Bedrijfsmatige aanpak biedt mooie kansen

| Door IVVD

Het Vastgoed en Facilitair Bedrijf van de gemeente Enschede neemt in vastgoedland een unieke positie in. Samen met Delft is Enschede de enige gemeente in Nederland die een gesloten product op vastgoed heeft. De afdeling moet zelf de broek ophouden en dat komt volgens Erwin van Proosdij, hoofd van het vastgoedbedrijf, de bedrijfsmatigheid van de vastgoedsturing sterk ten goede.

Erwin van Proosdij is hoofd Vastgoed & Facilitair Bedrijf Enschede en actief in een drietal nevenfuncties: lid Raad van Commissarissen SallandWonen, gastdocent Asset Management ASRE en bestuurslid vereniging van eigenaren commercieel vastgoed binnenstad Enschede. In het verleden heeft Erwin van Proosdij ervaring opgedaan in facility management en vastgoed in de zorg- en onderwijssector.

Een gesloten product op vastgoed, wat houdt dat in en wat zijn de voordelen?
‘Een gesloten product op het vastgoed betekent dat wij onszelf bedruipen uit de huurinkomsten en andere inkomsten die we genereren. We werken met een kostprijsdekkende huur en betalen daar alle kosten van, ook de personeelskosten en de overhead. Het grote voordeel van deze manier van werken is dat alle inkomsten en kosten van het vastgoed bij ons helder zijn. We zijn daardoor heel transparant. Een ander voordeel is dat we meer bedrijfsmatig opereren. We sturen op onze vermogenspositie over meerdere jaren en hebben daardoor veel baat bij efficiency. Risico’s moeten we tenslotte opvangen binnen onze eigen vastgoedreserves. Een derde belangrijk voordeel is dat we binnen onze begroting onze eigen professionaliteit kunnen toepassen. We hoeven bijvoorbeeld niet aan cultuurbeleid te vragen of we bepaald onderhoud mogen uitvoeren, maar kunnen daarin zelf keuzes maken. Daarmee hebben we duidelijk een andere positie dan collega’s die elk jaar naar de gemeenteraad moeten om geld voor onderhoud te vragen. Vastgoedprofessionaliteit krijgt op deze manier meer kans om waardevol te zijn voor de gemeente.’

Enschede is op het gebied van vastgoed­sturing dus een vreemde eend in de bijt?
‘In zekere zin wel ja. Al in 2001 was Enschede een van de eerste gemeenten die begonnen met het centraliseren en professionaliseren van het vastgoedbeleid. In eerste instantie hebben we ons daarbij geconcentreerd op de eigenaarsrol, want er was te weinig zicht op het vastgoed. Vervolgens hebben we met allerlei professionaliseringsslagen het beheer naar een hoger niveau getild en hebben we gewerkt aan projectontwikkeling. In 2015 hebben we afwijkend beleid laten vaststellen door de gemeenteraad voor wat betreft het bezit van vastgoed. Dat is voor ons sindsdien geen kerntaak meer. Als wij eigenaar zijn van een pand, dan is dat omdat de markt het niet kan leveren of omdat het te duur is. Dit beleid heeft ertoe geleid dat we 60 van onze 180 panden hebben afgestoten. Om daarbij nog integraler te kunnen sturen op onze portefeuille hebben we andere functies geïntegreerd in het Vastgoedbedrijf. De meest recente stap is dat het Facilitair Bedrijf is samengegaan met het Vastgoedbedrijf. Dat is enkele maanden geleden volbracht.’

Het samengaan van Vastgoed en Facilitair, was dat vanuit kostenoverweging of waren daar ook inhoudelijke redenen voor?
‘Hier is deels vanuit kostenoverwegingen voor gekozen. Maar we hadden ook duidelijk inhoudelijke redenen voor een integratie van beide functies. In de facilitaire dienstverlening heb je namelijk elke dag contact met je klanten, van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat. Die verbinding met de klant is er bij alleen vastgoedsturing een stuk minder. Daar gaat het vaak over de lange termijn. Bovendien hebben onze conciërges in de gebouwen beter zicht op wat onze onderhoudspartners doen. Door de twee afdelingen nu bij elkaar te zetten, letterlijk en figuurlijk, ontsluiten we die informatie nog beter en zijn we nog beter in staat om goed te sturen op onze gebouwen.’

Jullie hebben de boel aardig op de rit. Is er nog ruimte voor verbetering?
‘Klaar ben je nooit. Je kunt als afdeling altijd stappen zetten naar verbetering. Wij zijn momenteel bezig om organisatorisch weer een belangrijke stap te zetten door te gaan werken volgens de principes uit de theorie van de vastgoedpiramide met een duidelijke rolverdeling op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Dat gaan we steviger neerzetten dan we tot nu toe hebben gedaan.’

Ziet u de komende jaren nog specifieke uitdagingen op vastgoedgebied?
‘Een van de grote uitdagingen vind ik dat we langjarig beleid op vastgoed moeten kunnen maken dat meerdere coalitieperiodes meegaat. Dat helpt om de juiste keuzes te maken. De werkelijkheid van vastgoed in gemeenteland is dat het mee moet bewegen met de keuzes die de nieuwe coalities elke vier jaar maken. Die keuzes hebben behoorlijke impact op de manier waarop we onze portefeuille beheren en op de huurstromen waar wij zo afhankelijk van zijn. Dat is niet altijd goed voor de continuïteit. Een andere uitdaging is het realiseren van meer flexibele gebouwen, want in de wereld van het maatschappelijk vastgoed hebben we jarenlang monofunctionele gebouwen gerealiseerd met een monofunctionele bestemming. Er werd voorheen nooit nagedacht over een tweede leven voor een gebouw. Daar ligt volgens mij echt nog een uitdaging, en een mooie kans.’

Ook op het gebied van verduurzaming ligt er nog een stevige uitdaging. Hoe kijkt u daar tegenaan?
‘De doelstelling van de gemeente is om in 2040 energieneutraal te zijn. Om dat proces in goede banen te leiden haken we aan op de landelijke ontwikkelingen voor wat betreft de routekaart naar energieneutraliteit. Maar het verduurzamen van het vastgoed heeft in mijn ogen ook te maken met gewoon boerenverstand. Je moet vooral goed kijken naar het bezit dat veel energie verbruikt en het bezit dat je langjarig in gebruik hebt, en daar goed beleid op maken. Dan is een businesscase voor energieneutraliteit op termijn in veel gevallen heel goed mogelijk.’

Dat klinkt optimistisch. Enschede in 2040 energieneutraal gaan jullie dus halen?
‘De kosten zijn fors gestegen en de ambities staan daardoor onder druk, maar ik denk dat we een heel eind komen. We hebben een globale scan laten maken van wat het zou betekenen als we al onze gebouwen naar all-electric transformeren en hoeveel zonnepanelen we nodig zouden hebben om dat te faciliteren. De conclusie was dat die zonnepanelen nooit op al onze gebouwen zouden passen en dat we een zonnepark van 12 hectare nodig zouden hebben. Dat ligt politiek gevoelig. We zullen dus eerst de trias energetica toepassen en energie bezuinigen waar mogelijk. Daarnaast kunnen we met de vervangingsopgave, waar we bijvoorbeeld in het onderwijs voor staan, grote slagen maken omdat we dan meteen gaan voor energieneutrale gebouwen. Dan hebben we uiteindelijk heel wat minder zonnepanelen nodig om toch op energieneutraliteit uit te komen.’