Het verplicht verduurzamen van bedrijfsvastgoed is een enorme opgave, waar je op verschillende manieren mee kan omgaan. Vastgoedadviseur Sander Koëter raakte geïnspireerd door de één, maar weet heel goed van de – terechte – sores van de ander.
Laatst was ik uit belangstelling in Vught, waar twee visionaire ondernemers het voormalige Fort Isabella willen omtoveren tot een vitale minisamenleving waar wonen, werken, recreatie en educatie samenkomen op één fantastisch terrein. Ik was echt onder de indruk van de presentatie en veel aspecten van hun verhaal boeiden mij mateloos, maar één in het bijzonder: de ambities op het gebied van duurzaamheid.
Stel je voor: een kazerneterrein met zijn fundamenten in de zeventiende eeuw en gebouwen uit de jaren ‘10 en ‘20 van de vorige eeuw. De ondernemers willen in veel van die (rijks)monumentale gebouwen appartementen realiseren. En ook bedrijven, horeca, sport en ontspanning, zorgvoorzieningen en – beperkt – detailhandel moeten er komen.
Een barak!
Een van de sprekers had het gekscherend over: we moeten veel gebouwen van E-label V, van vergiet, naar E-label A+ brengen. Wie zich een beetje in de bebouwing op het terrein had verdiept, en dat had ik natuurlijk, zag wel dat daar een pittige uitdaging ligt. Toch gaan de Vughtenaren ervoor en sterker: met één pand, waar een veterinaire kliniek in is gevestigd, is het al gelukt. En ook met een monumentale barak, een van de weinige overgebleven exemplaren in Nederland, is het gelukt. Met een barak!
Waarom schrijf ik dit? Omdat er veel idealisme bij de ondernemers is. Zij hebben zeer ambitieuze plannen op het gebied van duurzaamheid, zowel met de bestaande, te renoveren panden als met de nieuwbouw die gaat verrijzen. Ze gaan er, conform de Energieagenda van de Rijksoverheid, nu al vanuit dat in 2050 geen gas meer mag worden gebruikt voor verwarming en koken. En dus sorteren ze reeds voor op spectaculaire innovaties op het gebied van energievoorziening. Idealisme, ambitie én visie. Voor zulke ondernemers maak ik een hele diepe buiging.
Maar nu een andere realiteit
De Wet milieubeheer en de Energie Efficiëntie Richtlijn (de Nederlandse ‘vertaling’ van de European Energy Efficiency Directive) leggen vastgoedbezitters en -gebruikers stevige verplichtingen op als het gaat om verduurzaming van hun panden. Kijk voor de volledige voorschriften maar eens op de pagina ‘Activiteitenbesluit Bouwen’ op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO. Ik zal ze u hier besparen. Het doel is om vanaf 2023 in Nederland geen enkel kantoor meer in gebruik te hebben met een E-label slechter dan C. Eigenaren van energieslurpende kantoren hebben tot dat jaar de tijd om hun panden te verduurzamen en zuiniger te maken. Voor monumentale panden geldt vooralsnog een uitzondering. Dat de ondernemers in Vught naar label A+ streven is dus lovenswaardig.
Lagere energienota
Denk niet dat het hier om vrijblijvendheid gaat. Ambtenaren van Omgevingsdiensten en de ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport) zijn op jacht. De eerste boetes aan vastgoedeigenaren zijn al uitgedeeld. Nu nog proportioneel, maar dat gaat snel veranderen.
De opgave is niet gering. Het verduurzamen van een pand kan aardig in de papieren lopen, een gemiddeld kantoor moet al gauw 1,5 ton investeren. En let op, het is niet alleen de eigenaar of de verhuurder die in de buidel moet tasten. De huurder of gebruiker betaalt mee. Die krijgt daarvoor in ruil een hogere huur, maar een lagere energienota. Het is sowieso verstandig dat verhuurders met huurders afstemmen welke maatregelen genomen kunnen worden en wie wat doet en wanneer. De looptijd van de huurovereenkomst is natuurlijk van belang. De gezamenlijke aanpak heet Split Incentive en de eerder genoemde RVO-website biedt voorbeelden.
Integrale aanpak
In het scenario of plan van aanpak voor verduurzaming dienen naast de investeringen vooral ook de exploitatiekosten van het pand ná de verduurzaming een rol te spelen. De energierekening mag dan dalen, daar staan wellicht allerlei kostbare installaties voor te snorren. Een stijging in de exploitatiekosten van 10 tot wel 20% is geen uitzondering. Daarmee daalt het rendement op je vastgoed en daar kunnen de banken dan weer moeilijk over gaan doen. Banken die enerzijds hun vastgoedportefeuille willen vergroenen, maar anderzijds niet staan te springen om de investeringen voor verduurzaming te financieren. Een wat dubieuze rol.
Ons specialisme is het om de gehele verduurzamingsoperatie integraal op zijn merites te beoordelen. Terugverdientijden, de verhouding tussen de leeftijd van vastgoed en de opties die er zijn: renovatie, groot onderhoud, afstoten, slopen, de financierbaarheid van maatregelen, de verhuurbaarheid erna, exploitatiekosten, meerjarenonderhoudsplannen en -begrotingen etc. De integrale beschouwing is aan te raden omdat veel acties rechtstreekse gevolgen hebben voor andere zaken.
Wij weten dat het voor velen een flinke puzzel is, dan wel gaat worden. Diep in mijn hart zou ik willen dat iedereen er zo over dacht als de ondernemers uit Vught.
Foto: Van Assendelft Fotografie Uden