De aanpak van woonoverlast

| Door Odette Koldewey

Mr. J. (Joke) Mikes, advocaat/partner – Justion Advocaten

Onze huurrechtpraktijk kent een breed palet van zaken voor woningcorporaties en andere verhuurders waarvan de aanpak van woonoverlast een belangrijke spil is.

Wat is woonoverlast?
Een huurder moet zich als ‘goed huurder’ gedragen. Deze verplichting vloeit voort uit de wet, te weten uit(artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW), maar is ook vaak neergelegd in de huurovereenkomst en/of de daarbij behorende algemene voorwaarden, al dan niet in een anti-overlastbeding. Het gebeurt echter vaak dat een huurder overlast veroorzaakt.

Er bestaan veel vormen van overlast; denk aan harde muziek, blaffende honden, kraaiende hanen, jankende katten, huilende kinderen, bedreiging van buurtbewoners, drugsoverlast, ronkende motoren, prostitutie vanuit de woning of een autohandel in de straat. De grens tussen normale leefgeluiden en overlast wordt gevormd door de verdraagzaamheid van omwonenden enerzijds en de maatschappelijke betamelijkheid (hoe heurt het eigenlijk?) anderzijds. De overlast moet naar objectieve maatstaven vastgesteld kunnen worden.

Woonoverlast als gebrek
Een verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornissen, die door derden worden veroorzaakt. Te denken valt aan verkeerslawaai in de straat of aan het luide gebral van een stel jongeren die op vrijdag- en zaterdagavond uit de kroeg komen en huurders in hun nachtrust storen. Een verhuurder kan wel verplicht zijn om op te treden tegen woonoverlast die wordt veroorzaakt door een huurder die van hem een woning of een bedrijfsruimte huurt. De verhuurder die de mogelijkheid heeft om de huurder aan te spreken op de overlast, maar dit nalaat, kan hiervoor aansprakelijk worden gehouden door omwonenden. Deze omwonenden, meestal ook huurders van de betreffende verhuurder, ervaren dan een ‘gebrek’ en kunnen van de verhuurder herstel daarvan verlangen en een in ook huurprijsvermindering vorderen tot het gebrek is verholpen.

Gevolgen van een gebrek
Indien een huurwoning gebreken (niet alleen een gebrek zoals overlast, maar ook gebreken ten aanzien van de staat van de woning) vertoont die zorgen voor een vermindering van het huurgenot, kan de huurder – behalve herstel van het gebrek – op grond van artikel 7:207 BW ook (een tijdelijke) huurprijsvermindering vorderen. Het gaat dan om evenredige vermindering van de huurprijs vanaf de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek al in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Ernstige gebreken aan de woning verminderen echter niet alleen het huurgenot, maar de huurder kan ook immateriële schade lijden vanwege deze gebreken. Denk bijvoorbeeld aan lichamelijke of psychische problemen, bijvoorbeeld door schimmelvorming ten gevolge van vochtproblematiek of door ernstig slaaptekort of stress vanwege overlast.

Recht op immateriële schadevergoeding ten gevolge van een gebrek?

Komt deze immateriële schade voor vergoeding (‘smartengeld’) in aanmerking?
Over die vraag boog het Hof ’s-Hertogenbosch zich in het najaar van 2019. In deze zaak heeft het Hof vastgesteld dat er in de betreffende huurwoning ernstige gebreken waren, zoals vergaande houtrot in kozijnen, schimmelvorming vanwege slechte ventilatie en gebreken aan de elektrische installatie. Het Hof vermindert de huurprijs om die reden op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek met 50%. Daarnaast stellen de huurders dat zij door de gebreken medische problemen ondervinden, waardoor zij nu onder meer een knieprothese, versleten ruggenwervels en een gekanteld bekken hebben.

Vereiste: inbreuk op persoonlijke levenssfeer
Het Hof stelt dat, om te kunnen beoordelen of de immateriële schade voor een vergoeding in aanmerking komt, bekeken moet worden of de derving van het huurgenot een inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van de huurders. Die vraag moet volgens het Hof worden beantwoord naar de strenge maatstaven van artikel 6:106 BW, waarin is bepaald in welke gevallen de benadeelde recht heeft op smartengeld. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast.

Het Hof concludeert in het onderhavige geval dat hiervan geen sprake was, dat de enkele aanwezigheid van ernstige gebreken daarvoor niet voldoende is, en de huurders niet hebben aangetoond dat hun medische problemen samenhangen met de gebreken in hun woning.

Ondanks deze conclusie van het Hof is het – in andere gevallen – wel mogelijk dat én een huurprijsvermindering én immateriële schadevergoeding wordt gevorderd en wordt toegewezen.

Huurprijsvermindering én immateriële schadevergoeding wegens gederfd huurgenot is dus niet dubbel op. Maar er gelden, zoals het Hof terecht opmerkt, wel strenge maatstaven voor de toekenning van een immateriële schadevergoeding. De huurder zal met concrete gegevens moeten aantonen dat hij naar objectieve maatstaven is aangetast in zijn persoon. Die aantasting kan bestaan uit geestelijk letsel en/of lichamelijk letsel.

Immateriële schadevergoeding bij woonoverlast
Een immateriële schadevergoeding werd wel toegekend in een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2013. Daarin overweegt het Hof dat ernstige nachtelijke overlast door rondrennende, piepende en schreeuwende ratten onder de vloer van de woonkamer en de slaapkamer van de huurder een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder, in de vorm van derving van zijn huurgenot, oplevert. Dat is volgens het Hof een aantasting in de persoon van de huurder als bedoeld in artikel 6:106 BW.

Meer weten over de aanpak van woonoverlast of over andere huurkwesties? U kunt contact opnemen met mr. J (Joke) Mikes via jmi@justionadvocaten.nl of via 010 – 440 31 00.