ESSAY DAVID VAN DER WAL
HET VASTGOED VAN DE GEMEENTE ALS ÉÉN GEHEEL – zodat het in ieder geval lijkt alsof
Energietransitie: van
pand naar portefeuille
Nederlandse gemeenten hebben een behoorlijke to-do-list
met betrekking tot de gebouwde omgeving. Daar komt bij
dat de rijksoverheid voor de kantoren minimaal energielabel
C eist in 2023 en label A in 2030. Gemeentelijk vastgoed
moet tegen die tijd volledig energieneutraal zijn en er mag
uitsluitend (aard)gasloos bijgebouwd worden.
20 Vastgoedsturing #7
Dat pakket van eisen komt niet
alleen op de Nederlandse
gemeenten af in hun rol van uitvoerder
of handhaver maar ook als eigenaar
van vaak grote vastgoedportefeuilles,
het gemeentehuis, kantoorgebouwen,
sporthallen, zwembaden en buurthuizen
enzovoort. Een gemiddelde
gemeente in Nederland mag best
vergeleken worden met een vastgoedbelegger,
met dien verstande
dat een gemeente het vastgoed over
het algemeen niet overzichtelijk in één
portefeuille heeft ondergebracht. Een
vastgoedbelegger zet assetmanagement
in voor continuïteit en optimaal
rendement. Hoe zou een portefeuillebenadering
van het gemeentelijk
vastgoed in combinatie met gedegen
vastgoedsturing de gemeente nu bij
de energietransitie kunnen helpen?
Ondanks al die verplichtingen die
op Nederlandse gemeenten als
eigenaar van vastgoed afkomen, ligt
de focus nog veel te vaak op afzonderlijke
panden om aan de doelstellingen
te voldoen. De aandacht gaat uit
naar de icoonprojecten – het stadhuis
duurzaamheid hoog in het vaandel
staat. Naar het moeilijk te verduurzamen
vastgoed wordt niet goed
gekeken of het is nauwelijks in beeld,
waardoor kansen voor het verduurzamen
blijven liggen.
De gemeente als eigenaar van
verschillend vastgoed heeft
weliswaar de kracht van een vastgoedportefeuille
tot haar beschikking
maar onderkent de potentie daarvan
vaak niet. Zolang op pandniveau gekeken
wordt naar de verduurzamingsdoelstellingen
zullen veel afzonderlijke
panden nooit een sluitende businesscase
worden. Soms omdat de kostendekkende
huur te hoog wordt voor
de eindgebruiker en soms omdat
simpelweg niet genoeg zonnepanelen
op het dak geplaatst kunnen worden.
Op portefeuilleniveau ontstaan
hele andere rekensommen. Door een
strategische benadering van het totaal
aan vastgoed worden de uitdagingen
die verbonden zijn met de energietransitie
een stuk beter behapbaar.
Denk aan de verschillende energieverbruiksprofielen
van een school en
een theater of een zwembad en een
kantoor.
Een gemeente die het potentieel
van haar vastgoedportefeuille
gaat inzetten voor het realiseren van
de duurzaamheidsdoelstellingen heeft
een belangrijk voordeel, namelijk
dat ze als enige eigenaar haar eigen
energieneutrale visie op het eigen
vastgoed kan toepassen. Dat geeft
een ander uitgangspunt dan te willen
coördineren met de buurpanden
die ook iets duurzaams proberen te
realiseren. Want de complexiteit van
de voor de hand liggende mogelijkheden
voor verduurzaming mogen
op technisch vlak dan enerzijds verkleind
worden, anderzijds ontstaan
David van der Wal,
DVDW Interimmanagement
& Consultancy
vanderwal@dvdw.eu
link