars bezig. In een gesprek met een grote woningcorporatie in een krimpgebied bleek dat flexibiliteit voor hun cruciaal is. Over een paar decennia wonen er veel minder mensen in hun “verzorgingsgebied”, maar in de tussentijd is er sprake van veel variatie in dat patroon waar flexibel op ingespeeld moet kunnen worden. Verhuizen van vierkante meters is voor hun belangrijker dan het bijbouwen ervan.
Invloed ICT en technologie onderschat
Een andere trend is de invloed van ICT en technologie op de vastgoedwereld. Pijnlijke missers zijn er wat dat betreft gemaakt in het winkelvastgoed. De kracht van het “winkelen online” is zwaar onderschat door de vastgoedwereld met als resultaat een groot overschot aan winkelmeters. Elke keer dat ik in de stad of een winkelcentrum ben, lijkt de leegstand weer verder toegenomen. De ontwikkelingen in ICT en technologie zijn ook van belang voor zorginstellingen. Zorg kan zich hierdoor gemakkelijk verplaatsen van centrale locaties naar de eigen woonomgeving van mensen. Voor mij is dat een indicatie van verborgen leegstand in bestaande zorggebouwen.
Transformatie blijvend agendapunt
Wendbaar zijn (“agile”) in de wereld van het vastgoed is cruciaal. Het hoge tempo van veranderingen in de vastgoedwereld heeft natuurlijk ook een grote impact op het zorgvastgoed wat er al is. De voorraad bestaand zorgvastgoed is immens en daar moeten wij wat mee. Transformatie naar toekomstbestendig zorgvastgoed is cruciaal en een blijvend agendapunt. Hoe kunnen wij dat doen? Kan je als zorginstelling dat alleen aan of schakel je deskundigen die al vaker met dit bijltje gehakt hebben? Ik heb daarop het antwoord niet, maar mijn jarenlange ervaring leert dat missers kostbaar zijn. Bovenop de trends zitten en kennis van transformatieprocessen hebben, is in ieder geval van belang. En dan een richting kiezen die past bij de eigen identiteit. Niets doen is geen optie.
Wim Fieggen – directeur IVVD