Meer zorgvastgoed in de sociale huursector

| Door IVVD

Woningcorporaties moeten zich meer inzetten voor de realisatie van zorgwoningen, anders belandt een grote groep huurders tussen wal en schip. Bert Moormann, directeur van woningcorporatie Domesta, ziet collega’s worstelen met dit thema. Hij houdt een warm pleidooi voor een goede integrale visie op wonen en zorg. Niet alleen bij woningcorporaties, maar ook bij gemeenten.

Bert Moormann is directeur/bestuurder bij Domesta en verantwoordelijk voor de afdelingen Wonen, Onderhoud & nieuwbouw.

Waarom is zorgvastgoed belangrijk voor corporaties?
‘Door het scheiden van wonen en zorg is er voor woningcorporaties een ander speelveld ontstaan. De nieuwe Woningwet sluit hier niet goed op aan waardoor het verhaal rond zorgwoningen onnodig moeilijk is gemaakt. Het ministerie van VWS heeft iets over de schutting gekieperd en andere partijen pakken het niet op. Daar ben ik teleurgesteld over. Dan komt mijn sociaal-maatschappelijk geweten in opstand. Het gaat hier tenslotte over kwetsbare mensen. Dit is een belangrijke doelgroep voor woningcorporaties, want er zijn voor deze groep geen goede alternatieven op de markt gekomen. Deze mensen worden nu een beetje aan hun lot overgelaten.’

Wat is de positie van Domesta?
‘Domesta laat het zorgvastgoed niet los. Sterker nog, het is een belangrijk deel van onze kernactiviteit en dat wordt de komende jaren nog belangrijker. Onze reguliere portefeuille wordt daarnaast kleiner aangezien we in Zuidoost Drenthe te maken hebben met krimp. We willen de portefeuille op peil houden door ons huidige aanbod zorgwoningen uit te breiden en waar nodig aan te passen. We zijn daarbij ook creatiever geworden in het type zorgvastgoed dat we realiseren. We geloven niet meer in langdurige huurcontracten en vangen de risico’s op door ervoor te zorgen dat het zorgvastgoed ook anders te gebruiken is. Ons vastgoed moet voor de lange termijn inzetbaar zijn.’

Wat is de visie van Domesta op zorgvastgoed?
‘Vroeger volgden we de visie van de zorg. Het was haast een kwestie van: u vraagt, wij draaien. Voor ons was vooral van belang dat we langdurige partnerschappen aangingen en dat er lucratieve huurcontracten onder lagen. Zorgaanbieders dicteerden ons in feite wat we moesten doen. Nu draaien we dat om. Nu hebben we zelf een duidelijke visie op zorgwoningen en de daarbij behorende risico’s. Uiteraard kunnen zorgaanbieders ook hun ei kwijt vanuit hun zorgvisie en hun visie op logistiek, maar wij hebben van tevoren al nagedacht over hoe het gerealiseerd zou kunnen worden. Ook beoordelen en monitoren wij de risico’s die verbonden zijn aan samenwerking met zorgaanbieders. Wij gaan niet met iedereen in zee. Alles bij elkaar is dat wel een duidelijke kentering.’

Wordt deze visie gedeeld door andere corporaties?
‘Nee, niet alle corporaties delen onze visie. Het verbaast mij soms dat andere woningcorporaties worstelen met het zorgvastgoed, of erger nog het hele zorgvastgoed de deur uit doen. Deze corporaties missen echt de boot. Die moeten straks een groot deel van hun doelgroep teleurstellen. Wij zijn heel expliciet: zorgvastgoed is wonen. Het is een kernactiviteit van een woningcorporatie. Punt. Dat het een andere doelgroep is en dat je met andere partners te maken hebt, dat is het spel dat je moet spelen. Uiteraard krijg je te maken met technische verschillen zoals brandveiligheid en andere eisen qua veiligheid en toegankelijkheid. Dat spel moet een woningcorporatie zich eigen maken.’

Waarom laten deze corporaties het liggen?
‘Het verhaal rond zorgvastgoed is onnodig moeilijk gemaakt. Dat speelt op meerdere fronten. Het Waarborgfonds (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (AW) doen te ingewikkeld over zorgvastgoed. Ze begrijpen het niet goed. En ze blaffen wel, maar bijten niet. In gesprekken met WSW en AW is zorgvastgoed altijd een thema, maar ze weten niet goed wat ze ermee aan moeten. Dat komt ook deels omdat de systeemkant, het ministerie van VWS, het scheiden van wonen en zorg heeft doorgevoerd, maar deze maatregel niet goed aansluit bij de nieuwe Woningwet. Ook woningcorporaties schieten daardoor in de kramp als het om zorgwoningen gaat. Kortom, zowel aan de toezichtkant als aan de systeemkant en de corporatiekant zitten haperingen die we moeten oplossen. Als we dat niet doen, blijven heel veel corporaties terughoudend om in zorgvastgoed te investeren.’

Wat zijn de plannen van Domesta?
‘Wij investeren wel in zorgvastgoed. Een deel van onze vastgoedportefeuille wordt de komende jaren omgebouwd tot zorgvastgoed en een deel wordt nieuw gebouwd. Ongeveer 20 procent van onze woningen bestaat momenteel uit zorgwoningen. Dat gaat op termijn naar 30 procent. Dat is geen hard doel, maar wel onze verwachting. We zijn daarbij ook bereid om buiten ons huidige werkgebied nieuw zorgvastgoed te realiseren als daar vraag naar is én andere partijen het laten liggen. Daarover zijn we in gesprek met andere gemeenten. De vastgoedrisico’s blijven beperkt, ondanks benodigde extra investeringen. De toekomstbestendigheid van het vastgoed, en de betaalbaarheid voor de bewoner, is daarbij belangrijk om de risico’s zo veel mogelijk te beperken. Daarnaast vragen we ook altijd een bijdrage aan de zorgaanbieders om te kunnen investeren in zaken die niet bij het wonen horen, zoals domotica.’

Moet zorgvastgoed in de sociale huursector hoger op de agenda?
‘Domesta lobbyt al langer bij overheden om het onderwerp hoger op de agenda te krijgen. Zo willen we gemeenten stimuleren om een integrale visie op wonen met zorg te ontwikkelen. Daar zijn we al even mee bezig, maar dat komt nog niet goed van de grond. Gemeenten voelen zich daar niet verantwoordelijk voor. Wonen en zorg is voor hen een ander financieringsdomein. Ze zien geen raakvlakken en zien nut en noodzaak niet. Dat is ergens ook wel begrijpelijk, want ze zitten tot over hun oren in de WMO. Ze krijgen te weinig geld voor te veel klanten en hebben dus ook geen ruimte om erover na te denken. Toch blijven wij daar druk op zetten, zodat die integrale visie op wonen en zorg er komt. Want dat is met de huidige vergrijzing gewoon heel hard nodig.’