De focus ligt op bouwen, bouwen, bouwen om 90 tot 100 duizend woningen per jaar te realiseren. Hoe houd je dan ook de focus op inclusiviteit, diversiteit en toegankelijkheid voor de verschillende doelgroepen?
van links naar rechts: Helen van Duin, Gert van Uffelen, Hester Hulsbos, en Jan van Barneveld
RONDETAFELGESPREK
Hoe geven we kwetsbare groepen een stem zonder draagvlak in de buurt te verliezen? En is nieuwbouw wel de oplossing?
In de IVVD-studio praten Gert van Uffelen (partner Zenzo Maatschappelijk Vastgoed), Hester Hulsbos (teamleider Vastgoed, Triade Vitree), Jan van Barneveld (directeur Alliantie Ontwikkeling BV) en Helen van Duin (afdelingsmanager Gebiedsontwikkeling Almere) over het gevaar dat de huidige focus op productie ten koste gaat van de aandacht voor kwalitatieve, aantrekkelijke woningen voor bijzondere doelgroepen.
Er moeten 90 tot 100 duizend woningen per jaar worden gebouwd. Is dat realistisch?
Gert: ‘Ik ben bezorgd over de aantallen gezien alle regelgeving en mogelijkheden tot inspraak in dit land. Ik vind het behoorlijk opportunistisch. En áls die woningen gerealiseerd worden, dan maak ik me zorgen over de vraag of je nog wel kwaliteit van leefomgeving realiseert en of de kwetsbare doelgroepen daarin wel een plek kunnen krijgen.’
Hester: ‘Als zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking, mensen met langdurige GGZ-problematiek of jeugdhulp lopen we door de woningcrisis tegen het probleem aan dat er, gezien het aanbod, te weinig volume is. De uitstroom van cliënten is ook lastig als zij in de normale wereld willen gaan wonen.’
Helen: ‘Vanuit gemeentelijk perspectief zijn diversiteit, inclusiviteit en vasthouden van diverse doelgroepen heel belangrijk, maar ook een belangrijke zorg. Aan de rand van de stad hebben wij veel grond en daar kunnen we gemakkelijker ruimte maken voor zorginstellingen. In de bestaande stad is dat veel lastiger. Bewoners willen daar bepaalde soorten zorg niet in hun omgeving hebben. Naarmate een stad ouder wordt, is er juist steeds meer zorg nodig. Daar is in de binnenstad van Almere nu te weinig van gebouwd.’
Jan: ‘Voor ons gaat de bouwopgave en het bedienen van kwetsbare doelgroepen hand in hand. Als woningcorporatie zijn wij daar juist van. Hoe meer we bouwen, hoe meer mensen we kunnen huisvesten, hoe meer we ook bijzondere doelgroepen een plek kunnen geven.’
Waar moet iemand die wil gaan bouwen met aandacht voor inclusiviteit en diversiteit, vanuit welke invalshoek dan ook, op letten?
Hester: ‘Zorg dat je de gebruikersdoelgroepen kent en onderzoek wat een bepaalde gebruikersdoelgroep is en waar die behoefte aan heeft. Die groepen zijn er, van aaibaar tot niet aaibaar. Als ik zelf geen plek zou hebben in mijn portefeuille, zou De Alliantie een van de eerste zijn die ik zou benaderen. Ik zou dan zeggen: ik heb deze behoefte en ik wil graag iets huren, hoe gaan we dat doen?’
Jan: ‘Wij worden door heel veel partijen gebeld. In de prestatieafspraken met de gemeente maken we een verdeling: welke partijen komen eerst en welke daarna. Voor ons is naast dat bouwen, bouwen, bouwen het belangrijkste dat we alle kanalen van bouwen openhouden: transformatie, nieuwbouw, tijdelijke woningen, uitleggebied en in de stad. Ik zou vooral zeggen: hou die blik open en pak alle kansen aan die er zijn, samen met andere partners.’
Zitten collega-vastgoedpartijen er net zo in als Zenzo?
Gert: ‘Wij zijn, denk ik, de vreemde eend in de bijt. De nadruk ligt bij ons niet alleen op maatschappelijk vastgoed, maar ook op thema’s die daaraan ten grondslag liggen. Wij spannen ons bijvoorbeeld in om eenzaamheid tegen te gaan, een groot maatschappelijk probleem. Ons motto is: ‘waar je leeft, waar je ontmoet’. We zorgen er bij de ontwikkeling van onze projecten voor dat mensen elkaar op een toevallige manier ontmoeten.’
Hester: ‘Het is belangrijk om dat ontmoeten te faciliteren, zowel binnen onze gebouwen als in de maatschappij. Het helpt om vroeg in te stappen en steeds te vragen: hoe zorgen we nou dat wonen inclusief wordt en dat het echt in de wijk staat? Wij willen heel gemêleerd in de stad zorg kunnen aanbieden en niet in de grijze gebieden waar niemand woont.’
Hoeveel invloed heeft de gemeente hierop?
Helen: ‘Omdat Almere eigenaar is van de grond, konden we lange tijd gemakkelijk goede locaties toewijzen. Door een vastgoedarrest moeten we sinds kort een tender uitschrijven. Dan hoop je maar dat de goede partijen zich melden. Bij het ontwikkelen van zorgvastgoed trek je ook cowboys aan waar we met zijn allen niet op zitten te wachten; er valt veel geld te verdienen. In die zin zijn we blij met de corporaties, want daarmee maken we prestatieafspraken. Aan hen mogen we wel één-op-één uitgiftes doen. Als zij goede afspraken maken met goede zorgpartijen, kan het voor de doelgroep in de goedkopere categorieën adequaat worden geregeld.’
Draagvlak in de buurt is belangrijk. Hoe creëer je dat?
Jan: ‘Draagvlak creëer je door tijdig te communiceren, dus niet een half jaar voor je iets wilt realiseren, en door de buurt goed mee te nemen. Laat bijvoorbeeld bij een referentieproject in een andere gemeente zien welke beheersmaatregelen je kunt treffen. Bestuurlijke kracht is ook belangrijk. Uiteindelijk moet iemand zeggen: we zitten met een maatschappelijk probleem en dat gaan we oplossen. We hebben dat in 2016 gezien bij een huisvesting voor statushouders. Toen wijlen burgemeester Eberhard van der Laan tegen een volle sportzaal zei dat die er moest komen, zakte veel weerstand weg. Nu we vluchtelingen uit Oekraïne moeten opvangen, is bestuurlijk kracht ook belangrijk.’
Er is veel aandacht voor draagvlak, anderzijds moeten er knopen worden doorgehakt. Een moeilijke spagaat.
Helen: ‘Almere is heel groen. Je zou zeggen dat er veel plek is om te bouwen. Maar hoe vroeg we ook beginnen, uiteindelijk eindigt het er toch mee dat de buurt zegt: maar waarom kan het niet op die groene plek? Het kan altijd ergens anders. Dan heb je doorzettingsmacht nodig van wethouders en de gemeenteraad. Het huidige populisme leidt tot veel meebewegen door de raad met de tegenstemmers, dat is een moeilijk probleem.’
Wie is de eigenaar van dit probleem?
Gert: ‘Je zou zeggen de overheid, maar ook al is de gemeenteraad unaniem over een besluit, dan nog kan de burger naar de Raad van State toe. We moeten het echt samen doen, want zonder draagvlak van de buurt komen die plannen er nooit of worden ze enorm vertraagd. Daarom lijken die aantallen me ook onhaalbaar. In het Kloosterkwartier in Veghel hebben we honderden woningen gerealiseerd, ook zorgwoningen. Dat is gelukt door alle partijen, ook maatschappelijke instanties en burgers, er vroegtijdig bij te betrekken. Dat is de enige manier om snel aantallen te maken.’
Hester: ‘We moeten het samen doen en elkaar versterken. Als je aan de voorkant veel tijd investeert, ga je uiteindelijk aan de achterkant snelheid maken. Bezwaarprocedures kosten nu eenmaal meer tijd en geld. We hebben onlangs een voorziening ontwikkeld voor cliënten met moeilijk verstaanbaar gedrag, dit lijkt op voorhand niet de leukste buurman. Door de buren veel ruimte te geven om mee te denken staan daar nu toch mooie gebouwen. We moeten aandacht houden voor draagvlak en inclusiviteit, anders krijg je een soort naoorlogse problematiek: veel bouwen, maar uiteindelijk niet toekomstbestendig.’
Wat is het grootste obstakel?
Jan: ‘Een van de problemen is dat iedereen denkt dat de bouw een speedboot is, terwijl het een mammoettanker is. Het kost gemiddeld negen à twaalf jaar voordat iets gerealiseerd is. Iedereen heeft het over bouwen, terwijl het bouwen zelf vaak slechts anderhalf jaar in beslag neemt. Als we de jaren die verloren gaan aan het ontwikkelproces kunnen halveren, slaan we een enorme slag. Maar zelfs bij een doorlooptijd van zes jaar is de oplevering pas in 2028. Via nieuwbouw gaat het snel verruimen van de woningvoorraad niet lukken. In de bestaande woningvoorraad zie ik wel speedbootjes: woningen splitsen, optoppen, garageboxen bewoonbaar maken. Daar is veel potentie, alleen lopen we tegen regelgeving aan. Kleine interventies van de overheid zouden ons helpen.’
Helen: ‘Almere heeft veel eengezinswoningen waar mensen nu in hun eentje wonen. Als je ze wil laten doorschuiven in de buurt, moet je wel nieuwe appartementen bouwen. Dat wil iedereen, alleen niet op het stukje groen voor de deur. Het komt er dan niet van.’
Ligt de oplossing bij de herontwikkeling van vastgoed?
Gert: ‘Daar liggen zeker kansen. Bij Amersfoort wordt op een oud industrieterrein een nieuwe woonwijk gerealiseerd, op een ander terrein worden lege kantoorpanden getransformeerd tot woningen. Dat zijn locaties die gunstig liggen ten opzichte van het centrum en voorzieningen. Bovendien komen er nieuwe voorzieningen in de wijk zelf. Dan is het een mooie kans. De investeringen kunnen overigens even hoog zijn als die wanneer je iets nieuws realiseert. Bij bestaande kantoren kan de boekwaarde wel belemmerend zijn.’
Jan: ‘Bij de transformatie van kantoorgebouwen willen beleggers de boekwaarde soms niet afboeken, al staat zo’n pand al tien jaar leeg. Daardoor kun je het niet rond rekenen. Het Rijk zou die boekhoudkundige waanzin kunnen stoppen met een strafheffing of onteigening. Dat gaat ver, maar het is wel nodig.’
Wat is in algemene zin voor lokale overheden de grootste uitdaging?
Helen: ‘De bestuurlijke doorzettingsmacht. Nu hebben alleen de huidige bewoners een stem, iedereen die tegen is. De doelgroep heeft geen stem en dat moet veranderen. Raadsleden en wethouders zouden zich veel meer van die groep moeten aantrekken.’
Zijn we als burgers onze grootste vijand om de aantallen te halen?
Jan: ‘Het verbaast me wel eens. We hebben een gebiedsontwikkeling in Amsterdam met duizend woningen, waar een buurman elke procedure die hij kan doorlopen aangrijpt om de boel te vertragen. Niemand zegt: meneer, u heeft nu drie keer uw hoofd gestoten bij de rechtbank, nu is het gewoon eens afgelopen. We worden geleefd door bezwaarmakers die ons steeds in die procedures trekken. Ik denk dan: waar blijft die tegenkracht?’
Hester: ‘Dat is het probleem: die is niet georganiseerd.’