Interview met Stefaan Gielens, CEO van Aedifica – Sinds april van dit jaar is Aedifica een puur zorgvastgoedfonds. Alle andere vastgoedbeleggingen zijn verkocht of op afstand gezet. Een aandelenemissie van 418 miljoen euro in dezelfde maand was zeer succesvol, wat de vraag naar zorgvastgoed nog eens onderstreept.
Sinds april van dit jaar is Aedifica een puur zorgvastgoedfonds. Alle andere vastgoedbeleggingen zijn verkocht of op afstand gezet. Een aandelenemissie van 418 miljoen euro in dezelfde maand was zeer succesvol, wat de vraag naar zorgvastgoed nog eens onderstreept. Wij spreken kort na deze aandelenemissie met Stefaan Gielens, CEO van Aedifica.
Waarom was deze aandelenemissie zo’n succes?
‘De markt zat te wachten op een “pure play” beursgenoteerd zorgvastgoedfonds in Europa en nu wij dat kunnen waarmaken, is de belangstelling voor ons fonds alleen maar verder toegenomen. Ik heb in de twee weken voorafgaand aan deze aandelenemissie gesproken met vele institutionele beleggers die internationaal beleggen in zorgvastgoed. Die bevestigen dat nu Aedifica een puur zorgvastgoedfonds is, dat ons als belegger in zorgvastgoed tot dé referentie maakt in Europa.’
Hoe verhoudt de beurskoers van Aedifica zich tot het vastgoed?
‘De koers van Aedifica doet nu een premie van zo’n 50% ten opzichte van de onderliggende waarde van het zorgvastgoed. Onze “cost of capital” zijn laag en dat geeft ons een goede positie op de Europese zorgvastgoedmarkt voor verdere groei. Wij kunnen nu, dankzij het succes van deze aandelenemissie, onze zorgvastgoedportefeuille in Europa verder uitbreiden.’
In Nederland zien wij nu ook grotere buitenlandse zorgverleners de markt betreden.
‘Orpea en Korean hebben kortgeleden de Nederlandse zorgmarkt betreden. Zij zijn op dit ogenblik de grote spelers die actief op Europese schaal opereren. Het zijn van origine Franse spelers. Ook andere Franse spelers maken nu stappen naar andere landen in Europa. Binnen Duitsland is er sprake van een snelle consolidatie en daar ontstaan ook een aantal heel grote spelers. Het lijkt een kwestie van tijd voordat deze spelers ook over de grens actief zullen worden. In andere Europese landen zie ik dezelfde tekenen van consolidatie in de zorgmarkt, ook in Nederland.’
Wat betekent dat voor Aedifica?
‘Door de vergrijzing groeit de zorgmarkt overal in Europa en zorgpartijen groeien logischerwijs met de markt mee. Daarbovenop groeien een aantal zorgpartijen sneller door consolidatie op nationale en internationale schaal. Naast de groei van de zorgmarkt, verandert ook de zorgmarkt zelf. Deze factoren doen de behoefte aan financiering toenemen. Het overgrote deel van deze financieringsbehoefte heeft direct te maken met investeringen in het zorgvastgoed. Daar ligt onze expertise én zo ook onze groeimogelijkheden.’
Waar ligt de focus van Aedifica?
‘Het meest relevante deel van de zorgmarkt is voor ons die van de groeiende ouderenzorg. Onze klanten in dit segment zijn de zorgbedrijven. Hun klanten zijn de ouderen zelf op het moment dat zij zorgafhankelijk worden. De tendens overal in Europa is dat ouderen lange tijd thuis blijven wonen en pas in de laatste 24 maanden van hun leven echt zorgafhankelijk worden. Dan volgt een verhuizing naar een omgeving waar die zorg geboden kan worden. Die laatste periode van zorgafhankelijkheid wordt door de overheid vanuit de sociale zekerheid en/of door de ouderen zelf vanuit hun eigen vermogen gefinancierd. Elk Europees land heeft daarvoor zo zijn eigen regels. Omdat het een korte periode betreft waarvoor de financiering geregeld moet worden, gaan wij ervan uit dat de overheid en/of de ouderen zelf dat ook blijven doen. De inkomstenstromen in deze markt zijn daarom relatief zeker en dat geeft ons de mogelijkheid langjarige huurcontracten af te sluiten met zorgbedrijven.’
Wat zijn de volgende stappen?
‘Op dit moment hebben wij een portefeuille zorgvastgoed in vier Europese landen, te weten België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. De strategie is om Europees verder te groeien, ook in het aantal landen binnen Europa waar wij beleggen. De verdere geografisch spreiding heeft te maken met enerzijds de waardering van het zorgvastgoed in de verschillende Europese landen en anderzijds met risicodiversificatie.’
Waar zitten de verschillen in waardering?
‘Belangrijk criterium voor verdere groei is hoe de prijzen en het volume in de zorgvastgoedmarkt in een bepaald land zich ontwikkelen. Dat geldt zowel voor de landen waar wij al een portefeuille hebben, alsook voor nieuwe landen. De zorgvastgoedmarkt staat in een aantal Europese landen net aan het begin van zijn ontwikkeling in termen van prijzen en volume. De zorgmarkt bestaat in die landen veelal nog uit kleinere zorgbedrijven. Nederland komt net uit die fase. In sommige andere landen, zoals België, is de zorgvastgoedmarkt al zeer volwassen met meerdere grote zorgbedrijven. Prijzen zijn geëvolueerd en er heeft al een grote mate van consolidatie in de zorgmarkt plaatsgevonden. Verschillen in Europa zijn voor Aedifica interessant. Hier komt onze expertise als Europese zorgvastgoedbelegger ons logisch van pas om goed te kunnen onderscheiden waar ontwikkeling in termen van prijzen en volume mogelijk is.’
Wat zijn de overwegingen om verder te diversificeren?
‘Een andere overweging voor verdere geografische spreiding ligt in de zekerheid van de inkomensstromen. De financiering van de ouderenzorg wordt bepaald door nationale systemen. Veranderingen in die systemen komen van tijd tot tijd voor en kunnen een risico opleveren voor de inkomstenstroom van zorgbedrijven en daarmee voor ons. Maar veranderingen doen zich zelden overal tegelijkertijd voor, dus geografische spreiding levert de benodigde risicospreiding op het vlak van inkomstenstromen. Landen met stabiele inkomstenstromen zijn natuurlijk vanuit zichzelf al interessant voor ons.
Daarnaast zijn er ook nog veranderingen in de zorg zelf. Op dit moment verdwijnen bijvoorbeeld in een aantal landen de tweepersoonskamers en doet in andere landen kleinschaligheid haar intrede. Mogelijk dat er in de toekomst zich ook weer andere tendensen ontwikkelen. Dit type verandering heeft gevolgen voor de invulling van het zorgvastgoed en daarmee ook weer voor de inkomstenstroom van zorgbedrijven. Elk Europees land zit hier weer in een andere fase van ontwikkeling en daarmee is geografische spreiding ook om deze reden nuttig vanuit het oogpunt van risicospreiding.’