Nederlandse gemeenten hebben een behoorlijke to-do-list met betrekking tot de gebouwde omgeving. Daar komt bij dat de rijksoverheid voor de kantoren minimaal energielabel C eist in 2023 en label A in 2030. Gemeentelijk vastgoed moet tegen die tijd volledig energieneutraal zijn en er mag uitsluitend (aard)gasloos bijgebouwd worden.
ESSAY David van der Wal
Dat pakket van eisen komt niet alleen op de Nederlandse gemeenten af in hun rol van uitvoerder of handhaver maar ook als eigenaar van vaak grote vastgoedportefeuilles, het gemeentehuis, kantoorgebouwen, sporthallen, zwembaden en buurthuizen enzovoort. Een gemiddelde gemeente in Nederland mag best vergeleken worden met een vastgoedbelegger, met dien verstande dat een gemeente het vastgoed over het algemeen niet overzichtelijk in één portefeuille heeft ondergebracht.
Een vastgoedbelegger zet assetmanagement in voor continuïteit en optimaal rendement. Hoe zou een portefeuillebenadering van het gemeentelijk vastgoed in combinatie met gedegen vastgoedsturing de gemeente nu bij de energietransitie kunnen helpen?
Ondanks al die verplichtingen die op Nederlandse gemeenten als eigenaar van vastgoed afkomen, ligt de focus nog veel te vaak op afzonderlijke panden om aan de doelstellingen te voldoen. De aandacht gaat uit naar de icoonprojecten – het stadhuis – zodat het in ieder geval lijkt alsof duurzaamheid hoog in het vaandel staat. Naar het moeilijk te verduurzamen vastgoed wordt niet goed gekeken of het is nauwelijks in beeld, waardoor kansen voor het verduurzamen blijven liggen.
De gemeente als eigenaar van verschillend vastgoed heeft weliswaar de kracht van een vastgoedportefeuille tot haar beschikking maar onderkent de potentie daarvan vaak niet. Zolang op pandniveau gekeken wordt naar de verduurzamingsdoelstellingen zullen veel afzonderlijke panden nooit een sluitende businesscase worden. Soms omdat de kostendekkende huur te hoog wordt voor de eindgebruiker en soms omdat simpelweg niet genoeg zonnepanelen op het dak geplaatst kunnen worden. Op portefeuilleniveau ontstaan hele andere rekensommen. Door een strategische benadering van het totaal aan vastgoed worden de uitdagingen die verbonden zijn met de energietransitie een stuk beter behapbaar. Denk aan de verschillende energieverbruiksprofielen van een school en een theater of een zwembad en een kantoor.
Een gemeente die het potentieel van haar vastgoedportefeuille gaat inzetten voor het realiseren van de duurzaamheidsdoelstellingen heeft een belangrijk voordeel, namelijk dat ze als enige eigenaar haar eigen energieneutrale visie op het eigen vastgoed kan toepassen. Dat geeft een ander uitgangspunt dan te willen coördineren met de buurpanden die ook iets duurzaams proberen te realiseren. Want de complexiteit van de voor de hand liggende mogelijkheden voor verduurzaming mogen op technisch vlak dan enerzijds verkleind worden, anderzijds ontstaan op juridisch en organisatorisch vlak vaak veel grotere problemen door de verschillende eigendomsstructuren, waarderingen en verdienmodellen van de buurpanden.
Hoe kan die volledige portefeuille de gemeente nu helpen in de energietransitie?
Het idee is eenvoudig. Gemeentes beschikken vaak over veel eigen vastgoed. Door het vastgoed overzichtelijk in kaart te brengen, kan het vastgoed worden geaggregeerd in een portefeuille. En dus ook de energievraag, het aanbod en de eventuele opslagmogelijkheid. De sporthal zal met zijn grote dakoppervlak (veel) meer zonne-energie kunnen opwekken dan ooit gebruikt gaat worden. In een projectbenadering op pandniveau zal dan niet altijd het volledige dak benut worden voor zonnepanelen omdat het onzeker is hoe het energieoverschot gesaldeerd wordt. Maar wat als de gemeente dat overschot gaat gebruiken voor het theater of een buurthuis?
Dat betekent: niet alleen achter de meter kijken, maar ook hoe energietekorten en -overschotten van verschillende gebouwen elkaar kunnen compenseren.
Door voor de verschillende gebouwen een portefeuillestrategie als uitgangspunt voor de energietransitie te nemen, kunnen verrassende mogelijkheden ontstaan om tot energieneutraliteit te komen. Ineens kan het wel rendabel zijn om (veel) meer energie op die ene locatie op te wekken dan dat daar ooit weggezet kan worden. Vastgoedsturing op vastgoedportefeuilleniveau veronderstelt dat de gegevens van alle gebouwen (eigendoms-, huurders- en technisch dossier) goed op orde zijn. Zo kan de vastgoedstrategie van de gemeente de duurzaamheidsambities faciliteren. Dit kan ook betekenen dat sommige panden nergens in passen en dus beter afgestoten kunnen worden. In de huidige overspannen markt zou dat nog best wat kunnen opleveren. Daarmee kan dan weer extra geïnvesteerd worden in het energieneutraal maken van de kernportefeuille.
Door goed inzicht te hebben in de gemeentelijke gebouwen en die strategisch in te zetten voor het realiseren van de energietransitiedoelstellingen, zal per saldo een veel grotere bijdrage geleverd worden aan de energietransitie. Gemeentelijk vastgoed serieus behandelen als één portefeuille, betekent serieuze winst in duurzaamheid. Van pand naar portefeuille is de eerste stap.
___
David van der Wal, DVDW Interimmanagement & Consultancy, vanderwal@dvdw.eu