Veel gemeenten worstelen met het herbestemmen van maatschappelijk vastgoed. De risico’s en financiële gevolgen zijn vaak moeilijk in te schatten en de publieke opinie is lastig bij te sturen. Het afwegingskader voor herbestemming van maatschappelijk vastgoed, ontwikkeld door Marieke Slits, moet hier verandering in brengen. Dit instrument geeft gemeenten houvast bij herbestemmingsprojecten.
Villa van Waning is een monumentaal pand in Rotterdam. Het gebouw uit 1898 deed jaren dienst als steenfabriek en staat sinds het begin van de jaren negentig leeg. Het is verkocht aan de gemeente Rotterdam, maar die weet er niet goed raad mee. Het gevolg is dat het gebouw er ondanks zijn monumentale status vervallen bij staat en dat is Marieke Slits een doorn in het oog. ‘Het pand heeft vele jaren te koop gestaan. De gemeente hoopte dat een ontwikkelaar het zou herontwikkelen, maar dat is nooit gebeurd’, vertelt Slits. ‘Nu heeft Rotterdam ervoor gekozen het zelf te herontwikkelen. Een goed besluit, maar dat heeft wel vele jaren geduurd.’
Voor Slits was Villa van Waning misschien wel de aanleiding om het afwegingskader voor herbestemming van maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen. Ze liep stage bij ICSadviseurs en zocht een onderwerp voor haar afstudeerscriptie voor haar master Management in the Built Environment. ‘Tijdens mijn master ben ik erachter gekomen dat ik het liefst in het maatschappelijk veld werk. De herbestemming van maatschappelijk vastgoed leek mij een mooi onderwerp, aangezien er steeds meer aandacht voor komt maar gemeenten er vaak niet goed raad mee weten.’
In de markt zetten
Slits is inmiddels afgestudeerd en in vaste dienst bij ICSadviseurs. Hier mag zij verder werken aan het afwegingskader om het uiteindelijk geschikt te maken voor de markt. ‘Ons doel is om het afwegingskader het komende jaar bruikbaar te maken voor Nederlandse gemeenten. We willen hiervoor twee pilots uitvoeren, om zodoende te onderzoeken of het afwegingskader echt goed werkt. Het idee is dat we aan het eind van het jaar een product hebben dat we als proces of strategie kunnen aanbieden aan gemeenten.’
Voor Slits is het volkomen duidelijk dat herbestemmen van maatschappelijk vastgoed een steeds belangrijker rol gaat spelen binnen gemeentelijke vastgoedafdelingen. ‘Als we duurzame, toekomstbestendige steden willen, dan kunnen we niet om herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed heen. Maar veel gemeenten worstelen met dit soort projecten. Er is vaak een onduidelijk risicoprofiel en omdat het om publiek geld gaat, hebben gemeenten te maken met een verscheidenheid aan verplichtingen. Wat deze gemeenten nodig hebben is een strategie of proces dat ze de middelen geeft om een passend besluit te nemen dat ze tegenover alle belanghebbenden kunnen rechtvaardigen.’
Harde en zachte kanten vastgoed
Het afwegingskader kan voor alle soorten vastgoed worden gebruikt. Belangrijk onderdeel is een vragenlijst met algemene vragen. Hierin zijn zowel de harde als de zachte kanten van het vastgoed meegenomen. Daar- naast wordt er met het afwegingskader gekeken naar de financiering en de boekwaarde, maar ook naar de waarde van het vastgoed voor de omgeving en de gebruikers. En of het wellicht ook historische of culturele waarden heeft. ‘Deze historische of culturele waarden kunnen voor een wijk zo belangrijk zijn dat de gemeente toch besluit het zelf te herbestemmen.’
Tijdens haar onderzoek viel het Slits op dat veel gemeenten bezig zijn met het ontwikkelen van instrumenten, beslisbomen en afwegingskaders om meer gestructureerd naar vraagstukken rond het vastgoed te kijken. ‘Deze instrumenten lijken allemaal op elkaar, maar zijn toch net weer anders. Elke gemeente lijkt zelf het wiel uit te willen vinden.’ lets meer samenwerking zou goed zijn volgens Slits. ‘Het is goed als er een algemeen afwegingskader komt waarbij gemeenten grondig naar de gebouwen kijken om vervolgens sneller een beslissing te kunnen nemen en een strategie te ontwikkelen voor de toekomst.’
Volgens Slits kunnen gemeenten, klein en groot, simpelweg niet meer om herbestemmen van maatschappelijk vastgoed heen. ‘Deze ontwikkeling, die parallel loopt aan de duurzaamheidsontwikkeling, wordt steeds belangrijker’, geeft ze aan. ‘We moeten in de bebouwde omgeving zo veel mogelijk gebruiken wat er al is. Als we dat doen hebben we minder grondstoffen nodig, houden we transportkosten laag en produceren we minder afval. In duurzaamheidsopzicht is herbestemmen een heel goed concept. Maar ook financieel heeft herbestemmen voordelen. Het scheelt in de constructiekosten en vaak ook in de bouwtijd.’
Nog niet tussen de oren
Ondanks de duidelijke voordelen zit het herbestemmen van maatschappelijk vastgoed bij veel gemeenten nog niet goed tussen de oren. ‘Het is iets van de laatste tien, vijftien jaar en nog niet alle gemeenten weten hier goed mee om te gaan. Vandaar ook dat ik het afwegingskader heb ontwikkeld. Zo kunnen gemeenten vastgoed makkelijk langs de “herbestemmingsmeetlat” leggen en kijken wat de beste scenario’s zijn. Herbestemmen of slopen, zelf herbestemmen of het verkopen en door een derde partij laten doen, maar het wel in de eigen portefeuille houden. Met het afwegingskader kunnen dergelijke vraagstukken sneller worden behandeld.’
Nu steeds meer gemeenten alle vastgoed gecentraliseerd hebben binnen een organisatie wordt de vraag naar goede instrumenten alleen maar groter. ‘Je ziet een ontwikkeling waarin veel gemeenten vastgoed aan het verkopen zijn. Dat moet gestructureerd gebeuren. Gemeenten kunnen niet in een keer te veel panden in de verkoop doen, want daarmee verstoren ze de markt. Dus moet er bewust en kritisch gekeken worden naar maatschappelijk vastgoed dat leeg komt te staan. Kortom, dit is een ideaal moment voor het afwegingskader.’