Krimp is een belangrijk onderwerp voor Carmel. Op sommige locaties kan de leegstand zelfs oplopen naar 35%. Met uiteraard grote gevolgen voor de huisvestingskosten.
Stichting Carmelcollege staat voor een stevige uitdaging. De stichting met 49 locaties voor voorgezet onderwijs in Nederland raakt de komende jaren bijna een kwart van z’n leerlingen kwijt. De huisvestingskosten komen daarmee onder druk te staan. Toch kijkt Leo van Wijchen, teamleider Huisvesting & Facilities, met veel vertrouwen naar de toekomst.
‘Krimp is de laatste jaren een belangrijk onderwerp binnen Carmel. We hadden in 2020 gemiddeld 17% leegstand en we groeien naar 25% in 2025. Er zijn locaties waar de leegstand zelfs kan oplopen naar 35%. Met een vastgoedportefeuille van 419.000 vierkante meter op dit moment, zou dat betekenen dat er straks 100.000 vierkante meter van onze schoolruimte onbenut blijft. Dat heeft uiteraard grote gevolgen voor de huisvestingskosten. Vandaar dat we de afgelopen jaren hebben gekeken welke maatregelen we kunnen nemen om die leegstand tegen te gaan en de kosten beheersbaar te houden.’
Waarom is die leegstand zo’n bedreiging voor de huisvestingskosten?
‘Per vierkante meter betalen we ongeveer 77 euro per jaar. Met een leegstand van 100.000 vierkante meter zou er dan 7,7 miljoen euro per jaar weglekken. Kosten die we moeilijk kunnen compenseren uit de lumpsum, want de jaarlijkse bijdrage van de Rijksoverheid is vooral bedoeld voor goed onderwijs en niet zozeer voor de stenen. We moeten nu echt in beweging komen, anders wordt de huisvesting straks onbetaalbaar. Dat besef is inmiddels tot iedereen binnen de stichting doorgedrongen.’
Tijd voor actie dus?
‘Zeker. Op dit moment variëren onze huisvestingslasten nog tussen de 6 en 8% van de totale begroting. Maar bij ongewijzigd beleid stijgt dat naar 11 tot 13%. Dat zou betekenen dat we onder toezicht van de inspectie komen te staan, want die hanteren een signaleringsgrens van 10%. Dan heb je dus geen vrijheid van handelen meer, maar wordt alles voor je bepaald. Dat willen we koste wat kost voorkomen en vandaar dat wij de lat zelf op 8% leggen. Scholen die boven die 8% dreigen te komen, daar acteren we op.’
‘Het is buitengewoon complex om een goede vastgoedstrategie uit te zetten in een onzekere markt’
Hoe houden jullie die huisvestingskosten beheersbaar?
‘Voor iedere onderwijsinstelling is een strategisch huisvestingsplan opgesteld waarbij we samen met experts tien jaar vooruit hebben gekeken. Daarbij zijn alle gebouwen tegen het licht gehouden. Hebben ze nog voldoende functionele kwaliteit? Hoe is het gesteld met de technische kwaliteit, met de duurzaamheid en met de onderhoudskosten? Op die manier hebben we een heel aardig beeld gekregen van de toekomstwaarde van onze onderwijsgebouwen en dat hebben we vervolgens vertaald naar de strategische huisvestingsplannen. Zo weten we welke locaties we willen afstoten, welke we willen samenvoegen en welke we functioneel willen opwaarderen.’
Dan ontkom je dus niet aan pijnlijke besluiten?
‘Een aantal instellingen heeft hier gelukkig al proactief op geacteerd en locaties samengevoegd. We zijn van 54 al gekrompen tot 49 locaties en er zullen nog meer locaties volgen helaas. Dat zijn pijnlijke besluiten die lokaal voor onrust zorgen en ook in de politiek veel stof doen opwaaien. Maar het belang van Carmel als stichting is in sommige gevallen nu eenmaal anders dan het lokale belang.’
En dan hebben jullie ook nog een forse verduurzamingsopgave?
‘Ja, er komt naast de krimp nog veel meer op ons af: het klimaatakkoord, CO2-reductie van de bestaande voorraad, nieuwbouw die moet voldoen aan de BENG-norm of misschien zelfs de ENG-norm. We proberen daar zo goed mogelijk op te anticiperen, maar zijn natuurlijk wel gebonden aan onze budgetten. Daar waar het nieuwbouw en revitalisatie betreft, proberen we de duurzaamheidseisen te halen die in het Bouwbesluit staan. Zeg maar de minimale eisen. De praktijk leert dat de budgetten die we meekrijgen van de gemeenten niet toereikend zijn om een veel hoger duurzaamheidsniveau te halen. Een GPR-score van 9 of hoger is gewoon niet haalbaar voor ons.’
Het beleid is goed neergezet, de dashboards zijn ingericht en we hebben overzicht’
Kiezen jullie bij nieuwbouw wel voor gasloos?
‘We gaan bij nieuwbouwprojecten en grote revitalisaties niet per se voor gasloos. We hebben momenteel vier concrete projecten lopen en er staan er een paar op stapel. Hierbij kijken we naar de lokale omstandigheden voor wat betreft de energievoorziening. All-electric gaat het volgens ons niet worden, wij geloven meer in hybride oplossingen en wellicht in het gebruik van waterstof. Op termijn zou die oplossing wel eens kunnen gaan winnen, maar dat blijft voorlopig koffiedik kijken.’
Is het dan niet lastig plannen?
‘Dat is het zeker. Het is buitengewoon complex om een goede vastgoedstrategie uit te zetten en de juiste keuzes te maken qua prioritering in een onzekere markt. Je kunt het hele bouwproces nog zo goed hebben geborgd, het blijft een uitdaging om het allemaal binnen de strakke kaders qua tijd en budgetten uitgevoerd te krijgen. Onze grote angst is daarbij: wat gebeurt er met de markt? De prijzen zijn na de financiële crisis enorm gestegen en de beschikbaarheid van grondstoffen en bouwmaterialen staat steeds meer onder druk. We hebben een aantal aanbestedingen lopen en kijken echt met samengeknepen billen naar de markt. Het kan zijn dat we uiteindelijk onze duurzaamheidsambities moeten terugschroeven om het betaalbaar te houden.’
En toch kijk je met vertrouwen naar de toekomst?
‘We zijn hier natuurlijk al een flink aantal jaren mee bezig en hebben heel concrete strategische plannen gemaakt. Het beleid is goed neergezet, de dashboards zijn ingericht en we hebben overzicht over de kwaliteit, kosten en duurzaamheidsopgaven van onze gebouwen. Kortom, we zijn in control. Daar word ik rustig van. En ja, ik kijk met vertrouwen naar de toekomst. We weten wat de opgave is, maar daar wordt de opgave niet makkelijker door. Het is hoe dan ook een waanzinnig mooie uitdaging. Heel mooi om dit samen met het team en externe partners vorm te geven.’