Woningcorporaties kunnen 200.000 woningen toevoegen aan het bestaand bezit. Hoe dat te realiseren is, betoogt Alliantie Ontwikkeling-directeur Jan van Barneveld tijdens de woningcorporatie Dag op 25 april.
Er is een enorme druk op de woningmarkt. Woningcorporaties moeten flink bijbouwen terwijl de ruimte schaars is. Zeker in de Randstad. Toch zijn er nog volop mogelijkheden, stelt Jan van Barneveld, directeur van Alliantie Ontwikkeling. De projectontwikkelaar voor nieuwbouw, transformatie, renovatie en flexwonen ziet kansen voor nieuwe woningen op, aan en tussen het bestaand bezit van woningcorporaties. Tijdens de Woningcorporatie Dag van IVVD op 25 april legt Van Barneveld uit hoe corporaties hiermee aan de slag kunnen.
Alliantie Ontwikkeling is een dochteronderneming van woningcorporatie Alliantie. De projectontwikkelaar heeft de lastige opdracht om binnen de schaarse ruimte in de Randstad nieuwe woningen te realiseren. De focus lag hierbij lange tijd vooral op het opkopen van extra gronden en het transformeren van kantoren. Van Barneveld: ‘De laatste jaren hebben we de focus deels verlegd naar het bestaand bezit van de Alliantie. We hebben onze voorraad samen met KAW Architecten onder de loep genomen en gekeken welke mogelijkheden we daarin zien. Daarbij kijken we bijvoorbeeld naar de kansen van optoppen, het splitsen van woningen en sloop-nieuwbouw.’
5.000 extra woningen
Na een nauwkeurige scan van de woningvoorraad van de Alliantie – circa 63.000 woningen – was de conclusie dat er 5.000 woningen bij gerealiseerd kunnen worden. ‘Daarvoor hoeven we niks te acquireren, het zijn posities die al in bezit zijn van de corporatie’, stelt Van Barneveld. ‘Als je dat door vertaalt naar het gehele corporatiebezit in Nederland, dan kom je uit op 200.000 woningen die extra gerealiseerd kunnen worden. Daarmee kunnen we de woningnood voor een deel helpen verlichten.’
Kijk naar kansen van optoppen, het splitsen van woningen en sloop-nieuwbouw.
Vier sporen
De vervolgvraag die gesteld moet worden is: hoe kunnen corporaties dit oppakken? Tijdens zijn presentatie op 25 april toont Van Barneveld enkele concrete voorbeelden, van optopprojecten tot sloop-nieuwbouwprojecten. ‘Er zijn vier hoofdproductiesporen die ik aan de hand van voorbeelden zal toelichten. Het eerste spoor is bouwen op, aan en tussen bestaand bezit. Het tweede spoor is bouwen aan de randen van je bezit. Het derde spoor is herstructurering met sloop en verdichting. En het vierde en laatste spoor betreft het anders benutten van het bestaande bezit door bijvoorbeeld woningen te splitsen.’
Langetermijnperspectief
Alle vier de sporen hebben een eigen tempo, maar corporaties kunnen ze volgens Van Barneveld prima in samenhang oppakken. ‘Het is belangrijk om via de lijn van het assetmanagement een stip op de horizon te zetten. Er zal een langetermijnperspectief op de wijk ontwikkeld moeten worden. Waar wil een corporatie met een wijk naartoe? Hoeveel woningen moet deze wijk tellen in 2040? Welke woningen blijven behouden en hoe kan een corporatie het onderhoudsbeleid hierop aanpassen? Welke woningen lenen zich voor optoppen en welke voor opsplitsing? Al die vragen moeten beantwoord worden.’
Nieuwe producten en nieuwe oplossingen moeten we niet project voor project inkopen, maar gezamenlijk.
Strategisch voorraadbeheer
Een planningshorizon van een meerjarenbegroting van tien jaar is volgens Van Barneveld niet voldoende om tot een goed langetermijnperspectief te komen. ‘We moeten het perspectief verder weg leggen. Het gaat echt om strategisch voorraadbeheer 2.0. We moeten de lange termijn behoeften zo goed mogelijk in beeld brengen en vastleggen, en daar vervolgens koersvast op koersen.’
Als corporaties hun langetermijnperspectief goed in beeld hebben, kunnen ze ook makkelijker samenwerken met andere corporaties en gezamenlijk inkopen, denkt Van Barneveld. ‘Vanuit de maakindustrie zien we een versnelling. De markt komt met allerlei nieuwe producten en nieuwe oplossingen om de woningnood het hoofd te bieden. Die moeten we niet project voor project inkopen, maar gezamenlijk. Dan kunnen we echt gaan versnellen en komen die 200.000 extra woningen vanzelf in beeld.’
—
Jan van Barneveld is sinds 2005 directeur van de Alliantie Ontwikkeling. Daarvoor was hij directeur bij Ymere Ontwikkeling. Hij was ook bestuurslid van de NEPROM, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen van 2013 tot 2019.
Op de Woningcorporatie Dag brengen we de kennis uit verschillende invalshoeken bij elkaar om samen tot oplossingen te komen. U doet nieuwe kennis en inzichten op en raakt geïnspireerd door praktijkverhalen. En er is volop gelegenheid om uw collega’s in het corporatie-vak te ontmoeten.