De koopoptie in een huurovereenkomst

| Door Dieuwke van Vuure

Op grond van een voorkeursrecht van koop, heeft de verhuurder bij een voorgenomen verkoop van het gehuurde de verplichting om het als eerste aan te bieden aan de huurder.

In veel huurovereenkomsten wordt een voorkeursrecht van koop – ook wel eerste recht van koop genoemd – opgenomen. Met het oog op de gedane investeringen, kan een huurder immers belang hebben bij het behoud van zijn locatie en bij het voorkomen van een gedwongen vertrek doordat een nieuwe eigenaar andere plannen heeft met het pand.

Joke Mikes is advocaat/partner bij Justion Advocaten en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA)

Op grond van een voorkeursrecht van koop, heeft de verhuurder bij een voorgenomen verkoop van het gehuurde de verplichting om het als eerste aan te bieden aan de huurder. Accepteert de huurder het aanbod niet, dan is de verhuurder vrij om het pand aan een derde te verkopen.

Dit is in beginsel een duidelijke afspraak, waarbij zowel huurder als verhuurder voordeel kunnen hebben. Maar het is natuurlijk denkbaar dat de belangen toch uiteenlopen en dan kan er discussie ontstaan over vragen als: Heeft de verhuurder voldaan aan de aanbiedingsverplichting? Heeft de huurder het aanbod afgeslagen of moet zijn reactie juist als een acceptatie van het aanbod gezien worden?

Ook kan de situatie zich voordoen dat het gehuurde niet wordt verkocht, maar dat de aandelen van de rechtspersoon die eigenaar is van het pand worden overgedragen. Het voorkeursrecht geldt (in beginsel) ten aanzien van het pand en niet op de verkoop van aandelen, tenzij dit is overeengekomen. Het is daarom bij de formulering van een voorkeursbeding in een huurovereenkomst van belang dat er duidelijkheid bestaat op een aantal essentiële punten, zoals:
de wijze waarop de koopprijs zal worden bepaald;
de termijn waarbinnen en de wijze waarop het aanbod dient te worden aanvaard;
of een financieringsvoorbehoud en/of andere voorwaarden zijn toegestaan;
het moment waarop het voorkeursrecht definitief vervalt of juist herleeft, bijvoorbeeld indien de verhuurder het pand wil aanbieden tegen condities die gunstiger zijn voor de koper;
of het voorkeursbeding eindigt door afwijzing van een aanbod van verhuurder of door overdracht van het gehuurde aan een derde;
of de betreffende derde op zijn beurt gebonden is aan het voorkeursbeding;
of de overdracht van aandelen in de rechtspersoon van verhuurder ook onder het voorkeursrecht valt.

‘Bij een voorgenomen verkoop heeft de verhuurder de verplichting om het als eerste aan de huurder aan te bieden’

Aan het voorkeursbeding kan een boetebeding gekoppeld worden. Indien bijvoorbeeld is overeengekomen dat de verhuurder in geval van schending van het voorkeursrecht van huurder een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van éénmaal de op dat moment geldende jaarhuur van het gehuurde, dan zal dit ongetwijfeld een prikkel zijn voor nakoming van het voorkeursbeding. Zeker indien het recht op nakoming en/of schadevergoeding in geval van schending van het beding is voorbehouden.