Gezond optimisme heerst op de zorgvastgoedmarkt

| Door IVVD

In de eerste helft van 2020 werd voor circa 375 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Dit betreft zowel extramurale als intramurale zorgwoningen en cure vastgoed. Een jaar geleden in dezelfde periode werd er 415 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed, dat is circa 10% meer dan dit jaar. Desondanks kenmerkt de markt zich door vertrouwen en optimisme. Er is vanuit beleggers meer kapitaal beschikbaar voor zorgvastgoed dan ooit. Daarnaast zien zorginstellingen beleggers in toenemende mate als strategische samenwerkingspartner, een rol die in het verleden meer door corporaties werd vervuld. Circa 50% van het verkochte zorgvastgoed was afkomstig van zorginstellingen. Een andere positieve ontwikkeling is het aandeel nieuwbouwontwikkelingen in het transactievolume, dat uitkwam op ruim 50%. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het terugbrengen van de tekorten en gelijktijdig een kwaliteitsslag gemaakt ten aanzien van verouderd zorgvastgoed.

Fondsenbouwers investeren meer in zorgvastgoed
Het transactievolume in zorgvastgoed wordt de laatste jaren gekenmerkt door een groeiend aandeel van Nederlandse fondsenbouwers. Het aandeel van dit type kopers groeide van circa 16% in 2018 tot circa 30% in 2020. Een verklaring voor het succes van dit type kopers is de flexibiliteit en snelheid waarmee deze beleggers op de zorgvastgoedmarkt acteren. Fondsenbouwers hebben met name een focus op de bestaande voorraad zorgvastgoed. Daarmee is hun strategie complementair aan die van institutionele beleggers, die zich voornamelijk richten op de acquisitie van nieuwbouw. In het totale transactievolume zijn de kopers overwegend Nederlands (84%), gevolgd door Belgische beleggers (12%).

Dalende rendementen in het care segment
Het aantal beleggers op de zorgvastgoedmarkt stijgt, evenals de mandaten van reeds gevestigde investeerders. Het aanbod van kwalitatief geschikt zorgvastgoed blijft echter nog achter op de vraag. Manon Kuipers, adviseur zorgvastgoed Capital Value: “Als gevolg van de kapitaaldruk onder beleggers zien wij in de markt een toenemend aantal strategische beslissingen bij biedingsprocessen. Voor courante proposities worden hoge biedingen uitgebracht om de aankoopkans te vergroten. Wij zien hierbij grote verschillen met overige bieders in het proces. De aanvangsrendementen staan onder druk. Waar dit eerder voornamelijk extramuraal zorgvastgoed betrof, gebeurt dit nu ook bij kwalitatief goede intramurale zorgcomplexen.”

400.000 nieuwe woningen nodig voor ouderen
De vraag naar zorgvastgoed van gebruikers is groot. Momenteel zijn er volgens ANBO in totaal zo’n 100.000 ouderenwoningen te weinig, en dat tekort loopt ieder jaar op met circa 20.000. Kees van Harten, directeur Capital Value: “Er moeten de komende twintig jaar maar liefst 400.000 woningen bijkomen die geschikt zijn voor ouderen via woningaanpassingen en via nieuwbouw. Ondanks het beschikbare kapitaal voor investeringen in deze assetcategorie zijn ontwikkelaars, beleggers, zorginstellingen en corporaties niet in staat om gezamenlijk voldoende aanbod toe te voegen aan de voorraad.” Om de tekorten terug te brengen zijn samenwerking en nieuwe allianties noodzakelijk, ook tussen partijen die voorheen in verschillende werelden werkten. Presentatieafspraken op gemeentelijk niveau maken het mogelijk de lokale opgaven en kansen in beeld te brengen. Naast het feit dat er behoefte is aan geschikte huisvesting voor senioren en zorgbehoevenden, zal dit ook de doorstroming stimuleren en kansen bieden aan andere groepen op de woningmarkt.

Noodzaak voor corporaties hoog om te investeren in seniorenwoningen
Corporaties richten zich met betaalbare huurwoningen op een belangrijk deel van de doelgroep, senioren met een (toekomstige) lichte zorgvraag. Het betreft de doelgroep die op basis van Scheiden Wonen & Zorg zo lang mogelijk zelfstandig thuis woont. Naar verwachting is in 2030 ruim de helft van de huurders van corporaties 65-plus. De bestaande voorraad sluit niet aan bij die vraag. Tegelijkertijd behoort bij een groot deel van de corporaties specifiek (woon)zorgvastgoed, zoals multifunctionele woonzorgcentra, niet tot de portefeuillestrategie. Door de verkoop van dergelijk bezit met een hoger risicoprofiel aan beleggers, komen middelen vrij die aangewend kunnen worden om de bestaande voorraad huurwoningen levensloopbestendig te maken. Daarbij blijft de prioriteit hoog om nieuwe sociale seniorenwoningen toe te voegen.

Volop vertrouwen in beleggen in zorgvastgoed
De assetcategorie zorgvastgoed heeft zich in hoog tempo ontwikkeld. Eerder dit jaar bleek uit onderzoek van Capital Value dat beleggers de komende drie jaar circa 3,4 miljard euro beschikbaar hebben voor investeringen in zorgvastgoed. In aanvulling hierop hebben in de eerste helft van 2020 diverse nieuwe buitenlandse investeerders aangekondigd zich op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt te willen richten. De omvangrijke vraag naar Nederlands zorgvastgoed vanuit beleggers bevestigt het vertrouwen in deze assetcategorie, ook in Coronatijd. De groeiende vraag vanuit gebruikers en de stabiele huurstromen maken dit product beperkt conjunctuurgevoelig in vergelijking tot andere assetcategorieën.