Gebruikerscomfort is een belangrijk aspect van vastgoed. Maar hoe weet een gebouweigenaar of eindgebruiker hoe zijn gebouw scoort op het gebied van gebruikerscomfort? De Comfortmeter, ontwikkeld in samenwerking met zes Europese universiteiten, biedt uitkomst. Het instrument dat wereldwijd wordt toegepast, geeft inzicht in de prestaties van gebouwen, de ervaren comfortniveaus én het verbeterpotentieel.
‘Comfort is een subjectieve beleving van een kantoormedewerker, dat is lastig te meten’, stelt Jürgen Schlösser van Cardea Buildings, het bedrijf dat in Nederland de Comfortmeter uitrolt. ‘Toch is met de Comfortmeter een zeer goed beeld te krijgen van het algehele comfortniveau van een gebouw. Onder andere over aspecten als licht, lucht, akoestiek, thermisch comfort, kantooromgeving en individuele inregelbaarheid. Door middel van een enquêtesysteem met 59 vragen kunnen kantoorgebruikers op deze zes thema’s hun welbevinden aangeven. Het eindrapport geeft vervolgens inzicht in hoe de medewerkers het comfort ervaren. Het laat zien hoe het gebouw in vergelijking tot andere gebouwen scoort en maakt op basis van wetenschappelijke onderbouwingen en algoritmen een vertaalslag naar wat de potentiële productiviteitsverhoging oplevert in harde euro’s.’
Waarom het comfort meten?
‘We leven in een tijd waarin het ziekteverzuim heel hoog ligt. Mensen hebben allerhande psychische klachten, van een burn-out tot stresssymptomen. Deze klachten zijn voor een deel toe te schrijven aan de kantooromgeving. Mensen brengen daar immers een groot deel van hun tijd door. Als het comfort in deze omgeving niet in orde is, dan heeft dat een directe weerslag op het ziekteverzuim.’ Volgens Schlösser zijn er met de Comfortmeter dan ook enorme besparingen te realiseren. ‘Als je bedenkt dat 90 procent van de bedrijfskosten salarisgerelateerd is, dan kun je bedenken welke besparingen mogelijk zijn. Denk alleen al aan de lagere premies door het teruglopende ziekteverzuim. Vergeleken met bijvoorbeeld het energieverbruik, dat slechts 1 procent van de bedrijfskosten bedraagt, is het besparingspotentieel op personeelskosten enorm.’
Het effect van een goed comfort in de werkomgeving gaat volgens Schlösser nog veel verder. ‘Het fysieke welzijn van werknemers heeft rechtstreeks impact op de productiviteit. Als je als bedrijf een goede werkplek kunt bieden met een hoog comfort dan heb je beter gemotiveerde, effectievere en efficiëntere werknemers. Goede faciliteiten zorgen daarbij voor verhoogde concentratie waardoor werknemers minder fouten maken en minder snel vermoeid raken. En dat zorgt vervolgens voor een hogere kwaliteit van beslissingen en verhoogde werktevredenheid. Kortom, een hoog comfortniveau zorgt voor minder ziekteverzuim, een verhoogd prestatievermogen en minder productiviteitsverlies.’
De Comfortmeter maakt voor vastgoedeigenaren en gebouwbeheerders niet alleen de verbeterkansen inzichtelijk, hij berekent ook het effect van de gebouwscores op de werknemersproductiviteit in euro’s per jaar. Zo zien de beslissers in één oogopslag wat het resultaat is van bijvoorbeeld betere akoestiek op kantoor en wat daarmee verdiend kan worden. ‘Zo’n inzicht is natuurlijk goud waard. Ook voor eindgebruikers of huurders is die informatie zeer waardevol in het kader van onderhandelingen met de eigenaar.’
Van groen naar blauw
Het thema duurzaamheid speelt al langer. ‘Bedrijven en organisaties in Nederland willen al langer de werkplekken verduurzamen’, tekent Schlösser aan. ‘Maar tot voor kort hadden gebouwbeheerders daarbij vooral een focus op de techniek, op energiebesparingen. Zeg maar de groene thema’s. Er komt nu steeds meer een verschuiving naar gezondheidsthema’s, de zogenaamde blauwe thema’s. Er komt meer aandacht voor de mensen op de werkplek. Verduurzaming van de kantooromgevingen kan veel sneller gerealiseerd worden als de gezondheid en productiviteit van de gebruikers van het gebouw in de businesscase worden meegenomen.’
De groeiende aandacht voor het comfort in kantoorgebouwen is de laatste jaren extra aangewakkerd door het International WELL Building Institute (IWBI). Dit Amerikaanse instituut certificeert gebouwen volgens de WELL Building Standard. Jurgen: ‘De WELL Building Standard is de eerste andere certificering die zich exclusief ook richt op de gezondheid en het welzijn van de mensen in het gebouw’, legt Schlösser uit. ‘De WBS stelt daarbij prestatie-eisen op het gebied van lucht, water, voeding, licht, fitness, psyche en comfort. Bij certificaten zoals BREEAM In-Use en LEED wordt slechts naar de technische aspecten gekeken. De Comfortmeter laat echter ook de beleving over deze technische aspecten uit het oogpunt van de eindgebruiker van de kantooromgeving zien en sluit breder op deze certifice¬ringen aan. Door het IWBI is de Comfortmeter recent voor de meting van het onderdeel Comfort in het kader van de WELL-certificering wereldwijd als instrument geaccepteerd.’
Volgens Schlösser is er een groeiende aandacht voor comfort op de werkplek. ‘Er is anno 2017 weer een duidelijke focus op de kantorenmarkt. Er wordt weer geïnvesteerd en er wordt daarbij serieus gekeken naar mogelijke verbeterpunten. Het thema WELL Building begint ook in Nederland echt te spelen.’ Certificaten zijn hierbij niet altijd zaligmakend, weet Schlösser. Het gaat voornamelijk om het onderliggende thema, het comfort. ‘Voor vastgoedsturing is de Comfortmeter een belangrijk instrument, het brengt de menselijke factor in beeld. Het eindrapport geeft inzicht hoe de medewerkers het comfort op de zes verschillende thema’s ervaren. Zeker ook bij renovatieprojecten heeft de Comfortmeter een enorme toegevoegde waarde. De gebouwbeheerder weet immers waar de verbeterkansen liggen en waarop gestuurd moet worden om het algehele comfort in het gebouw te verhogen.’
Inzicht in verschillen benchmark
De wetenschappers die sinds 2012 gewerkt hebben aan de Comfortmeter hebben een database opgebouwd waarin alle informatie van deelnemende gebouwen wordt opgeslagen. Zo is er een benchmark ontstaan waarmee gebouweigenaren hun gebouw kunnen vergelijken met andere. ‘Inmiddels zijn er wereldwijd al meer dan 3.400 enquêtes ingevuld en uitgevoerd in meer dan honderd gebouwen. In Nederland staan we pas aan het begin van dit traject, maar ook hier zal het aantal deelnemers snel groeien’, verwacht Schlösser. ‘En naarmate er meer gebouwen in de database komen, des te beter en betrouwbaarder wordt de benchmark.’
De kracht van de Comfortmeter zit volgens Schlösser in het feit dat de som van subjectieve ervaringen van kantoorgebruikers wordt vertaald naar een objectief resultaat. ‘De mens is het beste meetinstrument; die neemt zeer veel zaken tegelijkertijd waar. Maak gebruik van die ervaringen. Dat levert voor een vastgoedeigenaar of gebouwbeheerder belangrijke sturingsinformatie op. De Comfortmeter is daarmee hét meetinstrument voor ambitieuze gebouweigenaren en eindgebruikers van kantoren die op zoek zijn naar blijvend tevreden huurders en/of medewerkers.’