Inzicht in circulaire grond- en vastgoedexploitatie met rekenmodel

| Door Ivo van der Hoeven

Een nieuw rekenmodel maakt de gevolgen van circulaire grond- en vastgoedexploitatie voor gemeenten duidelijk. Het is daarmee een belangrijke schakel richting een circulaire economie.

Begin dit jaar is het rekenmodel circulaire grond- en vastgoedexploitatie gepresenteerd. Het model, mede ontwikkeld door Alba Concepts voor de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen, geeft gemeenten en provincies inzicht in de financiële impact van circulaire prikkels op de grond- en vastgoedexploitatie. Het model is inmiddels in een drietal casussen getest en zal nog verder worden ontwikkeld.

Circulaire aanpak
Vanuit de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen kwam de behoefte om een rekenmodel op te stellen naar voren, stelt Jip van Grinsven, consultant bij Alba Concepts en medeopsteller van het model. ‘Organisaties praten al veel over een circulaire aanpak, maar dit ook daadwerkelijk meenemen in een grond- en vastgoedexploitatie werd nog niet tot nauwelijks gedaan. Met dit nieuwe model wordt dat wel mogelijk. Hiermee bieden we organisaties de mogelijkheid om meer inzicht te krijgen in de verschillende kosten en baten van circulaire grond- en vastgoedexploitatie.’

Vijf prikkels
Het rekenmodel geeft inzicht in zaken als circulaire materialisering van zowel woningen als de openbare ruimte, financiële restwaardes en CO2-beprijzing. Van Grinsven: ‘In zekere zin is het een standaard rekenmodel waaraan wij vijf circulaire prikkels (zie kader) hebben toegevoegd die je aan en uit kunt zetten. Het model biedt daarmee een belangrijke eerste stap richting meer bewustwording op verschillende circulaire thema’s. Wat doen deze circulaire prikkels nou precies? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de directe bouwkosten? En wat zou een eventuele CO2-beprijzing doen op de grond- en vastgoedexploitatie? Al dat soort zaken wordt meer inzichtelijk met dit nieuwe rekenmodel.’

Mensen samenbrengen
De opstellers van het rekenmodel hopen dat er binnen gemeentelijke organisaties meer aandacht komt voor  het thema circulariteit in een gebiedsontwikkeling. Van Grinsven: ‘Duurzaamheidsmanagers binnen gemeenten zetten zich volop in voor een circulaire gebiedsontwikkeling maar hebben weinig zicht op de grond- en vastgoedexploitatie. En de mensen die hier wel zicht op hebben, hebben meestal minder zicht op circulariteit. Die mensen willen wij met dit model samenbrengen. We willen zorgen dat ze dezelfde taal gaan spreken.’

Jip van Grinsven, consultant Alba Concepts.

Het rekenmodel moet het gemakkelijker maken om bepaalde kasstromen bij elkaar te brengen. ‘We willen op termijn ook inzichtelijk maken wat een gezonde leefomgeving voor impact heeft op de waardes van het vastgoed en wat de gevolgen zijn voor de ziektekosten. Dat is best ingewikkeld, want we hebben het dan over heel zachte waardes. De overkoepelende vraag is welke kasstromen gemeenten in kunnen zetten om een duurzamere gebiedsontwikkeling te maken? En wat de voordelen hiervan zijn? Dat willen we zo concreet mogelijk maken door het in een model te vatten.’

Klimaatadaptatie
Op termijn willen de opstellers van het rekenmodel ook aan de slag met de Waterschappen. ‘Het zou mooi zijn als we ook de gevolgen van het ontwikkelen van een klimaatadaptieve leefomgeving inzichtelijk kunnen maken’, stelt Van Grinsven. ‘Wat zijn de gevolgen hiervan voor het werk van de Waterschappen? En wat als we dat soort zaken aan elkaar kunnen verbinden? Zijn de Waterschappen dan bereid om mee te betalen aan die klimaatadaptieve leefomgeving? Voordat dit soort organisaties echt willen investeren, willen ze inzicht in de gevolgen van die investeringen. Ze willen bepaalde zekerheden. Die hopen wij met dit soort rekenmodellen te kunnen bieden.’

De 5 circulaire prikkels in het rekenmodel:

  1. Impact van financiële restwaarde op de kosten voor woonrijp maken;
  2.  Impact van andere inrichting van de openbare ruimte op het bouw- en woonrijp maken;
  3.  Bereidheid om meer te betalen voor duurzame woningbouw;
  4.  Impact van circulariteit op directe bouwkosten;
  5. CO₂ impact door de tijd inzichtelijk maken.