Corporaties zijn in transitie

| Door IVVD

Trendradar Woningcorporaties 2024

De Nationale Trendradar Corporatievastgoed 2024 is samengesteld op basis van gesprekken met bestuurders van woningcorporaties en andere professionals uit de vastgoedsector. In de trendradar belichten wij de grootste gemene deler trends waarmee woningcorporaties nu te maken hebben of gaan krijgen.

Door een snel veranderende wereld en een stapeling van ambities zijn woningcorporaties steeds meer genoodzaakt van koers te veranderen. Die verschuivende oriëntatie wordt inmiddels zichtbaar in de visies en missies van corporaties. Van ‘goed en betaalbaar wonen’ verschuift de focus naar ‘goed leven’ of zelfs ‘goed samenleven’. Thema’s als veerkrachtige wijken, ontmoetingsgericht bouwen en domeinoverstijgende samenwerking komen steeds hoger op de agenda. Corporaties veranderen daardoor langzaam maar zeker in netwerkorganisaties. Dat vraagt een andere inrichting van processen en een andere manier van denken.

Nieuwe strategische keuzes
Corporaties zoeken naar een nieuwe balans. Ze kunnen niet alle maatschappelijke uitdagingen oppakken en moeten duidelijke keuzes maken. Executiekracht is hierbij een belangrijk thema. Hoe te komen van visie naar idee en vervolgens naar succesvolle praktijk? Thematisch van elkaar leren kan hierbij uitkomst bieden.

‘Nieuwe perspectieven zijn nodig om tot een eigentijdse koers te komen’
Léon Bobbe, socioloog, volkshuisvester, meedenker

Domeinoverstijgende samenwerking
Samenwerking in de regio wordt steeds belangrijker. Urgente thema’s kunnen niet door corporaties alleen opgelost worden. Daar hebben ze andere partijen bij nodig. De oplossingen voor morgen zitten niet langer in de eigen besluitvorming. In domeinoverstijgende samenwerkingsverbanden moet gewerkt worden aan best practices op diverse thema’s.

Versnelling van de bouw
Er ligt een enorme opgave op het gebied van nieuwbouw. Toch komen projecten door verschillende oorzaken moeilijk van de grond. Bouwstromen zoals NH Bouwstroom en WoonST versnellen de bouw en zorgen voor meer innovatiekracht. De grootste kansen voor versnelling liggen momenteel echter in de procedures. Daar valt nog veel tijd te winnen.

Verzwaring van de leenportefeuille
De komende jaren willen woningcorporaties 50 miljard euro extra lenen om de ambitieuze bouwplannen van het kabinet te financieren. Stijgende rente en stijgende bouwkosten maken dit echter lastig. De terugbetaaltermijnen gaan bovendien met forse stappen omhoog. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarschuwt dan ook dat de bouwambities in gevaar komen.

‘We hebben niet zozeer meer huizen nodig, we hebben meer voordeuren nodig’
Bas Sievers, directeur-bestuurder Woonpartners

Alternatieven voor nieuwbouw
Corporaties zoeken naar mogelijkheden om sneller en duurzamer de woonvoorraad uit te breiden, zonder stenen te stapelen. Het frame wordt steeds vaker verlegd van vastgoed naar voordeur. Complicerende factor is dat dit aanpassingen vraagt in wet- en regelgeving op het gebied van onder meer de inkomenspolitiek.

Biobased bouwen en renoveren
Biobased bouwen en renoveren is onontkoombaar voor de bouwwereld en dus ook voor woningcorporatie. Om te komen tot goede businesscases moeten de juiste condities worden gecreëerd voor alle betrokken partijen. Dat vraagt om regionale samenwerkingsprojecten, verbinding in de keten en bundeling van kennis op alle niveaus.

‘Op regionaal niveau kunnen we de uitdagingen in de bouw en de landbouw met elkaar verbinden’
Jan Willem van de Groep, programma-regisseur Building Balance

Betaalbaarheid van woonlasten
Betaalbaarheid van de woonlasten is een belangrijke prioriteit voor woningcorporaties. Corporaties zien de armoedekloof steeds groter worden. In netwerkorganisaties zoals de Alliantie van Kracht tegen Armoede wordt gewerkt aan het terugdringen van overerfbare armoede.

Verduurzaming van de voorraad
Verduurzaming van het bestaande vastgoed is een belangrijk thema voor corporaties. De focus ligt hierbij op woningen met een EFG-label. Het aansluiten van buurten op warmtenetten is een ander actueel thema waar veel corporaties mee worstelen. Centraal gestuurde actie met voor iedereen dezelfde spelregels kan hierbij uitkomst bieden.

‘We hebben meer regie nodig op de onontkoombare duurzaamheidsbewegingen’
Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter Havensteder

Veerkrachtige wijken
In veerkrachtige wijken is de samenredzaamheid van bewoners en instituties groot genoeg om verstoringen op te vangen. Dit voorkomt dat kwetsbare wijken verder afglijden. Om tot veerkrachtige wijken te komen zijn netwerken nodig van organisaties met kennis en middelen om die veerkracht te vergroten. Het goed functioneren van deze netwerken is de sleutel tot succes.

Veiligheid en de menselijke maat
Veiligheid is een belangrijk thema in de grote steden. Ook daar ligt een taak voor woningcorporaties. Bewoners hebben perspectief nodig. Dat begint met het verbeteren van de fysieke leefomgeving. De eerste stap: het realiseren van meer kwalitatief goede woningen in gemengde wijken waar het veilig en leefbaar wonen is.

Welzijnsdenken verankeren
De ruimtelijke uitsortering heeft grote consequenties voor buurten met veel corporatiewoningen. Het welzijn van huurders in deze buurten is sterk afgenomen. Huurders worden ongezonder oud, sterven gemiddeld zeven jaar eerder en leven vaker in armoede. Om dit een halt toe te roepen moeten corporaties thema’s als welzijn en gezondheid weer stevig verankeren in hun missie.

‘We moeten welzijn terugbrengen in het hart van de missie van woningcorporaties’
Marco de Wilde, directeur-bestuurder Woonstede

Inzet op gemengde wijken
Er is groeiende aandacht voor gemengde wijken. Ongeveer tien jaar geleden verdween deze ‘gemende-wijkaanpak’ van de beleidsagenda’s vanwege terughoudend wijkenbeleid en beperkte financiële mogelijkheden van gemeenten en woningcorporaties. Nu maakt de ‘gemende-wijkaanpak’ voorzichtig een comeback. Hierbij is ook aandacht voor het verstevigen van bestaande sociale structuren in de wijken.

Meer focus op de gemeenschap
Corporaties kunnen een belangrijke rol spelen bij community building in de wijken. Grote maatschappelijke problemen zoals personeelstekorten in de zorg en netcongestie kunnen binnen die community’s worden opgelost. Centrale sturing van bovenaf maakt plaats voor oplossingen van onderaf. Samenredzaamheid is hierbij het sleutelwoord.

‘Veel antwoorden op complexe vraagstukken komen uit de gemeenschap’
Bert Moormann, directeur-bestuurder Domesta

Sociale duurzaamheid
Het thema duurzaamheid wordt steeds meer verbreed naar sociale duurzaamheid. Corporaties willen niet enkel duurzame woningen realiseren, maar tevens duurzame wijken waar mensen meer kansen hebben om de maatschappelijke ladder te bestijgen. De focus wordt verlegd van het bieden van een huis naar het bieden van een thuis. Een plek waar mensen zich echt thuis voelen.

Woonzorgopgave
De zorgvraag is steeds meer een woonvraag geworden en daarmee een vraag voor corporaties. De roep om levensloopbestendige woningen en nieuwe woonarrangementen neemt flink toe. Goede samenwerking tussen gemeenten, zorgpartijen en corporaties is hierbij van groot belang. De eerste stap: het aanscherpen van woonvisies tot woonzorgvisies.

Ontmoetingsgericht bouwen
Om de groeiende eenzaamheid onder ouderen en alleengaanden tegen te gaan en samenredzaamheid te stimuleren, wordt ontmoetingsgericht bouwen steeds belangrijker. Hiermee moet bij de inrichting van gebouwen, wijken en buurten rekening worden gehouden. Pleinen, parkjes, speelplekken en moestuinen kunnen ontmoetingen stimuleren en de gemeenschapszin vergroten. Voorwaarde is wel dat de bewoner bij de ontwikkeltrajecten betrokken worden.

‘Door ontmoetingsgericht te bouwen creëren we gemeenschapszin’
Patrizia van der Pligt, conceptontwikkelaar wonen & services bij HevoFame

Participatie en de Omgevingswet
Door de invoering van de Omgevingswet verandert er beleidsmatig het nodige voor woningcorporaties. De nieuwe wet stimuleert vroegtijdige participatie en dat heeft weer gevolgen voor de uitvoeringspraktijk. Inspraak achteraf verandert steeds meer in meespraak vooraf. Dat vraagt om goede inrichting van participatietrajecten. Daarmee komt er meer ruimte voor lokaal maatwerk en wordt onnodige vertraging van projecten voorkomen.

Krappe arbeidsmarkt
Zeven op de tien corporaties hebben moeite met het vinden van personeel. De krappe arbeidsmarkt vraagt om andere manieren van samenwerken tussen corporaties, gemeenten en maatschappelijke organisaties. Investeren in duurzame inzetbaarheid en extra scholing van personeel kan uitkomt bieden.

Vastgoeddata
Big data maakt het sturen op vastgoed sneller, makkelijker en leuker. Met de juiste toepassingen van data wordt de prestatie van de portefeuille meetbaar. Data-analyse maakt bovendien de invloed van de strategie op thema’s als betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit inzichtelijk. Corporaties kunnen hierdoor nog scherper kiezen en hun doelstellingen meer expliciet maken.

‘Corporaties kunnen gerichter werken als ze data-analyse in hun gebruikersprocessen integreren’
Quote Marten Middendorp, partner Republiq

Kunstmatige Intelligentie
Artificial Intelligence (AI) staat nog in de kinderschoenen. Toch verkennen ook corporaties langzaam maar zeker de mogelijkheden van AI. Zo kan AI onder andere bij procesanalyse een belangrijke rol gaan spelen. Het samenwerkingsverband AI Hub Woningcorporaties onderzoekt hoe deze nieuwe technologie kan worden ingezet. Doel van de hub is om kennisuitwisseling en doorontwikkeling van concrete toepassingen aan te jagen.

 

 


 Bekijk het programma van de woningcorporatiedag hier