Door functies te combineren binnen maatschappelijk vastgoed kan beter, slimmer en creatiever gebruik gemaakt worden van de schaarse ruimte in de stad. In Utrecht gaat de gemeente de mogelijkheden onderzoeken. Concreet voorbeeld is het plan voor een nieuwe school in combinatie met appartementen voor onderwijspersoneel en wijk- en sportvoorzieningen.
D66 diende in november 2022 de motie Mixen Maar! in bij het Utrechtse college. In de motie draagt D66 het college op de kansen om functies te mengen, actiever te onderzoeken en de ambities hiervoor vast te leggen in relevante beleidskaders. ‘De druk op de ruimte in Utrecht is enorm en zal alleen maar verder toenemen’, stelt D66-raadslid Has Bakker. ‘We moeten daarom goed kijken naar mogelijkheden om functies in maatschappelijk vastgoed te mixen. Dat zorgt voor meer kwaliteit in de wijken en fijne plekken die veelvuldig gebruikt worden.’
D66 haakt met de motie Mixen Maar! aan bij een plan van schoolbestuur SPO Utrecht voor een nieuwe school in de Rivierenbuurt gecombineerd met appartementen voor onderwijspersoneel. Dit plan komt uit de koker van Rob van der Westen, beleidsadviseur Huisvesting bij SPO Utrecht. ‘In het onderwijs hebben we steeds meer te maken met personeelstekorten. In Utrecht is dat helemaal een probleem. Het is voor ons lastig om personeel van elders aan te trekken, mede omdat er te weinig betaalbare woningen in de stad zijn. Wij zien een mooie oplossing in een school gecombineerd met appartementen voor onderwijzend personeel. We hebben dit plan laten uitwerken door EVA architecten en hebben het voorgelegd aan D66. Zij hebben het plan omarmd en verder uitgewerkt in de motie Mixen Maar!’
‘Wij zien goede kansen voor een school gecombineerd met appartementen voor onderwijspersoneel’
Brede context
Bakker: ‘Het is belangrijk dat onze stad aantrekkelijk blijft voor leraren, verpleegkundigen en politiemensen. We hebben deze mensen hard nodig en dus moeten er voldoende betaalbare woningen zijn. Vandaar dat we in de motie nadrukkelijk aandacht vragen voor het plan van SPO Utrecht. Maar we hebben het wel in een bredere context geplaatst. Het mengen van functies biedt volgens ons nog veel meer kansen. We kunnen ook kijken naar het toevoegen van sportfaciliteiten en wijk- en gezondheidsfuncties. Zo creëer je levendige plekken in de wijken en maak je slimmer gebruik van het vastgoed.’
De gemeente kan hierbij een belangrijke regierol vervullen, denkt Bakker. ‘Het college van B&W heeft overzicht op de ontwikkelingen in de stad en kan als geen ander initiatieven, organisaties en bestemmingen met elkaar verbinden. Daarin zijn we lange tijd te passief geweest. We stonden wel open voor goede ideeën, maar deden er weinig mee. Het wordt tijd dat we hier veel actiever mee aan de slag gaan. Dat we breder naar de opgaven in de stad kijken en dat we meer op zoek gaan naar slimme oplossingen en combinaties van functies.’
Masterplan
Van der Westen beseft dat het nog wel even duurt voor er daadwerkelijk een school wordt gerealiseerd met appartementen voor onderwijspersoneel daarboven. ‘Ons idee voor de nieuwe Maaspleinschool is nog niet eens opgenomen in een Masterplan. Er zal nog het nodige huiswerk gedaan moeten. Er liggen nog een hoop vragen. Wie wordt bijvoorbeeld de bouwheer bij dit project? Is dat de gemeente, of een woningcorporatie? En hoe moeten de huurcontracten voor de appartementen worden opgesteld? Waar komen de financiële risico’s van het meervoudig ruimtegebruik te liggen en hoe wordt het beheer geregeld? Al die vragen moeten eerst beantwoord worden.’
‘De druk op de ruimte in Utrecht is enorm en zal alleen maar verder toenemen’
Toch denkt Van der Westen dat het plan van SPO Utrecht meer is dan een proefballon. ‘Er moet op termijn sowieso nieuwbouw komen voor onze Maaspleinschool. Dat gebouw is alweer 40 jaar oud en verkeert in slechte bouwkundige staat. Deze zomer brengen we de kwaliteit van de school in kaart met een NEN2767-meting die de conditie aangeeft. Aan de hand van de uitkomsten van die conditiemeting kijken we verder. Daarbij kijken we ook zeker naar een mogelijke combinatie van school en appartementen.’
Borgen in beleid
Voor de motie van D66 is bij het Utrechtse college in ieder geval veel enthousiasme, weet Bakker. ‘De wethouder heeft de motie overgenomen en het college heeft het uitgewerkt in de voorjaarsnota. Het krijgt daarnaast ook een plekje in het nieuwe Integraal Huisvestingsplan (IHP). Zo wordt het echt geborgd in het beleid.’ Andere gemeenten en schoolbesturen kunnen volgens Bakker en Van der Westen inspiratie halen uit de Utrechtse plannen. Van der Westen: ‘De ruimte in steden wordt overal schaarser. De oplossing ligt volgens ons echt in het mengen van functies. Daarmee sla je meerdere vliegen in een klap.’
Schetsontwerp Maaspleinschool
EVA architecten maakte voor SPO Utrecht een schetsontwerp voor de nieuwe Maaspleinschool (zie afbeelding bovenaan dit artikel). De begane grond is voor onderwijs en sport, daarboven komen appartementen. Op het dak van de school is een gezamenlijke binnentuin. Het gebouw is echt ontworpen als een plek voor school én buurt met een aangrenzende semi-openbare binnentuin. Afscheidingen zijn groen vormgegeven en onderdeel van de inrichting. Vloeiende overgangen tussen de verschillende ruimten en functies zorgen voor informele ontmoetingen. Voorzieningen als de gymzaal kunnen ook door derden worden gebruikt. Een koffiebar in de plint functioneert als ontmoetingsplek, geeft levendigheid en verzorgt de sociale controle. Het plan past perfect binnen de verdichtingsopgave van de stad, waardoor de groene buitengebieden langer groen kunnen blijven. Bovendien zorgt de combinatie van wonen en werken in de stad voor minder druk op het omliggende wegennet.