Caspar Boendermaker, BNG Bank – Vanaf 1 januari 2023 wordt energielabel C verplicht voor kantoren. Voor meer dan de helft van de kantoorgebouwen betekent dit: investeren in maatregelen om de energie-index terug te brengen tot minimaal 1,3. Omdat dit mogelijk lijkt (zie studie EIB/ ECN) met terugverdientijden van 3 tot 7 jaar, is er voldoende (politiek) draagvlak voor deze wettelijke verplichting.
Vanaf 1 januari 2023 wordt energielabel C verplicht voor kantoren. Voor meer dan de helft van de kantoorgebouwen betekent dit: investeren in maatregelen om de energie-index terug te brengen tot minimaal 1,3. Omdat dit mogelijk lijkt (zie studie EIB/ ECN) met terugverdientijden van 3 tot 7 jaar, is er voldoende (politiek) draagvlak voor deze wettelijke verplichting. Financiële instellingen die commercieel vastgoed hebben gefinancierd, dragen actief bij aan de bewustwording bij vastgoedeigenaren via een scan en financieringsmogelijkheden. Een energiescan biedt inzicht in de mogelijkheden om labelstappen te maken. Het risico dat de waarde van het onderpand na 2023 niet meer voldoet, vormt wellicht nog een extra ‘incentive’ voor deze actieve opstelling. BNG Bank heeft een maatschappelijke vastgoedscan voor haar klanten geïntroduceerd.
Niet iedereen enthousiast
Het maken van ‘labelstappen’ scoort goed in de communicatie omdat het eenvoudig te begrijpen is. Label F scoort slechter dan label C en label A+ scoort hoger. De onderliggende energie-index is moeilijker te interpreteren. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) stelde recent de nodige vraagtekens bij de uitvoerbaarheid van de label C-verplichting. Welke kosten zijn hiermee gemoeid? Vormt een label C-verbouwing wel een wenkend perspectief? Los van deze praktische zorgpunten komt er steeds meer aandacht en onderbouwing voor meer inhoudelijke punten. De Woonbond en TU Delft hebben bijvoorbeeld geconstateerd dat energiebesparende renovaties van (corporatie)woningen niet altijd het resultaat opleveren wat men ervan verwacht. Dit komt doordat het feitelijk verbruik niet wordt gemeten. De theoretische modellen lijken stelselmatig het verbruik in woningen met een energielabel G, F of E te overschatten en het energieverbruik in label A-woningen te onderschatten. Gevolg is dat de theorie (besparing van 74% bij labelsprong van G naar A) in de praktijk tegenvalt (besparing van 30%).
Bijzonder fenomeen
De afgelopen tijd ben ik bij het testen van de Maatschappelijk Vastgoed Scan op een merkwaardig fenomeen gestuit. Een gebouw dat na een grondige renovatie een forse labelstap heeft gemaakt naar A+, bleek een hoger energieverbruik te hebben dan vóór de renovatie. De technische installaties brengen weliswaar comfort, maar verbruiken veel energie. Bovendien vergt het inregelen expertise en tijd, en daar wordt in de praktijk niet voldoende in geïnvesteerd. Gemeente Haarlem heeft hier bij de realisatie van een energieneutrale school goed op geanticipeerd. De bouwer kreeg na oplevering een jaar de tijd om alle installaties optimaal in te regelen. Zodanig, dat de energieprestaties aansluiten op de beloften. Behalve de verantwoordelijkheid voor onderhoud en beheer is daar een uitgestelde betaling gekoppeld aan de daadwerkelijk geleverde energieprestatie. Conclusie: Bij investeringsprojecten in verduurzaming en energiebesparing bij Maatschappelijk Vastgoed is focus op de energieprestatie beter dan het (theoretische) energielabel. De Maatschappelijke Vastgoed Scan helpt gemeentelijke teams met vastgoed, duurzaamheid en financiële expertise bij het verkrijgen van een eerste inzicht in mogelijkheden, kosten en prioriteiten. Belangrijk is een langetermijnoriëntatie op energiebesparing in combinatie met hernieuwbare energiebronnen. Liever een lage energierekening dan een gunstig energielabel.
Deze column staat ook in Vastgoedsturing nummer 4.