De uitdaging van het verduurzamen van huurwoningen

| Door IVVD

Het doorberekenen van extra investeringen voor een duurzamer woningvoorraad blijft lastig, vooral bij sociale huurwoningen. De lastigheid zit er in dat de huidige huurprijswetgeving niet goed is afgestemd om een ‘split incentive’ op te lossen: de verhuurder betaalt de investering voor verduurzaming en de huurder plukt daar de vruchten van, meestal door een lagere energierekening. Er zijn flink wat initiatieven om dit probleem op te lossen, maar geen van alle werkt echt goed. Soms is het te ingewikkeld, soms levert het gewoon niet genoeg op. Daarbij komt dat de Warmtewet de situatie bepaald niet vereenvoudigt. Leuker kunnen we het niet maken, ingewikkelder wel.

Jesse Zijlma is advocaat bij BarentsKrans en hoofd van de sectie vastgoed. Gespecialiseerd in juridische aspecten van duurzame energie, van zonnepark tot verduurzaming van vastgoed.

Bij vrije sector (woningen met een huurprijs boven de € 710,68 per maand) is het vaak wel mogelijk de extra investering via de huurprijs terug te verdienen omdat de huurprijs niet per se gebaseerd hoeft te worden op het aantal punten dat de woning volgens het woningwaarderingstelsel ‘waard’ is. De vraag of de investering dan kan worden terugverdiend is met name afhankelijk van de lokale woningmarkt.
Met name voor de ongeveer 2,5 miljoen sociale huurwoningen is dat een ander verhaal. Verduurzaming van deze enorme hoeveelheid woningen is noodzakelijk, maar de extra investering dient wel terugverdiend te worden, of de verhuurder nu een corporatie, een zorginstelling of een (institutionele) belegger is. De energieprestatievergoeding of het als specifieke dienst aanbieden van verduurzamingsmaatregelen kan de moeite lonen. Zo kan een woning voorzien worden van zonnepanelen die eigendom zijn en blijven van een derde partij. Deze derde draagt zorg voor de investering in en het plaatsen en exploiteren van de zonnestroomsystemen en de verhuur aan de bewoner. Voorbeelden te over zoals De Zoncorporatie met Ymere en Wocozon met WoonFriesland.
Ook voor warmtelevering wordt dit model toegepast: een externe partij als eigenaar en exploitant van een WKO of collectieve lucht-water warmtepompen in een gebouw en leverancier van warmte is inmiddels gemeengoed.

Door de exploitatie van het vastgoed en de exploitatie van duurzame energiesystemen te scheiden kan de split incentive worden opgelost. Ik zeg bewust kan, want het kan ook op andere manieren en de uitvoering gaat ook niet altijd vlekkeloos. Een ‘goed’ voorbeeld van dat laatste is het arrest van het Gerechtshof Amsterdam over een aantal ‘nul-op-de-meter’ woningen op Texel. De woningcorporatie verhuurt deze woningen, die zijn voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler en rekent voor deze installaties een aparte vergoeding, los van de kale huurprijs.
De afspraken worden keurig vastgelegd in de huurovereenkomst. Eén huurder betaalt vervolgens deze extra bijdrage niet en krijgt van het Gerechtshof uiteindelijk gelijk: de duurzame installaties zijn in dit geval namelijk een integraal onderdeel van de woning en behoren dus tot het gehuurde. Omdat de kale huur de enige vergoeding is die voor de woning in rekening gebracht mag worden, is een aanvullende vergoeding voor deze installaties niet toegestaan. In deze zaak profiteerde dus uitsluitend de bewoner van verduurzaming. Door het doordacht te regelen was het hier ook best mogelijk geweest een vergoeding voor de investeringen te krijgen. Deze verhuurder zal zich een volgende keer vast goed laten informeren.

Jesse Zijlma is een van de docenten in de masterclass Zorgvastgoed juridisch toegelicht op 28 maart.

Zorgvastgoed juridisch toegelicht