Zorgvastgoed is populair bij beleggers. Maar wat zijn de voordelen voor zorginstellingen? En hoe kom je tot een goede samenwerking? Esther Akkerman en Marco Mosselman van Syntrus Achmea beantwoorden tien veel gestelde vragen.
1. Waarom is zorgvastgoed interessant voor beleggers?
Marco Mosselman: ‘De beleggers voor wie wij het vermogen beheren zijn pensioenfondsen en (zorg)verzekeraars. Naast een financieel rendement willen zij met hun investeringen ook een bijdrage leveren aan de Nederlandse samenleving. Dan is het een logische keuze om te investeren in zorgvastgoed. Daarmee genereren zij, naast een financieel rendement, ook een bijdrage aan de kwaliteit van leven van hun belangrijkste doelgroepen: gepensioneerde ouderen en zorgbehoevenden.’
2. Wat is het voordeel voor zorginstellingen?
Esther Akkerman: ‘Zorginstellingen schaken op heel veel borden tegelijk: behandelplannen, inspectie, financiering, gemeente, verwanten, verduurzaming en ook vastgoed. Dat is enorm complex. Door het vastgoed niet langer in eigendom te hebben, kan een aantal van deze onderwerpen tegelijk worden getackeld. Zo loopt de zorginstelling veel minder vastgoedrisico’s en hoeft de instelling geen eigen vastgoedafdeling meer te hebben. Daardoor kan meer managementaandacht gaan naar het leveren van goede zorg. Verder leidt het in financieel opzicht tot een optimalisatie van de kasstromen en wordt een externe, gespecialiseerde partij verantwoordelijk voor de verduurzaming van het vastgoed, waar zorginstellingen over het algemeen nog niet veel ervaring mee hebben.’
3. Hoe selecteren zorginstellingen de goede belegger?
Mosselman: ‘Als zorginstelling moet men zich afvragen wat men belangrijk vindt aan een samenwerking met een belegger. Gaat het uitsluitend om snelle toegang tot geld buiten de bank om of verwacht men dat de belegger ook inhoudelijke kennis gaat inbrengen, bijvoorbeeld over efficiënt onderhoud of slimme verduurzaming? Welke werkzaamheden en risico’s wil de zorginstelling zelf behouden en welke wil men juist extern brengen? Dat soort vragen. Als een zorgpartij aan de voorkant goed duidelijk heeft wat de beoogde meerwaarde van de samenwerking is, dan kunnen deze aspecten worden meegenomen in het selectieproces.’
4. Krijgen beleggers invloed op de bedrijfsvoering?
Akkerman: ‘De samenwerking die wij aangaan met een zorgpartij is altijd maatwerk. We maken afspraken over wie welk onderhoud doet, wanneer installaties vervangen worden, dat soort zaken. Maar onze afspraken zijn altijd vastgoedgerelateerd. Wíj zijn de vastgoedexpert en de zorginstelling is de zorgexpert. Daar bemoeien wij ons dan dus ook niet mee. Zo doet ieder waar hij goed in is en verlangen wij geen invloed op de bedrijfsvoering. Wel kunnen we samen nadenken hoe we de zorg slimmer kunnen organiseren. Bijvoorbeeld als een zorginstelling ook thuiszorg kan leveren in een van onze wooncomplexen voor senioren.’
5. Streven beleggers naar maximaal rendement?
Mosselman: ‘Er zijn veel verschillende soorten beleggers, die allen hun eigen beleggingsdoelstellingen hebben. De beleggers waar wij voor werken, verlangen een financieel rendement om de Nederlandse pensioenen en verzekeringen betaalbaar te houden. Maar zij vinden een stabiel rendement belangrijker dan een hoog rendement. En ze vinden het belangrijk om met hun vermogens, die bijeen zijn gebracht door miljoenen Nederlanders, ook iets terug te doen voor de Nederlandse maatschappij. Het dividend dat wij kunnen uitkeren bedraagt na aftrek van al onze kosten ongeveer 3,5%.’
6. Rendement maken op vastgoed voor kwetsbare mensen, kan dat wel?
Akkerman: ‘Wij zijn er trots op dat wij een bijdrage mogen leveren aan de continue verbetering van de Nederlandse zorg. Met onze investeringen hebben wij nu al gezorgd voor meer dan 1.000 zelfstandige seniorenwoningen en 750 intramurale plaatsen. Wij bieden tientallen eerstelijnszorgverleners goede huisvesting. En daarnaast hebben wij een aantal zorginstellingen voorzien van een kapitaalinjectie die nodig was voor hun voortbestaan. Daarbovenop investeren wij in de verduurzaming van zorgvastgoed, waarmee we een belangrijke bijdrage leveren aan de doelstellingen van de zorgsector, zoals die onder meer zijn vastgelegd in de Green Deal Zorg 2.0. Dat is het echte rendement van onze investeringen.’
7. Hoe groot is het risico dat beleggers snel doorverkopen?
Mosselman: ‘Verzekeraars en pensioenfondsen zijn echte langtermijnbeleggers. Voor onze huurders willen wij een betrouwbare langetermijnpartner zijn. Daarvoor houden wij onze beleggingen het liefst tientallen jaren in eigendom. Wij verkopen in principe alleen als het vastgoed niet meer geschikt is. Het fonds bestaat sinds 2008 en heeft tot nu toe nog geen zorgvastgoed verkocht.’
8. Wat verandert er voor cliënten als het vastgoed is verkocht?
Akkerman: ‘Voor cliënten van een intramurale zorginstelling verandert er niets aan hun woon- en zorgsituatie. Wat soms wel verandert is dat wij samen met de zorginstelling een plan opstellen voor de verbetering en verduurzaming van het gebouw. Daar profiteren de cliënten dan van mee.’
9. Kunnen beleggers helpen met verduurzamen?
Akkerman: ‘Verduurzaming van zorgvastgoed is een van onze topprioriteiten. Daarom hebben wij als een van de weinige niet-zorginstellingen de Green Deal Zorg 2.0 ondertekend. Onze doelstelling is om energiezuinige nieuwbouw te realiseren en bestaand zorgvastgoed te verduurzamen. Er is veel te doen, want veel zorgvastgoed is verouderd en daardoor erg energieverslindend.’
10. Hebben beleggers ook oog voor sociale aspecten, zoals vereenzaming?
Akkerman: ‘Zeker! Met de manier waarop wij bouwen proberen we zoveel mogelijk interactie te bewerkstelligen. Daarvoor nemen we in onze woongebouwen allerlei ontmoetingsplekken op zoals een ontspanningsruimte of een gezamenlijke keuken. Ook aan de inrichting van het buitenterrein besteden we veel aandacht. Daarvoor maken we gebruik van landschapsarchitecten. Het is ongelofelijk hoeveel kwaliteit deze mensen kunnen toevoegen aan een simpel strookje grond.’
Mosselman: ‘Ons hoogste doel is dat de bewoners van onze gebouwen, hun bezoekers en de medewerkers van de zorginstellingen op een fijne en veilige manier wonen en werken. Als wij dat goed doen, dan zijn wij de huur meer dan waard.’
Esther Akkerman geeft leiding aan het team dat binnen Syntrus Achmea zorgvastgoed aankoopt
esther.akkerman@achmeavastgoed.nl
text
text
Marco Mosselman is fondsmanager van het Achmea Dutch Health Care Property Fund, het zorgvastgoedfonds van Achmea
marco.mosselman@achmeavastgoed.nl
text
SYNTRUS ACHMEA
Syntrus Achmea beheert € 24 miljard aan vermogen van ruim 60 pensioenfondsen en verzekeraars. Syntrus Achmea belegt dit vermogen in vastgoed en in hypotheken, met als doel om zowel een financieel rendement te behalen als een maatschappelijke bijdrage te leveren. www.syntrus.nl