Flats uit de jaren ’60 geoogst voor hergebruik

| Door Odette Koldewey

In Kerkrade werkt woningcorporatie HEEMwonen samen met de gemeente en tien andere partners aan een unieke gebiedsontwikkeling. Onder de noemer SUPERLOCAL worden 130 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd met materiaal uit een leegstaande flat. Een circulair bouwproject als lichtend voorbeeld voor de bouwwereld.

Op het bouwterrein in Bleijerheide wordt druk gewerkt. Waar eerst vier hoogbouwflats stonden uit de jaren ’60 is nu nog slechts één flat over. Ook deze wordt beetje bij beetje ontmanteld. Hierbij wordt zoveel mogelijk materiaal ‘geoogst’ voor hergebruik. Dit gebeurt stapsgewijs en met vallen en opstaan.
Projectleider Maurice Vincken van HEEMwonen is ruim een jaar bij het project betrokken. Hij ziet SUPERLOCAL als unieke kans om het helemaal anders te doen. ‘Bij traditionele sloop gaat veel materiaal verloren. In een tijd van schaarste aan grondstoffen en bouwmaterialen is dat niet te verantwoorden. Vandaar dat wij de kwaliteiten van de flats die hier stonden zoveel mogelijk willen behouden.’

Vincken denkt dat de gebiedsontwikkeling in Bleijerheide als voorbeeld kan dienen voor andere projecten. ‘We gaan in dit gebied terug van 400 naar 130 woningen en dat geeft ons de ruimte om kwaliteit toe te voegen. Door samen met de partners duurzame investeringen te doen kunnen we het gebied vergroenen, mooier inrichten en tegelijktijdig experimenteren met het hergebruik van materialen.’

Bouwkundig experiment
Het project in Kerkrade loopt over enkele jaren en er zijn al flinke stappen gezet door alle betrokken partijen. De eerste grote stap was de bouw van een Expogebouw begin 2018. Volgens Jordy Schoffelen, manager bij Jongen Bouwpartners, was dit vooral een bouwkundig experiment. ‘We wilden onderzoeken of en hoe we woningen kunnen maken van materialen die vrijkomen bij de sloop van de flats. Hiervoor zijn grote cascodelen beton uit een flat gezaagd. Met deze betonnen delen hebben we vervolgens het Expogebouw opgebouwd.’
Al snel bleek één op één hergebruik van materialen niet de oplossing. Schoffelen: ‘Enerzijds is het te duur en anderzijds beperkt het ons in de bouwkwaliteit van de nieuwbouwwoningen.’ En dus werd er geëxperimenteerd met het hergebruik van kleinere elementen zoals wand- en vloerdelen en het vermalen van beton voor hergebruik.

80% hergebruik
Na veel trial and error kon uiteindelijk bijna 80% van het beton uit de flats worden hergebruikt. Een prestatie van formaat volgens Schoffelen. ‘Dat is het mooie aan dit project: door extreme dingen te doen, zetten we zaken in beweging en krijgen we ook andere partijen mee. Als dit soort plannen op de tekentafel blijft liggen, komen ze nooit van de grond. Dan worden ze simpelweg doodgerekend.’
De achttien grondgebonden woningen staan er inmiddels. Drie circulaire proefwoningen en vijftien levensloopbestendige woningen. Vincken: ‘De levensloopbestendige woningen voldoen aan alle wetten en normen en zijn zelfs al toegewezen aan bewoners. Als de infrastructuur op het terrein klaar is kunnen de woningen in januari bewoond worden.’
De kosten van deze woningen liggen zeker 15% hoger dan traditionele woningen. Maar de lessen die tijdens dit project zijn geleerd, zijn volgens Schoffelen onbetaalbaar. ‘Circulariteit gaat de komende decennia een heel ander businessmodel creëren. We kunnen niet afwachten en later op die trein springen, we moeten dit juist nu vanuit de bouwsector aanjagen. We moeten de dynamiek die hierbij komt kijken, leren doorgronden. Dat gaat tijd en geld kosten, maar daar hebben we later veel profijt van.’

Inzicht door data
Schoffelen: ‘We zijn in de bouw heel slecht in het inzichtelijk maken van zaken. We rennen normaal van project naar project. Hier nemen we wél de tijd en monitoren en documenteren we zo veel mogelijk. Daardoor kunnen we nu met data aantonen dat de businesscase van circulair bouwen voor 90% wordt bepaald door hoe makkelijk je materialen kunt winnen bij sloop. Vanaf nu zullen we dus veel meer moeten ontwerpen voor hergebruik met demontabele bouwmaterialen. Alleen dan krijgt circulair bouwen een kans.’

Ook de woningcorporaties hebben hier een belangrijke rol in, stelt Vincken. ‘Woningcorporaties zullen hun vastgoed anders moeten gaan waarderen. Tot nu toe deden we dat op de lineaire manier, waarbij we rekenden met een negatieve restwaarde. Zolang we dat blijven doen, wordt circulair bouwen nooit goedkoper. We moeten veel meer gaan kijken naar total cost of ownership en naar de restwaarde van de materialen. We moeten echt gaan inzien dat sloop geld opbrengt in plaats van dat het geld kost.’
Vincken wijst ook op de enorme logistieke operatie die nodig is om hergebruik van materialen te laten slagen. ‘Dat is heel duidelijk geworden bij dit project, de logistieke kant vraagt extra aandacht. Want, waar ga je heen met al die sloopmaterialen? Wie slaat het op? Wie is de eigenaar? Waar komt het uiteindelijk terecht en in welke kwaliteit? Daar ligt een grote uitdaging voor marktpartijen.’
Schoffelen: ‘De infrastructuur om dat in goede banen te leiden is er nu nog niet. Het is daarom zaak dat we die infrastructuur gaan opbouwen. Als je daar nu geen onderdeel van bent, mis je de boot.’

Nieuwe waarden creëren
‘De hele bouwketen moet worden geanalyseerd en iedereen heeft daar een belangrijke rol in’, stelt Vincken. ‘Als we de circulaire bouw van de grond willen krijgen, moeten we stoppen met traditioneel denken. We moeten de ruimte krijgen om te experimenteren en nieuwe, slimme bouwconcepten te ontwikkelen met componenten die demontabel en herbruikbaar zijn. Door te denken in meerdere gebruikerscycli creëer je nieuwe waarden. En dat is precies wat we hier proberen te doen.’

Het superlocal-project
Een Expogebouw, een bouwkundig experiment dat voor 95% bestaat uit hergebruikte materialen.
Drie circulaire proefwoningen die voor 90% bestaan uit hergebruikte materialen uit het projectgebied.
Vijftien levensloopbestendige woningen. Deze woningen zijn gemaakt van op locatie geproduceerd recyclebeton.
Een flat met 114 ruime woningen, deels opgebouwd uit het betonskelet van de voormalige flat. Hiermee bespaart HEEM-wonen 1 miljoen kilo CO2-uitstoot.
De 130 huishoudens in het SUPERLOCAL-gebied worden aangesloten op een gesloten waterkringloop. Regenwater en water uit de woningen wordt opgevangen en lokaal gezuiverd in het waterkringlooppark.
Een buurtcentrum voor de hele wijk waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Het buurtcentrum wordt geopend als de nieuwe bewoners hun intrek hebben genomen.