Flexwoningen zijn snel te realiseren en te (ver)plaatsen. Woningcorporatie Ons Doel uit Leiden liep bij het verplaatsen echter tegen organisatorische en juridische problemen aan.
Corporaties hebben volgens recent onderzoek van Aedes tussen 2017 en 2020 circa zevenduizend verplaatsbare woningen gerealiseerd. Dat is ruim tien procent van de totale productie in deze periode. Een van de eersten die hiermee experimenteerden, was woningcorporatie Ons Doel uit Leiden. Zij kochten een voormalige schoollocatie aan de Sumatrastraat waar ze in 2017 zestien modulair gebouwde, duurzame flexwoningen van Finch Buildings plaatsten.
Stichting De Binnenvest verhuurt deze woningen aan mensen met een woonprobleem.
Bouwrijp
Van tevoren was met de gemeente Leiden afgesproken dat de woningen na drie jaar verplaatst zouden worden naar een nieuwe locatie. Dat is inmiddels gebeurd. Ons Doel schrijft de woningen in 25 jaar af, maar gaat er vanuit dat ze daarna ook ingezet kunnen worden. De stichtingskosten per woning waren 75 duizend euro inclusief btw. De kosten van de verplaatsing, in totaal zo’n dertig procent van de nieuwbouwkosten, zijn daarbij vergeleken best fors.
Dat zit hem volgens Marco Veenstra, vastgoedregisseur bij Ons Doel, nog niet eens zozeer in de kosten van de verplaatsing zelf. “Dat is weer ongeveer dertig procent van de totale kosten van zo’n verplaatsing, dat vind ik meevallen. Gebouwtechnisch is het ook prima verlopen; de woningen zijn prima te demonteren en verplaatsen. Maar daarnaast moet je ook aansluitkosten maken en die zijn behoorlijk: zo’n 15 procent. De grootste kostenpost (50 procent) is het bouw- en woonrijp maken van de locatie.” Het bouw- en woonrijp maken is in dit geval bekostigd door de gemeente.
Nieuwe locatie
Alleen op basis hiervan kun je al concluderen dat een termijn van drie jaar eigenlijk niet uit kan. “Wil je deze kosten goed verrekenen, dan moet je meer aan een exploitatietermijn van vijftien jaar denken”, beaamt Veenstra. In deze berekening zijn de juridische en organisatorische kosten van het vinden van een nieuwe locatie nog niet eens meegenomen.
Want hoewel er bij nieuwbouw (en het plaatsen van flexwoningen) altijd weerstand is, was die nu groter dan verwacht. “Leiden is een vrij dichtbebouwd gebied. Als je zestien woningen wilt plaatsen, heeft dat altijd impact op omwonenden”, beseft Veenstra. Van de dertig locaties die zijn bekeken, leken enkele geschikt. “Er was overal waar we met omwonenden in gesprek gingen behoorlijke weerstand.”
Uiteindelijk heeft de gemeente een locatie aangewezen en gezegd: we begrijpen de tegenargumenten maar het belang van het plaatsen van woningen voor deze doelgroep weegt zwaarder. “Dat is uitgelopen op een behoorlijke juridische strijd, tot aan de Raad van State toe. Hoewel de woningen op dit moment prima functioneren op deze nieuwe locatie is een aantal omwonenden nog steeds niet blij met de woningen. Het blijft een feit dat deze plek eerst groen was en nu een tijdlang niet meer. Dat vindt natuurlijk niemand leuk.”
Zelfde configuratie
Ander aandachtspunt is dat als de verplaatsbare woningen op een nieuwe locatie niet exact in dezelfde configuratie plaatst, de woningen worden gezien als nieuwbouw. Dat wil je niet, want dat betekent dat je extra kosten moet maken om ervoor te zorgen dat ze aan de eisen voor nieuwbouw voldoen. Het precies zo plaatsen was bij de zestien woningen al ingewikkeld, laat staan bij de honderd verplaatsbare woningen die Ons Doel in 2018 samen met woningcorporatie de Sleutels in het Nico van der Horstpark heeft geplaatst. Gelukkig staan ze op een plek van het Hoogheemraadschap waar ze wat langer kunnen staan. “We denken nu na over de mogelijkheden voor herplaatsing. Een mogelijkheid zou kunnen zijn dat we ze op locaties buiten onze gemeente plaatsen.”
Flex?
Dit roept de vraag op: zijn verplaatsbare woningen eigenlijk wel zo flex? “Het concept verplaatsbare woningen is prima”, vindt Veenstra. “De kwaliteit wordt ook steeds beter. Je kunt flexwoningen snel realiseren want ze worden heel snel geplaatst. Het probleem ligt meer bij al die aspecten die eromheen spelen. Daar moet je van tevoren goed over nadenken, anders ga je tegen enorme kosten aanlopen. Dat zal bij ons in een dichtbevolkte omgeving anders zijn dan in gebieden waar meer ruimte is. Maar daar is de woningnood vaak ook minder groot.”