Met stip genoteerd: TCO

| Door IVVD

Het kostenplaatje speelt logischerwijs een cruciale rol bij de keuzes die opdrachtgevers maken bij een nieuw gebouw of bij een renovatie. Maar over welke kosten hebben we het dan? Wordt de keuze gemaakt voor de laagste bouwkosten op een bepaald moment in de tijd? Of wordt de keuze gemaakt voor de laagste totale kosten over de gehele levensduur van het gebouw? TCO is de afkorting voor ‘Total Cost of Ownership’. Daar zit dus alles in: de materiaalkosten, de kosten voor energie, het onderhoud, de kosten voor het beheer, latere vervanging van gebouwonderdelen en nog veel meer. Het complete plaatje. Het gebouw wordt zo gemaakt dat gemeten over de levensduur van het complex de totale kosten het laagst uitpakken. De traditionele stichtingskosten van het gebouw kunnen daarbij hoog uitvallen. Daarom is een keuze voor TCO niet gemakkelijk. Toch heeft TCO nu de wind mee. Duurzaamheid en TCO gaan namelijk goed samen.

Wim Fieggen is directeur IVVD met een professionele achtergrond van vele jaren in vastgoedsturing en duurzaamheid bij vastgoedfondsen.

De terugverdientijd is vaak een criterium in het geval er meerkosten gemaakt worden voor meer energiezuinigheid. Met de energiebesparing verdien je die meerkosten in een bepaalde tijd terug. Korte terugverdientijden zijn populair. Makkelijk om daar goedkeuring voor te krijgen. Maar daarmee worden de hoge ambities van de energietransitie niet gerealiseerd. Langere terugverdientijden lijken in eerste instantie niet interessant, maar binnen een TCO-benadering kunnen die goed passen. Als de totale kosten over de levensduur maar lager uitvallen. Dan is er ineens meer mogelijk.

Het gebruik van een gebouw kan breder getrokken worden door ook te kijken wat de effecten zijn die het gebouw heeft op de leefomgeving. Of de gebruikte materialen na einde levensduur gebouw weer te gebruiken zijn voor andere doeleinden. Een brede TCO-benadering neemt naast eerdergenoemde kosten ook de effecten op de gezondheid van de gebruikers en het behoud van de gebruikte materialen mee.

Een gezonde leefomgeving is goed voor de productiviteit en vermindert het ziekteverzuim, zo blijkt uit onderzoek. Het verhoogt de stichtingskosten van het gebouw, maar is toch interessant. Maak maar eens een sommetje. Arbeidskosten en de kosten voor gezondheidszorg zijn hoog. Als je kan besparen op deze kosten door een deel van deze besparing te stoppen in een beter gebouw, dan lijkt dat een eenvoudige beslissing. Het blijkt echter een moeilijke beslissing vanwege de bewijslast. Toch worden er steeds meer gebouwen met een gezonde leefomgeving gerealiseerd. Er komt zo meer bewijs. Het zal ook een belangrijk voordeel worden bij het aantrekken van personeel. Kwestie van tijd.

Het hergebruik van materialen na einde levensduur van het gebouw is belangrijk. Om uitputting van onze Aarde te voorkomen. Het lijkt kostbaar om dat te organiseren, maar niet als je in een TCO-benadering ook de restwaarde van de gebruikte materialen meeneemt. Dan valt het ineens mee en is er weer meer mogelijk. Afschrijvingsregels kunnen daarbij wel in de weg zitten. Vaak worden gebouwen nog standaard tot nul afgeschreven. Dat zit hergebruik van materialen in de weg. Oplossing is simpel. Verander de afschrijvingsregels en geef ruimte aan de waarde van materialen einde levensduur gebouw. Dan is er meteen meer mogelijk.

TCO heeft de toekomst. Ik ben ervan overtuigd.