“We komen uit een periode waarin er niet zo positief naar de sector gekeken werd. Ik ben blij dat dit veranderd is. Wij kunnen veel betekenen voor de samenleving en doen dat ook.”
INTERVIEW Esther Lamers
Voor corporaties ligt er een veelheid aan opgaven, van bouwen en verduurzamen van woningen tot het realiseren van vitale buurten en het betaalbaar houden van huren. Kan dat allemaal tegelijk? Volgens Esther Lamers, bestuurder van Woonwaarts, moeten er keuzes gemaakt worden. ‘Het is een complexe puzzel die we moeten leggen.’
Corporaties staan voor grote uitdagingen. De financiën staan onder druk en tegelijk liggen er grote opgaven. Zijn die allemaal
te realiseren?
‘Op korte termijn niet, daarvoor speelt er op dit moment te veel. We moeten verduurzamen, nieuwe woningen bouwen, wonen en zorg bieden in de wijk, de huren betaalbaar houden en ook nog eens zorgen voor sociaal duurzame buurten. Het is dan ook de bestuurlijke opgave om hierin de juiste keuzes te maken en dat is best ingewikkeld. We moeten hoe dan ook zorgen dat alles betaalbaar blijft. Voor ons, maar vooral ook voor de huurders.’
Hoe doen jullie dat bij Woonwaarts?
‘De grote uitdaging is om de balans te houden. Door de afschaffing van de verhuurdersheffing is er weer meer mogelijk en kunnen we meer investeren, maar waar investeer je dan in? Die keuzes zullen per stad, dorp en wijk verschillen. Soms zal verduurzaming van vastgoed moeten wachten omdat andere zaken meer urgent zijn. En ook de keuzes ten aanzien van nieuwbouw zijn met de sterk stijgende bouwprijzen niet eenvoudig te maken. De druk is hoog dus we kunnen eigenlijk niet wachten. Maar ga je nu bouwen met een te hoge onrendabele top, dan krijg je later problemen met het sociaal beheer in de wijk. Ik heb hier geen pasklaar antwoord op en er is ook niet één antwoord. We zullen per situatie moeten bekijken wat de beste oplossing is.’
Dat klinkt als een behoorlijke uitdaging.
‘Het is een heel complexe puzzel, dat zeker. Maar het is ook een mooie uitdaging waar we graag mee aan de slag gaan. Uiteindelijk gaat het om goed rentmeesterschap, vooruitkijken naar de lange termijn. We investeren met maatschappelijk kapitaal en het vastgoed staat er voor lange tijd. De middelen die wij uitgeven moeten we dus verantwoord uitgeven. En we kunnen niet onbeperkt blijven lenen, anders hebben toekomstige bestuurders straks een groot probleem. Daarom kiezen wij er bijvoorbeeld voor om ons vastgoed niet in één keer te verduurzamen, maar stapsgewijs. Zo kunnen we meegroeien met de tijd, met ontwikkelingen en innovaties. We zetten fors in op zonnepanelen bij de grondgebonden woningen, en kijken in verschillende pilots naar de mogelijkheden van warmtenetten.’
Gaan deze warmtenetten een grootschalige oplossing bieden voor het aardgasvrij maken van corporatievastgoed?
‘Ook dat is een complex vraagstuk waar we als corporatie de tijd voor moeten nemen. We zijn momenteel met twee proefprojecten bezig om te onderzoeken welke kansen er liggen. Zo zijn we met de overige twee Nijmeegse corporaties en de gemeente aan het onderzoeken of we 1.700 woningen kunnen aansluiten op een nieuw stuk van het gemeentelijk warmtenet. Een project dat door het ministerie ondersteund wordt met subsidie. Het andere proefproject doen we samen met Alliander en de gemeente. Dat betreft de aanleg van een kleinschalig warmtenet voor vijfhonderd woningen. Daarbij zitten we niet vast aan een grootschalige warmtebron en dus ook niet aan een grote warmteleverancier. Dit project heeft een wat hoger democratisch gehalte waarbij de gebruikers in een coöperatie zelf mogen meepraten over het project. We zijn nu een kleine twee jaar onderweg en er begint duidelijkheid te komen over de kosten en mogelijkheden. De volgende stap is dat we met het plan naar de bewoners gaan. Zij moeten uiteindelijk ook nog ja zeggen tegen het plan, dus dat wordt spannend. We hebben minstens 70 procent ja-stemmers nodig om het project door te laten gaan.’
‘Ik ervaar het als positief dat de sector weer veel bijdraagt aan de samenleving en dat dit ook weer gezien wordt’
Ook wonen en zorg in de wijk is een belangrijk thema voor corporaties de laatste jaren. Hoe gaan jullie daarmee om?
‘De ontwikkeling dat mensen langer zelfstandig thuis wonen heeft uiteraard impact op corporaties. Bovendien zien we door landelijke sturing en regelgeving de afgelopen jaren meer instroom van kwetsbare mensen in de wijken. Armoede speelt hierbij vaak een belangrijke rol. Voor ons is het zaak om de wijken veerkrachtig te houden door te zorgen voor een goede mix van bewoners. Sociaal duurzame buurten waar mensen prettig wonen zijn o zo belangrijk. We moeten daarom actief sturen op gemengde wijken door grip te houden op de instroom en goede afspraken te maken met de gemeente, zorgpartijen en overige corporaties. Dan kun je preventief handelen en ben je problemen in de meeste gevallen voor. Wij zeggen dan ook: vitale buren, vitale buurten. Zo houden we wijken gezond.’
En dan moet er ook nog flink gebouwd worden terwijl de bouwkosten enorm stijgen. Hoe is dat allemaal te realiseren?
‘Industrialisatie en standaardisatie kunnen een oplossing bieden voor de almaar stijgende kosten. Daar geloof ik zeker in. Als we ons goed organiseren en fabrieken realiseren die standaardoplossingen bieden, kunnen we flink besparen op de arbeidskosten. Daarnaast denk ik dat er winst te behalen is aan de regelgevingkant. Nu moeten we nog te veel procedures doorlopen voordat we daadwerkelijk kunnen bouwen. Dat kost heel veel tijd. Versnelde procedures kunnen uitkomst bieden zodat we sneller bij kunnen bouwen. Maar ook voor corporaties zelf liggen er voldoende kansen om de kosten en looptijd van projecten omlaag te brengen. Daarvoor moeten we het hele proces onder de loep nemen, meer ‘lean’ maken én meer inzetten op innovatie. Dan heb ik het niet alleen over bouwinnovatie, maar ook over innovatie van werkwijzen en nieuwe samenwerkingsverbanden. Bovendien kunnen we de markt meer uitdagen tot innovatie door met een betere uitvraag te komen. Daarin spelen corporaties een belangrijke rol. Het is echt een samenspel.’
Voldoende uitdagingen dus. Hoe kijkt u naar de komende jaren?
‘Ik ervaar het als positief dat de sector weer veel bijdraagt aan de samenleving en dat dit ook weer gezien wordt. We komen uit een periode waarin er niet zo positief naar de sector gekeken werd. Ik ben blij dat dit veranderd is. Wij kunnen veel betekenen voor de samenleving en doen dat ook. Dat is mooi en dankbaar werk.’
___
Esther Lamers is al zestien jaar actief in de corporatiesector. Sinds 2019 is zij werkzaam als directeur-bestuurder van Woonwaarts, een woningcorporatie in Nijmegen, Beuningen en Druten. Daarnaast is ze sinds 2020 lid van het Algemeen Bestuur van Aedes.