COLUMN Joke Mikes – Huurders hebben namelijk huurbescherming, zodat de opzegging van de huurovereenkomst door de rechter getoetst moet worden indien de huurder niet instemt met beëindiging.
COLUMN Joke Mikes
Uit een prognose uit de jaarrapportage 2021 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken volgt dat het aantal huishoudens minstens tot 2024 jaarlijks harder stijgt dan de woningvoorraad. In 2024 zal er een piek te zien zijn van een tekort van 317 duizend woningen. Er is dus een grote behoefte aan flexibele en tijdelijke huisvesting als aanvulling op reguliere huisvesting.
Wat is flexwonen?
Met flexwonen wordt gedoeld op verschillende soorten tijdelijke woonoplossingen bestemd voor studenten, vluchtelingen of mantelzorgers.
De bescheiden woningen zijn vaak ‘prefab’ en zijn makkelijk verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar. Het gaat meestal om woningen die zowel via transformatie als door nieuwbouw kunnen worden gerealiseerd. Door het benutten van locaties en gebouwen zonder woonbestemming, kan de woningvoorraad worden uitgebreid.
Tijdelijk karakter
Kenmerkend is het tijdelijk karakter van: de woning zelf, de bewoning (via het gebruik van een tijdelijk huurcontract) of het tijdelijk gebruik van de locatie waarop een woning wordt geplaatst. Locaties kunnen door een tijdelijke ontheffing – de zogenaamde kruimelregeling – tien jaar blijven staan.
Nieuwe opzeggingsgrond voor verhuurder is geen wondermiddel
Einde omgevingsvergunning; einde huur?
Bij het einde van de omgevingsvergunning moet de verhuurder de woningen verwijderen. Hierdoor kan de verhuurder zijn verplichting ten opzichte van de huurders niet (meer) nakomen doordat hij de woning niet meer ter beschikking kan stellen. Een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt biedt dan geen soelaas. Een tijdelijke huurovereenkomst mag namelijk maar voor maximaal twee jaar worden gesloten in de vrije sector. Voor sociale huurwoningen die door woningcorporaties worden verhuurd, gelden vérgaande beperkingen.
Nieuwe opzeggingsgrond voor verhuurders
Om verhuurders van flexwoningen toch enige mate van zekerheid te bieden dat de woningen tijdig – dat wil zeggen met het aflopen van de tijdelijke omgevingsvergunning – leeg zijn en kunnen worden verwijderd, is er per 1 januari 2022 een nieuwe opzeggingsgrond voor huurovereenkomsten in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Deze opzeggingsgrond biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst van een flexwoning op te zeggen tegen het einde van de termijn van de hiervoor verleende omgevingsvergunning. Wel is vereist dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding wordt gemaakt van de omgevingsvergunning en van het tijdvak waarvoor die is verleend.
Geen wondermiddel
Toch is de nieuwe opzeggingsgrond geen wondermiddel voor verhuurders. Huurders hebben namelijk huurbescherming, zodat de opzegging van de huurovereenkomst door de rechter getoetst moet worden indien de huurder niet instemt met beëindiging.