De uitdagingen worden voor woningcorporaties steeds complexer. Waar liggen de speerpunten en wat valt onder verantwoordelijkheid van corporaties en wat niet? IVVD zette de belangrijkste trends op een rij en bevroeg negen professionals hierover. Tijdens de Woningcorporatie Dag op 17 april werden de resultaten, samengevat in de Nationale Trendradar Corporatievastgoed, gepresenteerd.
In de goed gevulde grote zaal op het universiteitsterrein van Nyenrode Business Universiteit in Breukelen werden de belangrijkste resultaten uit de trendradar onder de loep genomen. Vastgoedprofessionals van woningcorporaties en marktpartijen bogen zich onder leiding van dagvoorzitter Tom van ’t Hek ook over verschillende stellingen. Nieuw dit jaar was het online onderzoek dat aan de trendradar was gekoppeld en waarop meer dan tweehonderd respondenten uit het werkveld reageerden. Al met al komt een duidelijk beeld naar voren van het maatschappelijk dividend dat woningcorporaties eigenlijk ongemerkt leveren.
Meer betaalbare middenhuur
Woningcorporaties zijn er altijd in het belang van de huurder en de omgeving. Zij hebben langjarige betrokkenheid bij betaalbare, kwalitatief goede huisvesting in zowel financiële als in morele zin. Er wordt gestreefd naar goede, gemengde wijken waar de woningcorporatie met actief sociaal beheer een soort regiefunctie op zich neemt. Hoewel er geen rangschikking plaatsvindt van de trends zijn er toch trends die meteen aansluiten op de actualiteit van dit moment, zoals het gebrek aan huurwoningen in het middensegment van de huurwoningmarkt (700 tot 1.000 euro). Een grote groep verdient te veel voor sociale huur en te weinig voor een koopwoning. Betaalbare vrijesectorhuurwoningen zijn er voor deze groep niet of nauwelijks. De eerste stelling bij de presentatie van de trendradar luidde dan ook:
1) Woningcorporaties moeten de vrijheid hebben in het middensegment van de huurwoningmarkt actief te zijn, ongeacht of beleggers daar actief in zijn
text
Het merendeel van de aanwezigen in de grote zaal is het hiermee eens. Toch stelt een bezoeker dat woningcorporaties die in dit segment actief zijn oneerlijke concurrentie veroorzaken omdat ze in zekere zin gesubsidieerd worden door het rijk. ‘Onzin’, stelt een andere bezoeker: ‘Woningcorporaties die in dit segment actief zijn, zijn niet gesubsidieerd. Die moeten voor dit soort projecten gewoon leningen afsluiten. Ik denk dan ook zeker wel dat er in dit segment een taak voor de woningcorporaties ligt.’ Een andere bezoeker sluit zich hierbij aan. ‘Er is een schrijnend tekort aan goede woningen in dat segment. Woningcorporaties hebben tot 2015 wel geïnvesteerd in deze categorie woningen, maar daarna niet meer. Het is dan ook de hoogste tijd om dat weer te gaan doen. Daar ligt overduidelijk een rol voor de corporaties.’
Rol als startmotor
Steeds vaker fungeren woningcorporaties als startmotor voor uiteenlopende zaken in de woningmarkt. Zo kunnen ze als ‘early adopters’ nieuwe producten en nieuwe diensten een kans geven. Daarnaast kunnen ze een belangrijke rol vervullen in de doorbraak van de bouwkosten en kunnen ze de digitale versnelling in wijken een boost geven. De tweede stelling sloot hier naadloos op aan:
2) Woningcorporaties moeten in wijken waar ze veel bezit hebben de leiding nemen om bij de energietransitie de beste deal te realiseren
text
‘Zeker waar’, stelt een bezoeker. ‘De corporaties moeten hierin de leiding nemen omdat zij kennis hebben van de wijk, ze weten wat er speelt. Zo kunnen ze bottom up dit proces aanwakkeren. Dat werkt veel beter dan dat de gemeente top down dit proces moet aansturen.’ Toch zijn niet alle aanwezigen het hiermee eens. ‘Ik maak me zorgen over de grote hoeveelheid partijen die nodig zijn om die transitie voor elkaar te krijgen. Wij zijn als corporatie maar één partij, maar er zijn zoveel meer partijen bij die transitie betrokken. Ik vind dan ook dat de gemeente echt de trekkersrol moet vervullen.’ Dat woningcorporaties de energietransitie moeten gebruiken als instrument om woningen betaalbaar te houden, daar waren alle aanwezigen het wel over eens. ‘Maar dat moeten ze niet helemaal op eigen houtje aanpakken. Vraag de gemeente maar om hulp, maar begin wel. Gas erop! Nou ja, spreekwoordelijk dan’, grapt een bezoeker.
Samenwerking
Samenwerking wordt steeds vaker een sleutelwoord in corporatieland. Omdat de opgaven waar corporaties voor staan steeds complexer worden is een integrale aanpak noodzakelijk. De laatste stelling had dan ook betrekking op die verschuiving in de taken van woningcorporaties en de veranderende manier van werken:
3) Woningcorporaties willen vaak meer doen dan ze eigenlijk mogen. Is het wettelijk regime te streng?
text
De meeste aanwezigen zijn het roerend met de stelling eens. Toch is er in sommige reacties sprake van enige nuance. ‘Als het om de primaire taak van woningcorporaties gaat, het leveren van goede betaalbare woningen, dan denk ik dat de regelgeving minder streng moet zijn. Maar het is wel degelijk goed dat er regels zijn. Het is niet de bedoeling dat corporaties geld steken in zaken waar ze niet voor zijn. Dat heeft het verleden ook wel uitgewezen. In die zin is strenge regelgeving zeker noodzakelijk.’ Een andere bezoeker verwacht dat de regels vanzelf weer soepeler zullen worden. ‘Is er veel vrijheid, dan lopen mensen snel uit de pas en worden de regels aangehaald. Maar als de regels te veel gaan knellen, worden ze vroeg of laat weer versoepeld en komt er weer meer ruimte. Zo blijft de geschiedenis zich herhalen.’
Alle trendradars die IVVD uitbrengt zijn te lezen en/of te downloaden via deze link