COLUMN– Vastgoed is geen rustig bezit. Overal gebeurt wel wat, maar waar gaat het heen? Verhuurderheffing is ingevoerd, maar daar wordt weer aan gemorreld, de Omgevingswet zou al in 2017 ingevoerd worden, BENG werd uitgesteld, de Warmtewet is in 6 jaar twee keer fors op de schop genomen en Wet Collectieve Warmtevoorziening (Warmtewet 2.0) is in voorbereiding en ondertussen is het door ‘het nieuwe normaal’ volstrekt onzeker hoe het kantoren- en winkellandschap er over twee jaar uit ziet. Een ding lijkt wel zeker, de ‘verdozing’ van het landschap lijkt voorlopig niet te stoppen. Positief gezegd: een mooie plek voor zonnepanelen.
Ook staat de invoering van het minimale energielabel C voor kantoren nog steeds op de agenda voor 2023. Hoewel het bijna zover is, is het nog geen gelopen race of de huurder of de verhuurder er nu verantwoordelijk voor is om dat te realiseren. Is een kantoor zonder C-label gebrekkig, heeft de huurder recht op huurprijsvermindering en de verhuurder de plicht om het gebrek op te lossen, of is de huurder als gebruiker de pineut? Ook hier schept de wetgever geen duidelijkheid en wordt geen keuze gemaakt. Daarom lijkt het erop uit te draaien dat het een gezamenlijk probleem is, afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de afspraken tussen de huurder en de verhuurder. Hoewel voor juristen natuurlijk weer een bron van werk, is dit niet hoe het zou moeten omdat het leidt tot discussies, hogere kosten en dus vertraging.
Waar zit het probleem? Het Bouwbesluit geeft aan dat een gebouw niet langer als kantoor gebruikt mag worden als het niet minimaal een C-label heeft. Het gebouw zelf is niet in strijd met het Bouwbesluit, het mag alleen niet worden gebruikt. Een gebouw heeft bovendien niet direct een gebrek als het in strijd is met de eisen van het Bouwbesluit, dat hangt af van de omstandigheden.
Omdat de regeling in het Bouwbesluit niet is gericht op een specifieke partij, kan alleen handhavend worden opgetreden tegen de partij die het in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen. De huurder kan op zich besluiten het gebruik te staken, maar een reële optie is dat vaak niet. Voor het treffen van maatregelen aan het gebouw geldt dat de huurder dit vaak in zijn macht heeft, bijvoorbeeld door de verlichting aan te passen naar LED, maar als meer bouwkundige ingrepen nodig zouden zijn, is de verhuurder daarvoor beter geëquipeerd, soms met toestemming van de huurder.
‘Het gebouw zelf is niet in strijd met het bouwbesluit, het mag alleen maar niet worden gebruikt’
Partijen hebben elkaar dus nodig en moeten in gesprek. De ROZ-modelbepaling voor dit onderwerp helpt wel een beetje de pijn te verdelen: als de maatregelen voor rekening van de huurder komen, draagt de verhuurder voor 50% bij. En als de kosten voor rekening van de verhuurder komen, kan de huurprijs worden verhoogd, rekening houdend met de besparing in gebruikskosten van de huurder. Maar omdat niet duidelijk is voorgeschreven wie het initiatief neemt, en die bepaalt wat er moet gebeuren, blijft echte actie uit. Een gemiste kans en de vertraging is al zichtbaar: zo’n 60% van het kantooroppervlak voldeed vorig jaar nog niet en dat percentage neemt maar heel langzaam af. Het zal er wel toe leiden dat ook 2023 wordt verschoven of dat de ‘handhavingsprioriteit’ elders komt te liggen, waardoor kostbare tijd verloren gaat in het aanpakken van de moeder van alle crises, de klimaatverandering.