Beleggers kunnen komende 3 jaar 100.000 huurwoningen realiseren

| Door IVVD

Het woningtekort in Nederland is begin 2020 opgelopen naar 315.000 woningen. Dat is 4% van de woningvoorraad. Door de terugval van het aantal bouwvergunningen in 2019 en de onverwacht sterke groei van het aantal inwoners en huishoudens, kan het woningtekort verder oplopen naar 360.000 tot zelfs 380.000 woningen in 2022. Daadkracht is nodig om het oplopende tekort tegen te gaan en de kansen die er liggen nú te benutten. Bouwers en ontwikkelaars hebben per jaar voor 100.000 woningen initiatieven klaarliggen waarvoor een bouwvergunning mogelijk is. Er is voldoende kapitaal om deze projecten te realiseren. Beleggers geven aan voor de komende drie jaar 26 miljard euro beschikbaar te hebben voor nieuwe betaalbare huurwoningen. Ook corporaties geven aan meer te kunnen investeren. Corporaties willen in 2020 circa 30.000 nieuwe woningen realiseren. Dit en meer blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value, in samenwerking met ABF Research, dat vandaag in het Spoorwegmuseum in Utrecht wordt gepresenteerd.

Tekort loopt in 2022 mogelijk op tot 360.000 – 380.000 woningen
In 2019 werden 77.000 nieuwe woningen opgeleverd. Dit aantal is hoger dan de afgelopen jaren is gerealiseerd en komt overeen met de doelstelling van het kabinet. Toch is het woningtekort begin 2020 verder opgelopen tot 315.000 woningen (4% van de voorraad). Het aantal inwoners steeg in 2019 met 132.000 en het aantal huishoudens met 90.000. Als gevolg van deze sterke groei en het beperkte aantal bouwvergunningen dat in 2019 is afgegeven (circa 55.000), is de verwachting dat het woningtekort in de komende jaren verder oploopt tot 360.000, mogelijk zelfs 380.000 woningen in 2022.

Voldoende initiatieven om op korte termijn 100.000 bouwvergunningen aan te vragen
De planvoorraad is tussen het najaar van 2018 en het najaar van 2019 toegenomen en biedt in totaal ruimte voor circa 800.000 woningen in de komende 10 jaar. Zo’n 55% van deze plannen kan de komende vijf jaar gerealiseerd worden. Volgens een marktanalyse van bestaande initiatieven door Capital Value moet het mogelijk zijn om voor circa 100.000 huurwoningen per jaar een bouwvergunning te bewerkstelligen. Voorwaarden zijn echter wel dat de stikstofproblematiek wordt opgelost en procedures worden versneld. 69% van de ontwikkelaars geeft aan dat de vergunningverlening te lang duurt. Met name in de grote steden kunnen in 2020 grote stappen worden gezet.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “Om het aantal verleende vergunningen te verhogen zal er meer capaciteit moeten komen bij onder meer gemeenten om RO procedures te versnellen maar ook voor ondersteuning op juridisch gebied. Goede voorbeelden zijn de vliegende brigades van een aantal provincies en de wijze hoe de metropoolregio Amsterdam processen probeert te versnellen. Er moet meer geld van provincies of de Rijksoverheid beschikbaar worden gesteld om deze processen te verbeteren en capaciteit uit te breiden.”

Doorstroming op de woningmarkt zit vast door gebrek aan seniorenwoningen en goedkope koopwoningen De doorstroming op de woningmarkt stokt momenteel omdat ouderen geen of nauwelijks geschikte woonruimte kunnen vinden. Alleen al in de periode tot 2030 komen er 346.000 huishoudens bij met een leeftijd tussen 74 en 84 jaar. Circa 83.000 van deze ouderen heeft in de komende vijf jaar behoefte aan een aangepaste woning vanwege mobiliteitsbeperkingen. Ouderen geven aan wel te willen verhuizen, maar dat niet te kunnen omdat er geen geschikt aanbod is. Dit geldt voor circa 20% van de 65-plus huishoudens.

Corporaties en beleggers zijn steeds vaker bereid in zorg- en seniorenwoningen te investeren. In 2019 werd een recordbedrag van 1,25 miljard euro in zorg- en seniorenwoningen en zorgvastgoed belegd. Voor de komende drie jaar hebben zorgvastgoedbeleggers minimaal 3,4 miljard euro beschikbaar voor investeringen in zorgvastgoed en ook corporaties willen hier meer in investeren, waardoor deze markt en het aantal geschikte seniorenwoningen de komende jaren kan groeien.

Ook voor starters op de koopwoningmarkt ontbreekt het aan geschikt aanbod. De komende vijf jaar zouden voor deze doelgroep 114.000 nieuwe koopwoningen moeten worden bijgebouwd. Om deze woningen bereikbaar te maken voor starters zou de overheid opnieuw subsidies kunnen invoeren voor mensen met een leencapaciteit tot 250.000 euro.

Woningcorporaties verduurzamen veel maar bouwen nog te weinig
Woningcorporaties hebben in 2018 en 2019 fors geïnvesteerd in de verduurzaming van de sociale huurvoorraad, ondanks de oplopende belastingdruk. De verwachting is dat in 2022 de helft van het DAEB-bezit van corporaties minimaal een label B heeft. Het aantal nieuw gebouwde woningen blijft echter fors achter bij de ambities. In 2019 bouwden corporaties circa 19.500 nieuwe woningen, waar dit er 26.000 zouden moeten zijn. De productie over 2020 is nog onduidelijk omdat er in 2019 slechts 10.000 bouwvergunningen zijn verstrekt aan corporaties, hoewel de ambitie boven de 30.000 nieuwe sociale huurwoningen ligt. Als belangrijkste reden voor het niet kunnen realiseren van nieuwbouwplannen geeft 70% van de corporaties aan dat er onvoldoende grondposities beschikbaar zijn, 32% geeft aan dat er onvoldoende medewerking is voor het verlenen van vergunningen.

Het goede nieuws is dat nog maar 7% van de ondervraagde corporaties onvoldoende financiële middelen heeft voor nieuwbouw. Afgelopen jaren was dit percentage aanzienlijk hoger. Het is belangrijk dat corporaties in de komende jaren 133.000 nieuwe sociale huurwoningen bijbouwen om de lage- en middeninkomens te huisvesten en de doorstroming te bevorderen. Ontwikkelaars kunnen hier ook een bijdrage aan leveren aangezien circa 20% van de opdrachtenportefeuille voor 2020 uit sociale huurwoningen bestaat. Daarnaast geeft 61% van de buitenlandse pensioenfondsen aan in sociale huurwoningen te willen investeren.

Middeldure huur maar 6% van de woningvoorraad
De Nederlandse woningmarkt bestaat uit 7,8 miljoen woningen en slechts 6% daarvan betreft middeldure huur. Gezien de huidige marktvraag naar deze prijsklasse huurwoningen zijn dat er veel te weinig. Het tekort wordt geraamd op minimaal 35.000. Kees van Harten, directeur Capital Value: “Het is belangrijk dat de komende jaren veel meer middeldure huurwoningen worden bijgebouwd. In veel gemeenten worden hierover afspraken gemaakt met beleggers. Het gevaar bestaat dat deze afspraken te vrijblijvend van karakter zijn waardoor de gestelde doelen niet worden gehaald. Het vigerende decentrale overheidsbeleid op de woningmarkt maakt dat een sterke regie van de Rijksoverheid ontbreekt. De Rijksoverheid zou lokale overheden enerzijds beter moeten faciliteren in het vraaggestuurd bouwen en anderzijds dwingend moeten optreden als de lokale ambities niet binnen een redelijke termijn worden verwezenlijkt. De recente ontwikkeling ten aanzien van vliegkamp Valkenburg is hier een goed voorbeeld van.”

Groeiende rol internationale beleggers bij terugdringen woningtekort
De interesse van internationale investeerders in Nederlandse huurwoningen neemt nog steeds toe. In 2019 investeerden zij in totaal 4,2 miljard euro in huurwoningen, oftewel 46% van het totale transactievolume. In 2018 was dat aandeel nog 35%. Circa 90% van het internationale transactievolume betreft pensioenfondsgeld. Marijn Snijders, directeur Capital Value : “Steeds meer internationale beleggers zijn bereid om te investeren in nieuwbouwwoningen. Dat is belangrijk, omdat zij op die manier samen met de Nederlandse institutionele beleggers kunnen bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort. Ze zijn in staat om grotere projecten aan te kopen dan Nederlandse beleggers. Daarnaast nemen zij kennis mee uit andere woningmarkten of voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld voor studenten en ouderen. In 2020 verwachten wij dat meer nieuwbouwprojecten aan buitenlandse pensioenfondsen zullen worden verkocht.”