Gemeenten hebben steeds beter grip op hun eigen vastgoed. Dat blijkt uit de resultaten van de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed 2018 onder 20 grote Nederlandse gemeenten. Het onderzoek, een samenwerking van TIAS School for Business & Society en Republiq, is dit jaar voor de derde keer uitgevoerd. De strategieën van ongeveer een vijfde van alle gemeentelijke panden in Nederland is nu in beeld. Opvallend is dat 25% van de panden niet wordt ingezet voor een gemeentelijk beleidsdoel. Deze panden staan op de verkooplijst of worden bijvoorbeeld aangemerkt als bijzonder bezit. Deze strategische kijk helpt de deelnemers keuzes te maken in het gemeentelijk vastgoedbezit, zoals de het verduurzaming.
Van uitvoering naar strategie
De deelnemende gemeenten aan de benchmark hebben een veel beter beeld van de beoogde strategie per pand. Was in 2017 voor 30% van de gemeentelijke panden de strategie onbekend, in 2018 is dit percentage gedaald naar 9,5%. Ruim 75% van de panden wordt aangemerkt als ‘kernportefeuille’ en willen gemeenten langdurig in eigendom houden. Wat opvalt is dat van de panden die geen beleidsdoel dienen toch de helft wordt aangemerkt als kernportefeuille. Het gaat dan bijvoorbeeld om parkeergarages of panden voor kinderdagverblijven. “De resultaten van de benchmark helpen de feiten op tafel te krijgen bij keuzes over gemeentelijk vastgoed”, aldus Ingrid Janssen van TIAS School for Business & Society. “Voorheen werden beslissingen over gemeentelijke panden ingegeven vanuit beheer en uitvoering. De benchmark geeft juist een strategische kijk op de vastgoedportefeuille.”
Verduurzamingsopgave nog niet transparant
In 2018 is van beduidend meer gemeentelijke panden het energielabel bekend. Desondanks weten de gemeenten van meer dan 60% van de panden de energieprestatie niet. Een goed inzicht in de verduurzamingsopgave ontbreekt vooralsnog. Het is dus niet duidelijk welke investering nodig is om de ambities uit het klimaatakkoord (energieneutraal in 2050) te kunnen verwezenlijken. “Alle reden om komende jaren in de benchmark de gemeentelijke uitgaven aan verduurzaming goed te monitoren”, aldus Ingrid Janssen.
Van consistent huurbeleid nog geen sprake
Nieuw in de benchmark van 2018 is de uitvraag naar het huurbeleid per pand. Gemeenten hanteren verschillende soorten huurprijzen: kostprijshuren, markthuren en beleids- of normhuren. In de toepassing van deze methoden is nog geen consistente lijn te ontdekken. In 37% van de gevallen wordt een kostprijshuur gerekend. Deze methode wordt vooral toegepast bij panden met een cultureel of multifunctioneel doel. Ruim 64% van de panden met het gebruiksdoel sport kent juist een normhuur. Bij deze methode bepaalt het type gebruik de hoogte van de huur, niet het type vastgoed of de locatie. De diversiteit aan soorten huurprijzen en berekeningswijzen tussen gemeenten is groot. ”Gemeenten weten zo niet in welke mate de opbrengsten uit verhuur de kosten van het vastgoed dekken”, stelt Sander de Clerck van Republiq. “De benchmark zal gemeenten zeker helpen keuzes te maken in het huurbeleid”.
Een vijfde van Nederlands gemeentelijk vastgoed in de benchmark
De Benchmark Gemeentelijk Vastgoed geeft inzicht in de vastgoedprestaties van twintig grote gemeenten, verspreid door het land. De panden die zijn onderzocht representeren ongeveer een vijfde van het Nederlands gemeentelijk vastgoed en worden gebruikt door ruim 3,2 miljoen inwoners. Het onderzoek toont de kansen van inzet van data en business analytics bij gemeentelijke vastgoedsturing. Deelnemende gemeenten en andere partijen krijgen met de benchmark concreet vergelijkingsmateriaal voor de eigen vastgoedprestaties. Met deze data-analyse worden belangrijke stappen gezet naar effectieve vastgoedsturing in de publieke sector. De genoemde resultaten zijn slechts een greep uit de inzichten die de benchmark heeft opgeleverd.