Huur van woonruimte – wanneer is genoeg genoeg?

| Door IVVD

Vorig jaar werd door de Hoge Raad een arrest gewezen over de voorwaarden voor ontbinding van overeenkomsten. Het arrest deed ook uitspraak over bijzondere voorwaarden die aan de ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte worden gesteld. Voor ontbinding van een wederkerige overeenkomst (een overeenkomst waarbij beide partijen een verplichting hebben) biedt de wet een duidelijke regel. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft een overeenkomst te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Jesse Zijlma is advocaat bij BarentsKrans en hoofd van de sectie vastgoed. Gespecialiseerd in juridische aspecten van duurzame energie, van zonnepark tot verduurzaming van vastgoed.

Aanleiding van het arrest is een procedure tussen een woningcorporatie en een huurster die onderdak biedt aan een gezin dat anders op straat zou komen te staan. De corporatie start een kortgedingprocedure tegen de huurster en het onderhurende gezin, en vraagt de rechter toestemming de woning te ontruimen omdat de huurster de woning in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst onderverhuurde. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat er inderdaad sprake was van onderhuur en dat dit in strijd was met de huurovereenkomst, maar twijfelt over de vraag of in dit geval toepassing gegeven moet worden aan de hoofdregel (iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding) of aan de tenzij-clausule. De voorzieningenrechter vraagt de Hoge Raad daarom om een nadere uitleg en om aan te geven of bij (schaarse) woonruimte bijzondere eisen gesteld moeten worden aan de ontbinding.
text

‘Voorzichtige conclusie is dat rechters nu
meer ruimte zien om een echte afweging te maken tussen de belangen van beide partijen’

text

Artikel 6:265 lid 1 BW werd vaak zo uitgelegd dat ontbinding vrijwel altijd mogelijk was, tenzij er sprake was van bijzondere, zeldzame gevallen. Die uitleg blijkt onjuist te zijn, zo oordeelt de Hoge Raad. De Hoge Raad formuleert de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Uiteindelijk zal een rechter desgevraagd moeten oordelen over de vraag of, gelet op alle omstandigheden van het geval, de ontbinding terecht is of niet. Omdat met alle omstandigheden rekening gehouden dient te worden (en dus niet met de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming) is het niet nodig om voor sociale woonruimte bijzondere eisen te hanteren. De rechter kan namelijk rekening houden met het belang van de corporatie, andere woningzoekenden en met de belangen van een tekortschietende huurder.

In veel procedures na dit arrest is duidelijk meer aandacht besteed aan de belangenafweging. Mijn voorzichtige conclusie is dan ook dat rechters nu meer ruimte zien om een echte afweging te maken tussen de belangen van beide partijen. Het recht om een overeenkomst te ontbinden is dus minder absoluut dan voorheen wel werd bepleit. Maar tegelijkertijd is duidelijk gemaakt dat ontbinding mogelijk is als ook minder vergaande middelen ten dienste stonden. Het eindoordeel van de voorzieningenrechter in dit geval is niet gepubliceerd, maar uit uitspraken van rechters nadien is wel af te leiden dat een goed verhaal van de huurder eerder gehonoreerd wordt. Uiteraard geldt dat niet voor de huurders die steevast overlast veroorzaken, voor de huurder die grof geld verdient aan onderverhuur en Airbnb of hennepkwekers. Het is maar net hoe bont het gemaakt wordt.

Voor de fijnproever: het arrest van de Hoge Raad

Huurrecht woonruimte: basis en actualiteiten