Er kan veel tijd bespaard worden als we computercode het werk laten doen. Aan de hand van drie korte interviews spreken we over een aantal ontwikkelingen die nu al haalbaar zijn om op te pakken en die veel tijd zullen besparen.
Tijdens het Vastgoeddata Congres in december vorig jaar werden ontwikkelingen in de wereld van de vastgoeddata besproken. Grootste gemene deler is dat vastgoeddata een veel belangrijker rol kunnen spelen bij Vastgoedsturing & Assetmanagement bij organisaties in het publiek-maatschappelijk vastgoed. Er kan veel tijd bespaard worden als we computercode het werk laten doen. Tijd is kostbaar, zeker nu de arbeidsmarkt krap is. Aan de hand van drie korte interviews spreken we over een aantal ontwikkelingen die nu al haalbaar zijn om op te pakken en die veel tijd zullen besparen.
Naar sectorstandaarden in het Gemeentelijk Vastgoed
Een aantal gemeenten werkt met Republiq aan de ontwikkeling van open sectorstandaarden voor het Gemeentelijk Vastgoed die door alle gemeenten gebruikt kunnen worden. Om daar te komen gaan de bestaande vastgoeddata van gemeenten door een ‘wasstraat’ om ze te voorzien van de sectorstandaard.
‘Dat doen we in wat wij de ‘wasstraat’ noemen: voorgeprogrammeerde algoritmes die alle data omzetten naar de sectorstandaard’
Wat is het probleem?
‘Voordat we universele laadkabels kregen voor onze mobiele telefoons had elk toestel een eigen laadkabel die meestal niet uitwisselbaar was met een andere mobiele telefoon. Hetzelfde geldt voor data in het Gemeentelijk Vastgoed. Er is van alles, maar de dataverwerking is niet voorzien van een standaard. Binnen gemeenten zitten de data in meerdere softwaresystemen en/of Excel. Elke gemeente maakt bovendien haar eigen keuze voor de systemen waarmee men werkt. Door het gebrek aan uniformiteit in datastructuur is er veelal geen overzicht en kunnen gemeenten zich onderling ook nauwelijks vergelijken.’
Wat is het gevolg?
‘Er komen van wethouders en de gemeenteraad altijd veel vragen over gemeentelijk vastgoed of een specifiek gebouw binnen het gemeentelijk vastgoed. Het beantwoorden van deze vragen kost veel tijd. De benodigde informatie is vaak niet beschikbaar en er zijn bewerkingen nodig om van data toepasbare informatie te maken Het uitzoekwerk wordt meestal niet structureel geborgd en bij een volgende vraag begint de zoektocht vaak weer van voren af aan. Structurele koppeling en ontsluiting van gegevens uit verschillende systemen komt nog maar bij weinig gemeenten voor. Elke keer als er vraag komt, moet het weer opnieuw uitgezocht worden hoe het ook alweer zat. Dat kost tijd en die tijd kan zoveel beter gebruikt worden. Zeker nu er in het algemeen moeilijk is om aan personeel te komen.’
Kan het anders?
‘Zeker. Dat hebben we geleerd bij woningcorporaties. Daar bestond tien jaar geleden net zo’n situatie als bij gemeenten. Nadien zijn tussen de woningcorporaties sectorstandaarden overeengekomen en die zijn doorgevoerd. Daar worden appels met appels vergeleken en dat heeft het inzicht enorm vergroot. Niet alleen binnen maar ook tússen de woningcorporaties. Vertaald naar gemeenten betekent zo’n sectorstandaard dat we een eenduidige definitie van complexen, gebouwen en objecten hanteren. We sturen op een duidelijke hiërarchie in informatielagen en een-op-een koppeling tussen data uit verschillende systemen. Dat maakt het allemaal een stuk eenvoudiger, zeker als het wordt doorgevoerd voor alle datavelden die specifiek op het vastgoed betrekking hebben. Dan is de ene gemeentelijk begroting vergelijkbaar met de andere en weten we precies hoeveel vastgoed gemeenten hebben en wat de kengetallen zijn. Dat maakt gemeentelijke vastgoedsturing een stuk beter.’
Moeten daarvoor de onderliggende systemen op de schop?
‘Nee, dat hoeft niet. Alles blijft zoals het is. We leggen er als het ware een laag overheen die uit elk systeem binnen een gemeente de data ophaalt, ze voorziet van het juiste label en opslaat in een apart ‘sectorstandaard’-systeem. Die vertaling gaat elke keer automatisch. Er komen geen mensenhanden aan te pas. Je hebt in dat systeem dus altijd de laatste stand van zaken. De stap die we daarvoor moeten zetten is eerst de sectorstandaarden definiëren en dan alle data in de verschillende systemen bij gemeenten omzetten naar die sectorstandaard. Dat doen we in wat wij de ‘wasstraat’ noemen. Dit zijn voorgeprogrammeerde algoritmes die alle data omzetten naar de sectorstandaard.’
Gaat dat allemaal in één keer goed?
‘Nee, er blijven vragen over die niet meteen opgelost kunnen worden. Een eenvoudig voorbeeld. Er is binnen de onderhoudsbegroting een pot geld waarvan de bestemming onduidelijk is. Deze pot geld noemen we bijvoorbeeld ‘onderhoud algemeen’. De bedoeling is dat in de loop van de tijd deze post gaat verdwijnen door uit te zoeken waar die pot precies voor bestemd werd.’
Wanneer zijn deze sectorstandaarden er?
‘Ik denk dat wij aan het einde van dit jaar de sectorstandaarden hebben en dat de eerste gemeenten door de wasstraat gehaald zijn. Nog wel even goed om te zeggen dat deze standaard een open standaard is van gemeenten en dat iedereen ermee kan werken.’
Wat is de volgende stap?
‘Als we sectorstandaarden hebben, kunnen er veel meer analyses gemaakt worden door allerlei open databronnen te koppelen. Het gemeentelijk vastgoed kan zich daarmee verder ontwikkelen als ‘asset class’ en daar profiteert iedereen van.
Een radicaal nieuwe manier om een gebouw te ontwerpen
Met computercode kunnen miljoenen varianten van een gebouwontwerp berekend worden. Daaruit kan dan het beste ontwerp gekozen worden. Zo wordt de doorlooptijd van een gebouwontwerp veel korter en worden vele besparingen gerealiseerd.
Waarom computercode inzetten bij het ontwerp van een gebouw?
‘We zijn bij het ontwerp van een gebouw iedere keer weer hetzelfde aan het doen. Hebben we dan de best mogelijke uitkomst? Dat gevoel is er wel, maar dat is niet zo. Alle mogelijke ontwerpen op een rij zetten kost te veel tijd en bovendien wie gaat dat betalen? Dus doen we het met dat ene ontwerp met het gevoel dat het de best mogelijke uitkomst is. Maar klopt dat gevoel? Bij een pubquiz met een aantal ontwikkelaars bleek dat zij nogal eens fout zaten met hun gevoel. Zo zal het ook met dat ene ontwerp zijn. Het is een suboptimaal ontwerp. Wat als je voor het ontwerp computercode gaat schrijven? Elk gebouw heeft veel dezelfde elementen. Het gaat erom hoe die gecombineerd kunnen worden tot een ontwerp. Daar komen miljoenen mogelijkheden uit. Ongetwijfeld niet allemaal even zinvol, maar het levert wel alle mogelijke ontwerpen op en daar kan dan het best mogelijke ontwerp uit gekozen worden. Ook weer met behulp van computercode.’
‘We laten de software ook buiten de lijntjes kleuren om te zien wat daar de invloed van is’
Welke parameters en data stop je in de computer?
‘Dezelfde typen parameters die altijd gebruikt worden bij een ontwerp van een gebouw, zoals bouwvlak en -hoogte van de kavel, programma van eisen en bouwkosten. In de software zit onder ander het Bouwbesluit, bezonning, daglichttoetreding en dergelijke. Een specifiek voorbeeld van wat er in de software zit, is de relatie tussen CO2-uitstoot en het ontwerp. We hebben die er drieledig inzitten. De software kijkt naar de CO2-uitstoot van energie, van type bouwmaterialen (bijvoorbeeld hout versus beton) en van het volume aan bouwmaterialen (minder materiaal is minder CO2). We laten de software ook buiten de lijntjes kleuren om te zien wat daar de invloed van is. Daar kan bijvoorbeeld uitkomen dat een aanpassing van de kavel besparingen oplevert in bouwkosten of in de CO2-uitstoot. Ook krijg je zo een beter inzicht in het programma van eisen. Wellicht dat een aanpassing daarvan betere uitkomsten mogelijk maakt. Dat kan ook nuttig zijn in gesprekken met de gemeente.’
Wie maakt het definitief ontwerp?
‘De architect maakt het definitieve ontwerp. Wij leveren eigenlijk een soort verbeterd programma van eisen aan en de mogelijkheden om daar iets van af te wijken. Eigenlijk wat ook nog acceptabel is binnen de gestelde doelstellingen. Bij sommige opdrachtgevers spelen wij ook nog een rol bij de aanbesteding door de inschrijvingen te toetsen met behulp van onze software.’
Waar zitten de besparingen?
‘De tijdsbesparing op de doorlooptijd van programma van eisen naar een voorontwerp blijkt in de praktijk ruim 85% te zijn. Om een specifiek programma door te rekenen met onze software hebben wij twee weken nodig. Ook zien we tijdsbesparing omdat alles al is doorgerekend. Er hoeft later niet nog eens een kostenbesparingsanalyse gemaakt te worden. Ook zitten alle bij het project betrokken partijen van het begin af aan bij het proces, leveren input en zien de voordelen. Op alle fronten wordt zo een versnelling van het proces gerealiseerd. Doordat de ontwerpen 10 tot 16% efficiënter zijn, worden ook nog eens besparingen geleverd in bouwkosten en CO2-uitstoot.’
Wie zijn jullie klanten?
‘Wij hebben de meeste grote ontwikkelaars nu wel als klant. Ook zijn een aantal woningcorporaties klant. Onze software kan namelijk ook de potentie voor verdichting doorrekenen, rekening houdend met de bestaande bebouwing in een buurt of wijk. Wat betekent optopping van een wooncomplex voor de omgeving? Wat doet verdichting met verkeersstromen en parkeergelegenheid? Eigenlijk zijn de mogelijkheden eindeloos.’
Het BIM-model als hart van gebouwinformatie
Het BIM-model kan zich verder ontwikkelen als drager van gebouwinformatie. Eindstation van deze ontwikkeling is de ‘predictive twin’, een digitale kopie van het gebouw, waarin kunstmatige intelligentie zelf het beheer van het gebouw uitvoert.
Waar staan organisaties nu?
‘Bij heel veel organisaties zitten we op het niveau van basale, losse informatie, vaak in verschillende systemen (ook in Excel). Je moet daarbij denken aan zaken als ruimte- en contractbeheer, meerjarenonderhoudsplanning, inspecties, opleverrapporten en dergelijke. Je kunt veel van die basale informatie aan het BIM-model hangen met behoud van die verschillende systemen. Het voordeel is dat alle gebouwinformatie direct op één plek beschikbaar is. Bij veel organisaties zie ik dat de informatiebehoefte groot is en dat het aspiratieniveau meteen al hoog ligt. Vaak zit er een gapend gat tussen wens en realiteit. Belangrijk is dat een organisatie zich eerst afvraagt welke informatiebehoefte ze hebben. Aan de hand daarvan kijk je wat het gewenste aspiratieniveau is. Eenvoudig voorbeeld: Wil je de strekkende meters schilderwerk uit het BIM-model kunnen trekken, dan moeten wel alle stijlen, dorpels en dergelijke in het model zitten.’
‘Maak het aspiratieniveau hanteerbaar. Richt je eerst op haalbare resultaten en groei zo verder door’
Wat is mate van detail van de informatie die het BIM-model ingaat?
‘Binnen het BIM-model kennen we ‘Level Of Detail’, afgekort LOD. De niveaus lopen van 100 tot 500. Daarin kan je keuzes maken. Vrijwel automatisch gaan organisaties er vanuit dat LOD 500 het beste is. De vraag is echter of je als organisatie voor je dagelijks werk precies wilt weten waar alle schroefjes en boutjes zitten. Die informatie hoeft niet direct beschikbaar te zijn, want dat houdt LOD 500 in. Wij vinden dat LOD 200 of 300 in de meeste gevallen wel voldoet. Informatie die niet direct beschikbaar hoeft te zijn, zoals de bouwvergunning en bouwtekeningen, kan wel gekoppeld worden en is dan wanneer nodig via het model op te vragen. Mijn advies is om gewoon te beginnen. Maak het aspiratieniveau hanteerbaar. Richt je eerst op haalbare resultaten en groei zo verder door.’
Wat is voor de meeste organisaties nu al haalbaar?
‘Op basis van LOD 300 is het voor de meeste nu al haalbaar om een online dynamisch coördinatiemodel in te richten. Dat is een geïntegreerd model waar de gebouwinformatie geordend op één plek te vinden is. Iedere gebruiker van het model, van beheerder tot financier en van gebruiker tot installateur, beschikt over de aanwezige gebouwinformatie en kan informatie toevoegen. Een eenvoudig voorbeeld. De installateur haalt de informatie over de te vervangen cv-ketel uit het model. Als de nieuwe cv-ketel geplaatst is, voegt hij alle informatie over de ketel en plaatsing toe, waaronder ook foto’s van de oplevering. Financiers zullen vooral interesse hebben in informatie over de gebruiksoppervlakten, ‘hoe groot is het gebouw en hoe wordt het gebruikt’ en de conditiemeting, ‘hoe staat het ervoor met het onderhoud?’ Zo’n online dynamisch coördinatiemodel bevat eigenlijk alle informatie over de levenscyclus van een gebouw. Zo zullen er ook visualisaties in de tijd in te vinden zijn, ‘hoe was het toen en hoe is het nu?’ Ook zit er informatie in over duurzaamheid en circulariteit.’
Waar gaan we naar toe?
‘Waar het nu nog mensen zijn die informatie aan het model toevoegen, zal dat straks overgenomen worden door sensoren. De eerste stap is de Digital Twin, een digitale kopie van het gebouw. Via sensoren krijgt het model ‘real time’ informatie uit het gebouw. Dat kan gaan over de intensiteit van het gebruik van bepaalde ruimten, maar bijvoorbeeld ook over veiligheid of de staat van onderhoud. Een groot issue bij het gebruik van sensoren is privacy. Daar moet wel goed over nagedacht worden. Een stap verder is de ‘predictive twin’, een digitale kopie van het gebouw die zelf het beheer van het gebouw uitvoert. Eenvoudig voorbeeld. Een bepaalde lift wordt intensiever gebruikt dan een andere. Het systeem trekt dan het onderhoud aan deze lift naar voren en geeft zelf de opdracht om het onderhoud uit te voeren (op basis van een onderliggend contract). De partij die onderhoud pleegt, voegt de informatie toe over de uitgevoerde werkzaamheden.’
Wat is een BIM-Model?
Het BIM-model is een 3D-informatiemodel waarin alle data voor het ontwerpen en bouwen van bouwprojecten wordt vastgelegd. De logisch volgende stap is dit model te gebruiken als drager van alle gebouwinformatie.