INTERVIEW TOM BERKHOUT ONZORGVULDIGHEID KAN GROTE CONSEQUENTIES HEBBEN Taxaties vragen om 28 Vastgoedsturing #2 professioneel opdrachtgeverschap Hoe waardeer je maatschappelijk vastgoed? ‘Er zijn eigenlijk drie methoden voor waardering, namelijk op basis van vergelijken, op inkomsten of op kosten. Bij vergelijken kunnen marktgegevens worden gebruikt om de waarde te bepalen zoals de huurprijs per m2. De inkomstenmethode wordt toegepast als het gebouw verhuurd wordt of kan worden. De kostenmethode wordt gebruikt als het gebouw niet courant is, vaak specifiek voor één functie gebouwd is en er weinig marktgegevens zijn. Stel je hebt een verpleeghuis waarvoor een taxatie nodig is. Het gebouw is specifiek en er zijn geen marktgegevens voorhanden. De waarde wordt dan vastgesteld aan de hand van de kostenmethode, ook wel de vervangingswaardemethodiek genoemd. Het verpleeghuis is 20 jaar oud. Wat kost het om dit gebouw terug te bouwen, maar gebouwd naar de nieuwste inzichten? Stel de huidige stichtingskosten komen uit op € 10 miljoen. Daarop moeten correcties gemaakt worden voor technische en functionele veroudering. De waarde na deze correcties wordt zo bijvoorbeeld vastgesteld op € 5 miljoen.’ Is dat dan ook de waarde? ‘Vaak wordt de marktwaarde op deze wijze vastgesteld, maar daar ligt een valkuil. Als er slechts een huurstroom van maximaal € 25.000 toe te rekenen is aan het object, dan is er geen investeerder te vinden die € 5 miljoen wil betalen voor dit object. De taxatie zal naar beneden aangepast moeten worden. Het komt vaak voor dat deze test niet wordt gedaan en er te hoge waarderingen worden vastgesteld. Ik heb daar veel voorbeelden van gezien. Maatschappelijk vastgoedorganisaties rekenen zich op deze manier gemakkelijk — en mogelijk ongewild — rijk. In wezen is deze test een kritische evaluatie van de waarde op basis van vervangingswaardemethodiek.’ Mag alternatieve aanwendwaarheid meegenomen worden? ‘Stel het verpleeghuis is om te bouwen naar woningen. Daar moet dan wel een markt voor zijn. Het moet ook financieel en wettelijk haalbaar zijn én marktpartijen moeten die mogelijkheid ook onderkennen. Is aan deze voorwaarden voldaan, dan mag de taxateur de taxatie baseren op alternatieve aanwendbaarheid. Als in het geval van het verpleeghuis er dan een waardering van € 8 miljoen uitkomt, dan moet de taxateur deze waarde ook hanteren. Dit is het principe van “highest en best use” die dan de taxatie dicteert. Tom Berkhout: ‘Er leeft toch vaak het idee dat maar om een cijfertje gaat en dat een taxatie daarom niet veel mag kosten.’ Å Foto Maarten Corbijn Taxeren van maatschappelijk vastgoed is specialistisch werk, waarbij het om aanzienlijk meer gaat dan het bepalen van de huidige en toekomstige economische waarde van het object. Bij de waardering van hun vastgoed rekenen maatschappelijke organisaties zich nogal eens rijker dan ze zijn.
Vastgoedsturing maart 2017
To see the actual publication please follow the link above