Er moeten snel meer betaalbare woningen komen, tegelijk is er schaarste aan mensen en materialen en moet de bouw verduurzamen. Gaat conceptueel bouwen deze knelpunten deels oplossen?
Veel corporaties denken van wel en bundelen hun projecten om industrieel bouwen een boost te geven.
Op verschillende plekken in het land bundelen corporaties hun krachten om gezamenlijk te gaan inkopen bij conceptuele aanbieders. Conceptueel geproduceerde woningen hebben immers veel voordelen: er wordt gebouwd onder geconditioneerde omstandigheden, op de bouwplaats wordt hoofdzakelijk geassembleerd, de bouwtijd is snel, de kwaliteit hoog en concepten kunnen steeds verder worden geoptimaliseerd.
‘Als er iedere dag een andere auto bedacht moet worden, gaat daar heel veel tijd in zitten zonder dat het per definitie een betere auto wordt’, stelt Fleur Meuwissen, manager Nieuwbouw en Aankoop en Verkoop Vastgoed bij Wonen Zuid. ‘In standaardisatie zit de clou om de verbeteringen die nodig zijn door te zetten. Denk aan circulariteit, minder afval, minder transportbewegingen en het integreren van innovaties.’
Woonstandaard
Met vijf andere Limburgse corporaties vormt Wonen Zuid de Bouwstroom Limburg. Zij bundelen de vraag met de door het Netwerk Conceptueel Bouwen ontwikkelde Woonstandaard als uitgangspunt. Aan die Woonstandaard is twee, drie jaar gewerkt, onder andere door Meuwissen. Hierin is per woontype en doelgroep een productmarktcombinatie (pmc) omschreven met daarin de minimale basiseisen. ‘Eigenlijk doe je als corporatie concessies aan je eigen Programma van Eisen, omdat je je conformeert aan de Woonstandaard. Dat vind ik heel krachtig, want het scheelt veel tijd en energie. De Woonstandaard is de vertaaltabel tussen ons, de vragersmarkt, en de aannemers, de aanbiedersmarkt. Dus wij vragen een pmc en daarbij staan in de Woonstandaard per doelgroep de maximale stichtingskosten benoemd. Er is een conceptenboulevard die de match tussen ons en de aanbieders maakt.’
Wonen Zuid bouwt nu 40 à 50 procent conceptueel, waarbij ze vaak nog specifieke wensen hebben die aanpassing vragen. ‘In die zin is het een beetje het Maggi-idee: een beetje van het concept en een beetje van ons.’ Dat moeten corporaties in de toekomst leren loslaten. Zo bouwt Wonen Zuid vaak nul-op-de-meter, en zit dat niet in de basiseisen van de Woonstandaard. ‘De winst van conceptueel bouwen is dat je snel meters kunt maken en kunt besparen op de bouwrente. Als je dan toch maatwerk wilt, rem je het proces.’
Fleur Meuwissen: ‘Om de versnelling te halen die de minister verwacht, kunnen we de dingen niet blijven doen zoals we ze nu doen’
Loslaten
De ontwikkelingen staan volgens haar nog maar aan het begin, het is een veranderproces. ‘Vroeger lieten we eerst een stedenbouwkundige kijken naar wat mogelijk is. Nu gaan we gelijk met een conceptaanbieder kijken.’ Bij conceptueel bouwen zijn architecten wel betrokken, want het is belangrijk dat projecten goed ingebed zijn in de omgeving. ‘Maar architecten moeten dan werken vanuit het principe van de bouwmethodiek van het betreffende bouwconcept, is mijn overtuiging. Binnen bepaalde kaders hebben ze best wat ruimte voor vormgeving. Als ze dat omarmen, ontstaan er prachtige conceptueel gebouwde wijken. Ik durf gerust te stellen dat je het verschil niet ziet.’
De nieuwe manier van werken vraagt ook flexibiliteit van gemeenten; niet alle concepten zullen aan de welstand kunnen voldoen. ‘Wonen Zuid en Wonen Limburg zijn met de gemeente Roermond aan het verkennen om gezamenlijk op te trekken naar een bouwvergunning in één dag. Dan maak je bijvoorbeeld afspraken over plekken waar we concepten mogen toepassen en waar niet. Want je blijft traditioneel bouwen op plekken waar beeldkwaliteitsplannen gelden of waar beschermd stadsgezicht is.’
Wat volgens haar een unique selling point voor conceptueel bouwen kan worden, is het versnellen van de vergunningsaanvraag. Een nieuw model auto hoeft ook maar één keer gekeurd te worden voor toelating op de openbare weg, waarom is dat anders bij een conceptwoning? Toch lijkt minister Hugo de Jonge één landelijke toets voor conceptwoningen te overwegen. Mocht die er komen, dan zou dat een enorme impuls kunnen geven. ‘Ook de gemeenten hebben capaciteitsgebrek, het zou voor hen ook winst zijn. Om de versnelling te halen die de minister verwacht, kunnen we de dingen niet blijven doen zoals we ze nu doen.’
Langdurige samenwerking
‘Iedereen in de industrie snapt dat we in de krappe arbeidsmarkt creatiever moeten worden in hoe je bouwt’, vindt ook Cees Tip, directeur-bestuurder Intermaris. ‘Er is een enorme tijdsdruk, het moet sneller, goedkoper en het moet goed.’ Met zeven andere wooncorporaties zit Intermaris in Bouwstroom Noord- Holland (NH Bouwstroom). Hun benadering is anders dan die van Bouwstroom Limburg, want ze hebben gekozen voor een langdurige samenwerking met zes conceptuele aanbieders. NH Bouwstroom garandeert dat ze jaarlijks 750 fabriekswoningen afnemen. Voor elke bouwstroom – grondgebonden, gestapeld en flex – zijn twee bouwers geselecteerd. Tip: ‘We hebben door de wol geverfde, grote partijen die gewend zijn in grote volumes te werken gekoppeld aan start-ups die met nieuwe producten en concepten komen.’
De samenwerking is volgens hem uniek. ‘Voorheen zochten we een architect, een bouwkundige en een aannemer, en bedacht onze projectontwikkelaar met hen een plan voor een plek. Nu zitten we vanaf dag één aan tafel met de bouwers om te kijken: wat is er mogelijk? We gaan met een groep mensen langjarig alle projecten samen doen en samen leren en een goede routine ontwikkelen om te snappen hoe je met dit product omgaat.’
Kennisontwikkeling
NH Bouwstroom wil ook een traineeprogramma opzetten waarbij trainees meedraaien bij zowel corporaties en aanbieders als bij de gemeente. ‘Het is de bedoeling dat ze vanuit de verschillende perspectieven weten hoe het is om met dat nieuwe product te werken en begrijpen hoe dit netwerk werkt. Voor corporaties gaat het meer om een goede relatie met de huurder, bouwers focussen sterker op rendement en gemeenten hebben te maken met een politiek programma. Dat zijn werelden die elkaar tegenkomen op deze projecten.’
Intermaris en enkele andere corporaties binnen NH Bouwstroom kiezen in principe voor conceptueel bouwen, tenzij maatwerk nodig is. ‘Ik zie mezelf daar nog niet zo snel een zorgcomplex mee realiseren, want dat stelt allerlei extra eisen. Maar wat mogelijk is met conceptueel bouwen of wat je er überhaupt onder moet verstaan is razendsnel aan het veranderen. We werken bijvoorbeeld samen met Hillen & Roosen en DOOR Architects. Zij hebben een nieuw concept: HOOG OVER. Zoals bij LEGO, waarmee veel meer variatie mogelijk is.’ Het gaat om gestapelde bouw die indien nodig ook weer gemakkelijk kan worden gesplitst. ‘Als ik nu een flat uit 1970 of eengezinswoning uit 1980 probeer te splitsen, dan is dat bijna niet te doen.’ Zowel Meuwissen als Tip hebben het liever over conceptueel bouwen dan over fabriekswoningen, want lang niet alle conceptwoningen komen bijna af uit de fabriek. Tip: ‘We werken met aanbieders van conceptuele woningen die industrieel worden gefabriceerd en voor vrijwel 90 procent af op de bouwplaats komen, maar ook met het nieuwe concept HOOG OVER.’
Naast tijdwinst zou conceptueel bouwen ook kostenbesparingen opleveren. Dat laatste lijkt nog niet op te gaan. ‘We hebben expliciet tegen elkaar gezegd dat het aan de voorkant niet goedkoper hoeft te zijn, want we kijken naar de total cost of ownership. Corporaties kopen woningen voor honderd jaar.’ Gedurende de levensduur van een gebouw zijn kostenbesparingen mogelijk tijdens onderhoud, renovatie, herbestemming en demontage. Onderdelen zijn gemakkelijker vervangbaar omdat ze losmaakbaar zijn en er componenten zijn gebruikt. ‘Verder kun je andere afspraken maken over service en garanties. Omdat er simpeler en uniformer is gebouwd, is er ook minder specialisme nodig.’
Cees Tip: ‘Absoluut prioriteit nummer één is dat onze eerste drie projecten kneitergoed zijn’
Beeldvorming
NH Bouwstroom heeft eerst intern gezorgd dat de neuzen dezelfde kant op stonden, daarna zijn de bouwers aangehaakt en nu is het tijd voor een ontdekkingstocht met de gemeenten over hoe, waar en onder welke omstandigheden conceptueel bouwen mogelijk is. Het is belangrijk ervoor te zorgen dat het eindresultaat aansluit op de verwachtingen die in het gesprek met de buurt en de besluiten over planologie zijn gewekt. ‘Soms loop je in de praktijk tegen banale dingen aan, bijvoorbeeld dat de conceptuele woning niet past op het bouwvlak dat is ingetekend op de kaart. Dan wordt het toch anders dan van tevoren gedacht. Dat moeten we in de toekomst voorkomen.’
Het belangrijkste obstakel voor succes moet NH Bouwstroom zelf wegnemen, namelijk de beeldvorming. ‘Bij flex of modulair denken mensen aan gebouwen waar duidelijk geen architect bij is geweest. Dat punt zijn we technisch allang voorbij en dat moeten we laten zien. Absoluut prioriteit nummer één is dat onze eerste drie projecten kneitergoed zijn.’