Het Didam-arrest heeft de ‘spelregels’ rondom het uitgiftebeleid van overheden veranderd. Het onderhands een-op-een verkopen is aan banden gelegd en verplicht publiceren is de nieuwe standaard.
Dat hoeft allemaal niet zo spannend te zijn, stellen juristen van Metafoor. Maar dan moeten gemeenten hun vastgoedbeleid wel goed op orde hebben. Het Didam-arrest van 26 november 2021 sloeg bij veel gemeenten in als een bom. Ambtenaren vreesden door de uitspraak van de Hoge Raad voor vertraging van gemeentelijke gebiedsontwikkeling nu er niet meer een-op-een verkocht mocht worden. Bovendien zorgde de verplichting tot publicatie voor veel extra huiswerk.
We zijn inmiddels een jaar verder en wat blijkt: de soep wordt niet zo heet gegeten als zij wordt opgediend. Er zijn nog steeds mogelijkheden om projecten aan één partij te gunnen en de publicatieplicht brengt ook voordelen met zich mee. Toch worstelen nog veel gemeenten met deze materie, stelt Deirdre Swiers, jurist bij Metafoor Vastgoed en Software. ‘Gemeenten proberen ruimte te zoeken in de beleidsruimte die het Didam-arrest biedt. Wij kunnen ze daarbij helpen met advies en ondersteuning.’
Vastgoedbeleid
Volgens Swiers is het voor gemeenten vooral belangrijk om goed na te denken over wat ze met hun vastgoed willen. ‘Als ze hier van tevoren goed over nadenken en ze leggen dit vast in hun beleid, dan kunnen ze in hun selectieprocedures vrij simpel vaststellen welke eisen er gesteld moeten worden aan potentiële gegadigden. Daarmee kunnen ze de club van gegadigden zo klein mogelijk maken. De kans is dan groot dat ze een partij vinden die echt aansluit bij de doelen die ze met hun vastgoed willen verwezenlijken.’
De juristen van Metafoor schrijven steeds vaker mee aan beleidsstukken van gemeenten die betrekking hebben op het uitgiftebeleid. Het gaat hierbij volgens Alex Aalders, jurist en coördinator van de adviesdesk van Metafoor, niet alleen om het beleid in de zin van de juridische kaders, maar ook om het proces zelf. ‘In het beleid moet ook een hoge mate van transparantie zijn over dit proces. Dan gaat het ook over communicatie met de burgers en hoe je dat vormgeeft. Ook dat moet goed vastgelegd worden zodat die transparantie voldoende is gewaarborgd.’
Maatwerk
Volgens Swiers en Aalders gaat het niet simpelweg om een juridische invuloefening, maar betreft het echt maatwerk. Elke gemeente moet haar eigen uitgiftebeleid opstellen dat aansluit bij de specifieke cultuur en wensen van die gemeente. Aalders: ‘Er wordt nog vaak gedacht dat er weinig speelruimte is omdat het een arrest betreft waarbij algemene regels en theorie gelden. Maar de kunst is om juist binnen die kaders te zoeken naar een praktische oplossing die is toegespitst op wat er speelt binnen die specifieke gemeente. Daarbij moet je goed kijken naar welke zaken er lopen, met welke partijen er structureel wordt samengewerkt en welk proces voor deze lopende samenwerkingen relevant is. Vervolgens kun je dat proces bijschaven zodat het aan alle wettelijke regels voldoet.’
De juristen van Metafoor adviseren en begeleiden gemeenten niet alleen bij het aanscherpen van het uitgiftebeleid, ze worden ook steeds vaker om advies gevraagd bij lopende zaken. Swiers: ‘Bij veel projecten waarbij in het verleden al overeenkomsten zijn gesloten of toezeggingen zijn gedaan, rijst de vraag of deze wel rechtsgeldig zijn. Wij onderzoeken dat. In sommige gevallen zullen de onderhandelingen gestaakt moeten worden om het vastgoed alsnog middels een transparante selectieprocedure aan te bieden op een manier die het Didam-arrest voorschrijft. Dat zorgt voor extra werk, maar het voorkomt een hoop ellende.’
Een-op-een gunnen
Een-op-een gunnen is ook na het Didam-arrest nog steeds mogelijk, stelt Swiers. ‘Er zijn zeker mogelijkheden. Die zien we in de jurisprudentie steeds meer naar voren komen. Vanuit Metafoor kijken we voor gemeenten welke mogelijkheden dat zijn en wat daarvoor nodig is. Daarbij is het vooral belangrijk dat er een goede onderbouwing wordt geleverd. Zolang die onderbouwing redelijk, objectief en toetsbaar is, kom je niet snel in de problemen.’
Het Didam-arrest heeft volgens Swiers eens te meer aangetoond hoe belangrijk juridische kennis is binnen vastgoedsturing. ‘Een huisadvocaat van een gemeente kijkt in het kader van Didam vooral naar procesrisico’s, terwijl wij eerder naar de praktische kant van het verhaal kijken. Wij denken bewust mee met gemeenten als het gaat om vastgoed- en uitgiftebeleid. En omdat wij juristen en vastgoedadviseurs binnen één organisatie hebben, kunnen we heel goed die koppeling maken. Daarin onderscheiden we ons.’
Aalders: ‘We werken al heel lang voor, bij en met gemeenten. Dat is de kracht van Metafoor. Gemeenten weten ons makkelijk te vinden en we krijgen de laatste tijd dan ook veel vragen binnen over het Didam-arrest en hoe ze hier rekening mee moeten houden in hun uitgiftebeleid. Wij geven hierbij advies op specifieke casussen en ondersteunen bij het schrijven van beleidsstukken. De ene gemeente moet nog echt bij de hand genomen worden, waar een andere gemeente meer zoekt naar een sparringpartner. In beide gevallen kunnen wij uitkomst bieden.’