Metropoolregio Eindhoven kan sneller verduurzamen doordat het meer vermogende Woonbedrijf en collega-corporatie Wooninc. bezit met een hoog en een laag label met elkaar ruilen.
In 2018 hebben de huurdersorganisaties, de gemeente Eindhoven en de Eindhovense woningcorporaties in het Duurzaamheidspact afgesproken om de verduurzaming te versnellen. Wooninc. had daar echter weinig financiële ruimte voor, vertelt bestuursadviseur Yvonne van den Braken. ‘Tenzij we elkaar als corporaties collegiaal zouden ondersteunen, bijvoorbeeld door het uitruilen van complexen.’ En dat is precies wat er is gebeurd.
Wooninc. ruilt eind december 655 woningen in Eindhoven en Geldrop die toe zijn aan verduurzaming in de vorm van renovatie of sloop-nieuwbouw tegen 442 energiezuinige woningen in Nuenen en Waalre van Woonbedrijf. ‘Daardoor kunnen wij 85 miljoen uit onze begroting wegstrepen. Dat bedrag gebruiken wij om de verduurzaming van ander bezit naar voren te halen. We verduurzamen de lage Energielabels naar ten minste label A en maken een groter deel van onze woningen gasloos. Zo kunnen we toch versnellen.’
Gezamenlijk zetten Wooninc. en Woonbedrijf met deze ruil 12.000 labelstappen extra en worden er 3.350 extra woningen gasloos gemaakt. Op enkele locaties had Wooninc. zelf al sloop-nieuwbouw voorzien. Wellicht liggen daar verdichtingskansen voor Woonbedrijf, een extra voordeel. Maar daarvoor moeten de plannen nog worden gemaakt.
Kerngebied
Het lijkt best een stap om goed verduurzaamde woningen af te staan. Maar daar staat wel iets tegenover. ‘Het gaat om gebieden waar we ons uit willen terugtrekken en waar wij relatief klein zijn’, vertelt Yvon van Rozendaal, assetmanager Woonbedrijf. ‘Onze kracht ligt in de gebieden met een meer stedelijke dynamiek, dus we kunnen onze kwaliteiten beter op een ander front inzetten. En dan is het mooi dat Wooninc al actief is in die gemeentes, dus zij krijgen daar ook wat meer body. Wij wilden natuurlijk bezit terug in buurten en wijken waar wij al actief zijn. Zo helpt deze ruil beide organisaties en uiteindelijk ook de huurder die in de woning woont.’
‘Door de ruil blijven alle woningen namelijk behouden voor de volkshuisvesting’, benadrukt Van den Braken. ‘Als die woningen naar de markt zouden gaan, zou dat waarschijnlijk niet zo zijn. Woonbedrijf is in die zin boven haar eigen belang uitgestegen.’ Wooninc. kan haar verkoopprogramma afbouwen nu er door de ruil voldoende investeringscapaciteit beschikbaar blijft. Voor de huurdersorganisatie van Woonbedrijf was het feit dat voor de huurders geborgd blijft dat ze bij een sociale huisvester blijven een belangrijke reden om met de ruil in te stemmen.
Investeringswaarde
Om te bepalen welke complexen van eigenaar zouden wisselen is uitgegaan van de vraag: wat heeft Wooninc. nodig om de opgave uit het Duurzaamheidspact te kunnen realiseren en hoeveel miljoen is daarvoor nodig. Het ging minimaal om 80 miljoen, vertelt Van den Braken. Belangrijk uitgangspunt was dat de huurinkomsten ongeveer gelijk blijven. ‘Je zou kunnen zeggen: we verkopen dat bezit aan Woonbedrijf, maar dan daalt onze huurkasstroom en dat betekent dat je andere investeringen niet kunt doen. Dus de huurinkomsten blijven nu gelijk.’
Een ander belangrijk uitgangspunt was dat de waarde van het bezit ongeveer gelijk bleef. Van den Braken: ‘Ons bezit wordt getaxeerd, daar staat een bepaalde marktwaarde voor. Ook dat moest ongeveer gelijk blijven, want anders gaat dat ten koste van onze leencapaciteit. Dus stel dat wij bezit met een hogere marktwaarde ruilen en we krijgen bezit met een lagere marktwaarde terug, dan kunnen wij weer minder lenen en dan zijn we niet geholpen.’
Puzzel
Vervolgens begon volgens haar het gepuzzel: ‘Hoe komen we tot een selectie van complexen dat overeenkomt met voor ons een opgave van minimaal 80 miljoen tegen bezit van Woonbedrijf in Nuenen, Waalre of enkele andere gemeenten waarin wij actief zijn, rekening houdend met de gelijke marktwaarde en de gelijke huurkasstromen. En daar is dit uitgekomen.’
Wooninc. had al eerder in een soortgelijke maar kleinschaligere constructie bezit geruild met de corporatie ’thuis. Dat smaakte naar meer. Van Rozendaal ziet dit niet op korte termijn opnieuw gebeuren. ‘Deze ruil betekent best wel wat voor Woonbedrijf, niet alleen financieel, maar ook qua capaciteit, want dit komt bovenop onze eigen verduurzamingsopgaven en de renovaties die we al hadden staan. Daar hebben we onze handen de komende tijd vol aan. Maar het is wel heel mooi om te zien dat je elkaar op deze manier kunt helpen.’