juni 2019 13
COLUMN
Het kostenplaatje speelt logischerwijs een
cruciale rol bij de keuzes die opdrachtgevers
maken bij een nieuw gebouw of bij een
renovatie. Maar over welke kosten hebben
we het dan? Wordt de keuze gemaakt voor
de laagste bouwkosten op een bepaald
moment in de tijd? Of wordt de keuze
gemaakt voor de laagste totale kosten over
de gehele levensduur van het gebouw?
TCO is de afkorting voor ‘Total Cost
of Ownership’. Daar zit dus alles in: de
materiaalkosten, de kosten voor energie,
het onderhoud, de kosten voor het beheer,
latere vervanging van gebouwonderdelen
en nog veel meer. Het complete plaatje. Het
gebouw wordt zo gemaakt dat gemeten
over de levensduur van het complex de
totale kosten het laagst uitpakken. De
traditionele stichtingskosten van het gebouw
kunnen daarbij hoog uitvallen. Daarom is
een keuze voor TCO niet gemakkelijk. Toch
heeft TCO nu de wind mee. Duurzaamheid
en TCO gaan namelijk goed samen.
De terugverdientijd is vaak een criterium
in het geval er meerkosten gemaakt
worden voor meer energiezuinigheid.
Met de energiebesparing verdien je die
meerkosten in een bepaalde tijd terug. Korte
terugverdientijden zijn populair. Makkelijk
om daar goedkeuring voor te krijgen. Maar
daarmee worden de hoge ambities van de
energietransitie niet gerealiseerd. Langere
terugverdientijden lijken in eerste instantie
niet interessant, maar binnen een TCO-benadering
kunnen die goed passen. Als de
totale kosten over de levensduur maar lager
uitvallen. Dan is er ineens meer mogelijk.
Het gebruik van een gebouw kan breder
getrokken worden door ook te kijken wat
de effecten zijn die het gebouw heeft op de
leefomgeving. Of de gebruikte materialen
na einde levensduur gebouw weer te
Wim Fieggen
is directeur IVVD
met een professionele
achtergrond van vele
jaren in vastgoed-sturing
en duur-zaamheid
bij
vastgoedfondsen.
Met stip genoteerd: TCO
gebruiken zijn voor andere doeleinden.
Een brede TCO-benadering neemt naast
eerdergenoemde kosten ook de effecten
op de gezondheid van de gebruikers en het
behoud van de gebruikte materialen mee.
Een gezonde leefomgeving is goed
voor de productiviteit en vermindert het
ziekteverzuim, zo blijkt uit onderzoek.
Het verhoogt de stichtingskosten van het
gebouw, maar is toch interessant. Maak
maar eens een sommetje. Arbeidskosten en
de kosten voor gezondheidszorg zijn hoog.
Als je kan besparen op deze kosten door
een deel van deze besparing te stoppen
in een beter gebouw, dan lijkt dat een
eenvoudige beslissing. Het blijkt echter een
moeilijke beslissing vanwege de bewijslast.
Toch worden er steeds meer gebouwen met
een gezonde leefomgeving gerealiseerd.
Er komt zo meer bewijs. Het zal ook
een belangrijk voordeel worden bij het
aantrekken van personeel. Kwestie van tijd.
Het hergebruik van materialen na einde
levensduur van het gebouw is belangrijk.
Om uitputting van onze Aarde te
voorkomen. Het lijkt kostbaar om dat te
organiseren, maar niet als je in een TCO-benadering
ook de restwaarde van de
gebruikte materialen meeneemt. Dan valt
het ineens mee en is er weer meer mogelijk.
Afschrijvingsregels kunnen daarbij wel in
de weg zitten. Vaak worden gebouwen
nog standaard tot nul afgeschreven.
Dat zit hergebruik van materialen in de
weg. Oplossing is simpel. Verander de
afschrijvingsregels en geef ruimte aan de
waarde van materialen einde levensduur
gebouw. Dan is er meteen meer mogelijk.
TCO heeft de toekomst.
Ik ben ervan overtuigd.