Collectieve voorzieningen als sleutel voor sociale binding

OneSpace is een wooncomplex voor young professionals in Delft. Boven is bedoeld om te wonen, beneden om te werken, maar ook om leuke dingen te doen, zoals sporten, loungen of gezamenlijk koken.

Collectief wonen, ofwel kleinere woningen en gezamenlijke voorzieningen, zorgt voor betaalbare huisvesting en meer samenhang tussen bewoners. Een voorbeeld hiervan is OneSpace in Delft. Dit duurzame complex combineert wonen met gemeenschappelijke ruimtes om te werken, sporten, ontmoeten en ontspannen. In de IVVD-studio spreekt Tom van ‘t Hek met Jan Willem Markhorst, Pim van der Ven en Niek Smook.

Hoe is dit project ontstaan?
Niek: ‘Aan de basis stond een prijsvraag van de gemeente. Pim was daar toen al bij betrokken als ontwerper. De gemeente had de wens om commerciële ruimte in te passen in de plint, maar zo aan het einde van de straat ligt dat minder voor de hand. Een mooie toevalligheid ten gunste van dit concept.’
Pim: ‘Uiteindelijk hebben we gekozen voor kleinere woningen en collectieve voorzieningen in de plint. De doelgroep bestaat waarschijnlijk uit starters op de woningmarkt en in Delft zijn dat vaak afgestudeerden. Zo kwamen we op het idee van werk- en vergaderfaciliteiten. Boven is bedoeld om te wonen, beneden om te werken, maar ook om leuke dingen te doen, zoals sporten, loungen of gezamenlijk koken.’
Jan Willem: ‘De term OneSpace zegt het al: het zijn studio’s, dus je woont in één ruimte. Onze klant BPL Pensioen, eigenaar van het complex, stuurt sterk op betaalbaarheid. Dan hebben we het over huurprijzen van 750 tot 950 euro voor dit project. Door te kiezen voor kleinere woningen en gemeenschappelijke ruimtes kun je betaalbare woningen realiseren voor young professionals en sociale binding tussen bewoners tot stand brengen. Dat is ook wat de gemeente Delft graag wil: het vasthouden van afgestudeerden.’
Niek: ‘Het gaat ook om samen durven nadenken over wat het wonen van de toekomst gaat worden. We hadden veel vertrouwen in dit concept en wilden daar zelf ook wel in participeren. Vandaar dat een deel van de woningen naar koopwoningen is omgezet.’

‘Door te kiezen voor kleinere woningen en gemeenschappelijke ruimtes kun je betaalbare woningen realiseren voor young professionals met maximale sociale binding’

Het ontwerp van OneSpace is gedurende het proces aangepast aan het programma van eisen voor geluk en gezondheid.
Hoe is dat gegaan?
Pim: ‘Het door ons en Syntrus Achmea ontwikkelde programma bestaat uit drie componenten: een gevoel van sociale verbinding met je woonomgeving, het gevoel dat je invloed kunt uitoefenen op je woonomgeving en een woonomgeving die je helpt gezond te leven. Op het gebied van sociale verbinding scoort OneSpace ontzettend goed vanwege de collectiviteit. In hoeverre bewoners invloed kunnen uitoefenen moet nog blijken in de praktijk, maar dat zit er zeker ook in. Met bijvoorbeeld een sportplek en een trap die zo gepositioneerd is dat je die graag neemt in plaats van de lift, dragen we ook bij aan de gezondheid.’
Jan Willem: ‘Gaandeweg hebben we bijvoorbeeld bedacht om tien elektrische deelauto’s beschikbaar te maken voor onze bewoners. Verder krijgen ze invloed op de inrichting van de ruimtes en op de activiteiten die daar worden georganiseerd.’
Pim: ‘In zo’n groot gebouw met zoveel mensen vang je de mobiliteit op met deelmobiliteit. Daarnaast hebben we gezorgd voor een goede fietsenstalling die het aantrekkelijk maakt om op de fiets te komen. Mensen moeten sociaal veilig naar binnen kunnen en op een comfortabele manier in de lobby uitkomen. Dat helpt mensen om niet altijd zelf een auto te willen hebben.’

‘Bij stedelijke ontwikkelingen zijn gezamenlijke voorzieningen steeds vaker een belangrijke drager. OneSpace is daarvan een van de voorlopers geweest’

Heeft de komst van corona tot twijfels geleid over het creëren van gemeenschappelijke ruimtes?
Pim: ‘Integendeel, want als je verplicht moet thuiswerken is het juist prettig dat je bij je woning een goed geconditioneerde plek hebt om te werken. Eigenlijk was dit concept coronaproof avant la lettre.’
Niek: ‘Corona heeft de aanpak alleen maar versterkt. Bij stedelijke ontwikkelingen zie je steeds vaker dat gezamenlijke voorzieningen een belangrijke drager zijn. Dit is een van de voorlopers geweest.’
Pim: ‘Met vastgoed kun je een positieve rol spelen bij maatschappelijke problemen als eenzaamheid, zorgkosten, een tekort aan seniorenhuisvesting en de belasting van mantelzorgers. Maar ook woningvraag en de betaalbaarheid. Collectief wonen, oftewel kleinere woningen en gezamenlijke voorzieningen, kan een prachtige oplossing zijn.’
Niek: ‘Het mes snijdt aan twee kanten. Een collectieve wasserette bevordert de samenhang tussen mensen, maar leidt ook tot besparingen in de woning zelf want de wasmachineaansluiting met een extra groep is niet meer nodig. De belangrijkste component is woongenot en woongeluk, maar het bevordert de betaalbaarheid ook.’

‘Vastgoed kan een positieve rol spelen bij maatschappelijke problemen als eenzaamheid en hoge zorgkosten. Collectief wonen kan een prachtige oplossing zijn’

Dit gaat om maatschappelijk rendement. Wordt dit voor pensioenfondsen belangrijker?
Jan Willem: ‘Financieel rendement is belangrijk omdat uiteindelijk de pensioenen van de deelnemers betaald moeten worden, maar maatschappelijk rendement is net zo belangrijk. Wij noemen dat Beleggen met Betekenis. ESG (Environmental, Social, Governance) is voor BPL Pensioen heel belangrijk. Die S van sociaal staat hier voorop. Dat kun je voor een deel vormgeven in het project en de bouw, maar een groot deel van die sociale factor ontstaat pas als de bewoners komen. We hebben een servicemanager aangesteld, die dagelijks aanwezig is en contact heeft met bewoners om ervoor te zorgen dat de bewoner zich hier maximaal op zijn plek voelt. Daarnaast hebben we gekeken naar de duurzaamheid van het gebouw. Bijvoorbeeld door triple glas te gebruiken of een energieopwekkingsinstallatie met bodembronnen. Dus we hebben naar verschillende aspecten van maatschappelijk rendement gekeken.’

Kan standaardisering samengaan met meer specifieke woonproducten?
Pim: ‘De woning zelf kun je prima standaardiseren, als je mensen daarbinnen maar de vrijheid geeft zelf dingen aan te passen. Collectieve ruimtes moet je niet vastleggen en niet uniformeren, maar juist zorgen dat bewoners daar invloed op kunnen uitoefenen en er zo eigenaar van worden. Dat heeft voordelen want ze letten er beter op, je hebt minder onderhoud en ze zijn blij, dus ze betalen de huur sneller.’
Niek: ‘Wij zien legolisering of prefabricatie als antwoord om kosten te besparen. Daar waar binnenstedelijke ruimte beperkt is en arbeid steeds schaarser en duurder wordt, is prefabricatie een oplossing. Wat niet zegt dat het allemaal eentonig moet zijn. Daarin blijft natuurlijk een rol weggelegd voor de architect. Ook met standaardisatie kun je bijzondere en veelzijdige ontwerpen maken. Juist de combinatie maakt het haalbaar.’
Jan Willem: ‘We hebben die standaardisatie echt opgezocht door te kiezen voor fabrieksmatig gemaakte badkamers. In een droge fabriek kunnen installateurs tot op hogere leeftijd doorwerken dan ze op een bouwplaats kunnen. Dat soort aspecten spelen ook mee.’

Vinden we collectieve voorzieningen over tien jaar heel normaal?
Pim: ‘Ik heb voor mezelf wel eens de parallel met duurzaamheid getrokken. Als je vijftien jaar geleden opperde om in energiezuinigheid te investeren, zei iedereen: leuk verhaal, zouden we moeten doen, maar we houden het bij business as usual. Inmiddels vindt iedereen het vanzelfsprekend en zijn er verdienmodellen omheen gecreëerd. Dit is een sociale component van duurzaamheid die mensen blij maakt. Dat is goed voor de waarde van je complex en dus ook voor de belegger. Ik denk dat we dit sociale stuk van de duurzaamheid over tien jaar ook heel logisch zijn gaan vinden en dat daar dan ook weer mooie verdienmodellen omheen zijn bedacht. ‘
Niek: ‘Wij denken dat dit de toekomst is van stedelijke ontwikkeling en niet iets tijdelijks. Je hebt altijd een paar voorlopers nodig. VORM neemt graag die voortrekkersrol, en Syntrus Achmea en Juli Ontwerp ook.’