juni 2017 13
FAKTON WOUTER VAN DEN WILDENBERG
De uitdagingen zijn groot voor gemeentelijke
vastgoedportefeuilles. Het versneld verduurzamen,
de impact van technologische
ontwikkelingen en de steeds strategischer
rol die gemeenten willen innemen.
Het merendeel van de gemeentelijke vastgoedafdelingen
heeft de ‘basis op orde’
en wil de volgende ontwikkelstap maken.
Uitkomst moet zijn dat de organisatie
wendbaar kan inspelen op genoemde ontwikkelingen.
Investeringsbeslissingen in
vastgoed kennen echter een lange tijdshorizon
en zijn (publieks)kapitaalintensief met
als bijbehorende vereiste: transparante,
doelmatige en doeltreffende besteding.
VERDUURZAMEN VAN DE PORTEFEUILLE
De nummer één uitdaging is het verduurzamen
van de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
De doelstellingen en ambities uit de
klimaattop in Parijs sijpelen langzaam door
naar het vastgoed van de overheid. Effectief
verduurzamen van de vastgoedportefeuille
is complex. Het is dan ook zaak het hoofd
koel te houden en de opgave logisch te
structureren vanuit inzicht in de samenhangende
‘flows’ van investeringen, vastgoedexploitatie
en energiestromen, en tevens
gebruik te maken van effectieve samenwerking
met de markt.
OOG VOOR TECHNOLOGISCHE INNOVATIES
De technologische ontwikkelingen met
impact op het vastgoed gaan razendsnel.
3D-printing, de opkomst van autonome
voertuigen, smart & connected buildings, de
toepassingen van Big Data en een toename
van de vraag om flexibele gebruiksvormen
(pay per use) van vastgoed zijn slechts enkele
voorbeelden. Het gaat erom dat een vastgoedmanager
op het moment van investeren
bewust de afweging maakt welke innovaties
Wouter van den
Wildenberg
MSc is Market director
bij Fakton. Tot zijn
belangrijkste focusgebieden
behoren
de financieel-strategische
vraagstukken
rond gemeentelijk
vastgoed. Hierover
adviseerde hij inmiddels
vele grote en
kleine gemeenten,
waaronder Rotterdam,
Amsterdam,
Tilburg, Eindhoven,
Breda, Enschede,
Gouda en Schiedam.
Wouter is tevens
hoofddocent van de
opleiding Strategisch
gemeentelijk vastgoedmanagement
en trekker van het
netwerk Financiële
Experts van Bouwstenen
voor Sociaal.
Toekomstbestendig gemeentelijk
vastgoed vraagt strategische sturing
een plek te geven en welke af te wijzen
omdat ze nog onvoldoende ontwikkeld of
niet relevant zijn voor de eigen vastgoedportefeuille.
Het vraagt het incorporeren van het
‘van buiten naar binnen denken’.
STRATEGISCHE ROLNEMING GEMEENTEN
De beweging ‘terug naar de kerntaken’ zet bij
gemeenten meer en meer door. Vastgoedsturing
valt onder het secundaire proces dat
primaire maatschappelijke doelen en initiatieven
ondersteunt. Gemeenten onderzoeken de
mate waarin zij processen kunnen outsourcen,
van het operationeel beheer tot vergaande
prestatiecontracten op het onderhoud tot en
met volledige outsourcing van de vastgoedportefeuille
in een aparte entiteit. Het vraagt
het kijken door een strategische bril.
STRATEGISCHE PORTEFEUILLESTURING
Strategische portefeuillesturing is het sturen
op de doeltreffendheid en doelmatigheid van
de vastgoedportefeuille. Het vraagt zowel
topdown sturen, als bottom-upsturing om de
bibliotheken, scholen en sportverenigingen
effectief in te zetten en dat wat overtollig is
te verkopen. Gemeenten bereiken strategische
portefeuillesturing door een combinatie
van inhoudelijke én organisatorische groei.
Inhoudelijke groei van het niveau ‘informatie
op orde’ naar ‘financieel manager’, ‘matchmaker
van vastgoedvraag en -aanbod’ tot
‘regisseur’. Organisatorische groei vraagt
ontwikkeling op alle integraal met elkaar
samenhangende 7 ’S-en’1: Strategy, Structure,
Systems, Style, Skills, Staff, Shared Values.
De zwakste schakel bepaalt de effectiviteit en
efficiency van de organisatie. Bovenal is een
aanpak nodig waarbij de mensen de noodzaak
tot verandering bewust doorleven en
zichzelf eigenaar voelen van de verandering.
Lees meer: Fakton
Gemeentelijk
Vastgoed
1) Richard Pascale en Anthony Athos (Mc Kinsey), 1981,
The Art of Japanese Management.