Door de opkoopbescherming wordt het minder aantrekkelijk voor investeerders om een woning te kopen voor verhuurdoeleinden.
COLUMN door Jelle van Renswoude
Door een ernstig tekort aan woningen op de huizenmarkt rijzen de woningprijzen de pan uit. Met name starters en mensen met middel-inkomens ervaren veel hindernissen om een (geschikte) koopwoning te vinden. Ondanks de toenemende woningbouw zal het tekort aan koopwoningen voorlopig niet worden ingehaald.
De regering wil de betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters en mensen met een middelinkomen verbeteren en introduceert daartoe het wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur. Dit nieuwe wetsvoorstel ontmoedigt investeerders om woningen op te kopen voor verhuurdoeleinden, waardoor meer koopwoningen beschikbaar zouden moeten komen. Naar verwachting treedt de wet op 1 januari 2022 in werking.
Het wetsvoorstel behelst een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Deze wijziging stelt de gemeenteraad in staat via de plaatselijke Huisvestingsverordening een opkoopbescherming in te voeren met betrekking tot goedkope en middeldure woningen. De bescherming kan worden ingevoerd in gebieden waar door schaarste onrechtvaardige en onevenwichtige effecten plaatsvinden, zoals het gebruik van hoge huurprijzen.
De opkoopbescherming betreft een tijdelijke verbod om in specifiek aangewezen buurten een woning te kopen voor verhuurdoeleinden wanneer de verhuurder daar geen toereikende vergunning voor heeft. Voordat de opkoopbescherming wordt ingevoerd bepaalt en motiveert de gemeente welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen en waarom de bescherming in een specifieke buurt effectief en noodzakelijk is.
De verlening van de vergunning is slechts weggelegd voor uitzonderinggevallen:
1. Wanneer de woning na koop wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed-
en aanverwanten;
2. Wanneer de woning onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
3. Als het gaat om een woning waarvan de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de woning tijdelijk wordt verhuurd (voor maximaal 12 maanden), bijvoorbeeld vanwege tijdelijk verblijf in het buitenland.
Naast deze uitzonderingsgevallen kunnen gemeenten zelf gemotiveerd extra uitzonderingsgevallen vaststellen. Bovendien kan de gemeente in het kader van ‘goed verhuurderschap’ extra eisen stellen aan de verhuurder waaraan een vergunning is verleend. Beschikt een eigenaar eenmaal over een vergunning maar verkoopt hij de woning aan een ander, dan dient de nieuwe eigenaar eveneens in bezit te zijn van een vergunning alvorens hij dezelfde woning ook mag gaan verhuren.
Door de opkoopbescherming wordt het minder aantrekkelijk voor investeerders om een woning te kopen voor verhuurdoeleinden in een gebied waar de opkoopbescherming van toepassing is. Deze maatwerkmaatregel kan een tekort aan koopwoningen in een specifieke wijk oplossen en op deze wijze in geringe mate bijdragen aan de oplossing van het tekort aan koopwoningen. Hoewel de opkoopbescherming een inperking is van het eigendomsrecht, rechtvaardigt het na te streven doel dit middel. Alle beetjes helpen immers.
Jelle van Renswoude is juridisch medewerker bij Justion Advocaten en maakt deel uit van de teams Ondernemingsrecht & Huur en Overheid & Aansprakelijkheid.